ดร. ตรัน ดู ลิช ชี้ “โรคที่ต้องรักษา” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในงานสัมมนาเรื่องแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) คุณ Tran Hoang Quan ผู้อำนวยการแผนกก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ได้นำเสนอบุคคลสำคัญหลายท่าน

ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 15 โครงการที่ได้รับการยืนยันว่ามีสิทธิ์ขายและเช่าซื้อผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยมีหน่วยที่นำออกสู่ตลาด 15,020 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ (คิดเป็น 70%) และระดับกลาง โดยไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ ในช่วง 9 เดือนแรก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเมืองเติบโตติดลบ 8.71% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ก่อนหน้านี้ 6 เดือนแรกของปีเติบโตติดลบ 11.58% และไตรมาสแรกเติบโตติดลบ 16.2%

นอกจากนี้ รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรกลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน โดยก่อนหน้านี้ลดลง 8.3% ใน 6 เดือนแรก และ 14.6% ใน 4 เดือนแรก

นายฉวน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความยากลำบากหลายประการ แต่ก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยการเติบโตในไตรมาสถัดไปมีแนวโน้มติดลบน้อยลงกว่าไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลให้ภาคก่อสร้างเริ่มฟื้นตัว

อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เงินทุนลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีจำกัด อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังไม่มีผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

นายทราน ดู ลิช สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินแห่งชาติ ประธานสภาที่ปรึกษาเพื่อการปฏิบัติตามมติที่ 98 เห็นด้วยกับการประเมินของนายทราน ฮวง กวน โดยระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากเชิงลบเป็นเชิงลบเล็กน้อย ไม่ใช่เชิงบวก และกำลังฟื้นตัวช้าๆ

โดยรวมแล้ว เศรษฐกิจ ของเวียดนามยังคงปรับปรุงดีขึ้นทุกเดือนและทุกไตรมาส แต่ในปีนี้ การเติบโตสูงเป็นเรื่องยาก หากต้องการให้ GDP อยู่ที่ 5% ไตรมาสที่ 4 จะต้องเติบโตเกิน 7% ในบริบทนี้ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยิ่งยากขึ้นไปอีกเนื่องจากเกี่ยวข้องกับตลาดการเงินและสินเชื่อ

TS Trần Du Lịch chỉ ra căn bệnh phải điều trị của thị trường bất động sản - 1 — นายทราน ดู ลิช ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอุปทานไม่สมดุล (ภาพ: HQ)

นายลิชชี้ให้เห็นถึงปัญหาคอขวด 2 ประการของภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สถาบันและการดูดซับทุน ซึ่งปัญหาคอขวดในการดูดซับทุนถือเป็นเรื่องใหญ่ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาเรื่องแหล่งทุนและอัตราดอกเบี้ยที่สูง ในช่วงปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งรัฐได้ให้ความสำคัญกับการควบคุมเงินเฟ้อ รักษาค่าเงินดอง และการลดอัตราดอกเบี้ย โดยแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะดีขึ้นตั้งแต่บัดนี้ไปจนถึงปีหน้า ซึ่งเกี่ยวข้องกับการทำให้ระบบสินเชื่อมีเสถียรภาพ

นายลิช กล่าวว่า ในปี 2567 คาดว่าเศรษฐกิจจะไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่จะดีกว่าปี 2566 อย่างแน่นอน ตลาดอสังหาฯ ไม่สามารถพังทลายได้ แต่ก็ไม่สามารถดีเท่าก่อนปี 2562 ได้ ตลาดอาจเปลี่ยนจากเชิงลบเล็กน้อยเป็นเชิงบวกเล็กน้อยในไตรมาสที่ 4 และจะดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2567

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องแก้ไขปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ด้วย เนื่องจากผลิตภัณฑ์เก็งกำไร (สำหรับชนชั้นสูง) ครองตลาด ขณะที่ผลิตภัณฑ์สำหรับผู้ที่มีความต้องการจริงมีน้อยเกินไป "นี่คือโรคที่ต้องรักษา ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ รัฐบาล พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมอย่างเข้มแข็ง แต่เพื่อเชื่อมโยงอุปทานและอุปสงค์เข้าด้วยกันตามความต้องการของผู้บริโภค" นายลิชกล่าว

นอกจากนี้ ยังเกี่ยวข้องกับความไม่สมดุลของสินค้าในตลาด (สินค้าระดับไฮเอนด์ถึงระดับกลางครองตลาด และไม่มีที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม) นายทราน ฮวง กวน กล่าวว่า ปัจจุบัน โฮจิมินห์มีโครงการ 33 โครงการ โดยใช้กองทุนที่ดิน 20% สำหรับที่อยู่อาศัยสำหรับสังคม หากใช้กองทุนที่ดินนี้ โฮจิมินห์จะมีที่อยู่อาศัยสำหรับสังคมมากกว่า 70,000 หน่วย

อย่างไรก็ตาม โครงการทั้ง 33 โครงการนี้ ยังไม่ได้รับการอนุมัติไปแล้วถึง 50% บางโครงการประสบปัญหาในการคำนวณต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน มีปัญหาในการยืนยันผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐ...

ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตที่รัฐบาลกำหนดไว้ นครโฮจิมินห์ได้รับการจัดสรรให้สร้าง 69,000 ยูนิต แต่กำหนดเป้าหมายไว้ที่ 92,000 ยูนิตภายในปี 2573 ปัจจุบัน นครโฮจิมินห์มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระ 88 โครงการหรือแทรกด้วยโครงการเชิงพาณิชย์

ในอนาคต หากกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขผ่าน และมีแนวปฏิบัติในการขจัดอุปสรรคต่างๆ เมืองก็จะสามารถสร้างสมดุลระหว่างสามกลุ่ม คือ กลุ่มระดับไฮเอนด์ กลุ่มระดับกลาง และกลุ่มระดับล่างได้ นายฉวนกล่าว

แหล่งที่มา