แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม: เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในปี 2023 แม้ว่า เศรษฐกิจ ในและต่างประเทศจะประสบปัญหา แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ในอนาคต แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามจะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ก็มองเห็นโอกาสของตลาดนี้ในระยะกลางและระยะยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ภาพประกอบ: VNA

อัตราการเข้าพักดี

ในรายงาน “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth” ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน Savills Vietnam ระบุว่า “หลังจากครึ่งปีแรกที่ผันผวน เวียดนามก็แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่มั่นคงด้วยปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาด โดยปัจจัยสำคัญ ได้แก่ แรงงานหนุ่มสาวที่กระตือรือร้น ต้นทุนแรงงานที่มีการแข่งขันสูง เศรษฐกิจที่เน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของเวียดนามในข้อตกลงการค้าเสรี (FTA)”

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ในปี 2566 จะมีการจัดตั้งเขตอุตสาหกรรม 397 แห่ง มีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ ซึ่งเขตอุตสาหกรรม 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว มีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ นอกจากนี้ยังมีเขตอุตสาหกรรมอื่น ๆ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 106 แห่ง มีพื้นที่รวม 35,700 เฮกตาร์ เขตอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญทางภาคเหนือมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 83% และจังหวัดสำคัญทางภาคใต้มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 12,000 เฮกตาร์ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 138 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการด้านอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบและผลิตยานยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ ตลอดจนส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ บริษัทที่มีชื่อเสียงบางแห่งที่ประกอบกิจการในภาคเหนือ ได้แก่ Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้มีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 122 โครงการ พื้นที่เช่ารวม 24,883 เฮกตาร์ ราคาค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอยู่ที่ 174 เหรียญสหรัฐ/ตร.ม./ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ประกอบกิจการในสาขาแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ และผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก ผู้เช่ารายสำคัญบางราย ได้แก่ เลโก้ ซัน โทรี่ เป๊ปซี่ โค อินเทล ยูนิลีเวอร์ โคคา-โคล่า และคัมโฮไทร์

บริษัท Knight Frank Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันในรายงานล่าสุด กล่าวว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมในปัจจุบันเป็นไปในเชิงบวกมาก โดยในเขตชานเมืองของฮานอยอยู่ที่ 78% และในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 92% ราคาค่าเช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในสองเมืองใหญ่ที่สุดของประเทศก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2022-2023 โดยเฉพาะเพิ่มขึ้น 14% ในเขตชานเมืองของฮานอยและ 58% ในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์

ตามรายงานของ Knight Frank Vietnam ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBF และ RBW) ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศจำนวนมากตั้งแต่ปี 2018 และจำนวนนักลงทุนเพิ่มขึ้นห้าเท่าจนถึงปัจจุบัน ความท้าทายที่เกิดจากการเติบโตนี้ โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ ซึ่งคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอุปทานถึง 2.1 ล้านตารางเมตร มีส่วนช่วยในการสร้างตลาดที่เอื้อต่อผู้เช่า โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4.5 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือนในภาคใต้ และ 4.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือนในภาคเหนือ

“แนวโน้มดังกล่าวได้รับการคาดการณ์ไว้แล้วและไม่เป็นภัยคุกคามต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ซึ่งจะช่วยรักษาอัตราค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้ในอนาคตอันใกล้นี้ ขณะที่ตลาดมีความสมบูรณ์แบบและขยายตัวเพื่อแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งคาดว่าอุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเติบโตด้วยอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) 6.6% ตั้งแต่ปี 2021 ถึง 2024 เมื่อเทียบกับ 15% ในเวียดนาม” อเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการของไนท์แฟรงค์ เวียดนาม กล่าว

ในขณะเดียวกัน จากข้อมูลของบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ CBR Vietnam โรงงานสำเร็จรูปและโกดังสำเร็จรูปมีอัตราการดูดซับที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการจากบริษัทในสหรัฐอเมริกา ยุโรป และญี่ปุ่น ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2023 ตลาดภาคใต้มีโรงงานและโกดังใหม่ 450,000 ตารางเมตร โดยมีอุปทานใหม่จำนวนมาก ราคาค่าเช่าสำหรับอาคารทั้งสองประเภทจึงค่อนข้างคงที่ในจังหวัดและเมืองระดับ 1 (โฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอาน) ทางภาคใต้ โดยราคาค่าเช่าโกดังโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 USD/m2/เดือน และราคาค่าเช่าโรงงานอยู่ที่ 4.9 USD/m2/เดือน

นอกจากนี้ อัตราการเข้าใช้พื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป (ไม่รวมคลังสินค้าเพื่อการบริการ) อยู่ที่ 56% ซึ่งมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยอยู่ที่ 91% ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรป ถือเป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรม คลังสินค้า และโรงงานในตลาดเวียดนาม โดยคิดเป็นประมาณ 70-80% ของการค้นหาของ CBRE

“เนื่องจากเวียดนามยังคงเสริมสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุม เช่น สหรัฐฯ เกาหลีใต้ และจีน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คาดว่าผู้เช่าจากประเทศเหล่านี้จะยังคงเป็นผู้นำความต้องการตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนามต่อไปในอนาคต” ตัวแทนของ CBR เวียดนามกล่าว

แนวโน้มระยะยาว

จากข้อมูลของ Savills Vietnam พบว่าดัชนี PMI ของภาคการผลิตและภาคอุตสาหกรรมที่เพิ่มขึ้นแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมของเวียดนาม นอกจากนี้ บริษัทที่ปรึกษา เช่น Savills ยังได้บันทึกจำนวนการสอบถามและการสำรวจสถานที่จากบริษัทข้ามชาติในอุตสาหกรรมการผลิต โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมที่เพิ่มมากขึ้น

เขตอุตสาหกรรมในเขตบั๊กทันอูเยน (บิ่ญเซือง) ภาพถ่าย: ฮ่องดัต - VNA

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านอุตสาหกรรม บริษัท Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายแคมป์เบลล์กล่าวว่าคุณภาพของการรับประกันการดำเนินงานที่ราบรื่นของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทั้งหมดในเวียดนามยังคงต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนายังไม่สอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งสินค้าเป็นแรงผลักดันหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ในขณะที่ความจุของท่าเรือและท่าเทียบเรือยังไม่ถึงศักยภาพสูงสุด

ในทางกลับกัน นายแคมป์เบลล์กล่าวว่า เนื่องจากเวียดนามให้ความสำคัญกับการดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานที่มีทักษะจึงเพิ่มขึ้น แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะเป็นเพียงหนึ่งในสามของต้นทุนแรงงานในจีน แต่ผลผลิตก็ต่ำกว่าในระดับเดียวกัน

นอกจากนี้ กฎระเบียบป้องกันอัคคีภัยฉบับใหม่ที่เข้มงวดซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในช่วงปลายปี 2565 ได้สร้างอุปสรรคให้กับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ประสบปัญหาในการขอรับใบรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการล่าช้าเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ นายแคมป์เบลล์กล่าวว่ารัฐบาลเวียดนามจำเป็นต้องลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับทักษะแรงงานเวียดนามต่อไปเพื่อเพิ่มผลผลิตและประสิทธิภาพ นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการนำระบบดิจิทัลมาใช้ ล้วนเป็นประเด็นสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมของเวียดนาม

นายอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการบริษัท ไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม โดยระบุว่า อัตราการใช้ทุนของสินทรัพย์ดำเนินงานอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเงินฝืด เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่สูง ระยะเวลาการถือครองที่ดินที่สั้นลง และการแข่งขันจากตลาดอื่นที่มีอัตราค่าเช่าที่ถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัดในภูมิภาคเอเชีย อัตราการใช้ทุนในเวียดนามในปัจจุบันเพิ่มขึ้นจาก 9% - 12% เนื่องมาจากอุปทานโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปคุณภาพสูง (RBF และ RBW) ที่เพิ่มขึ้นทั่วประเทศ

เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2024 ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม นายอเล็กซ์ เครน ตั้งข้อสังเกตว่าภาษีขั้นต่ำทั่วโลกและต้นทุนโลจิสติกส์ที่สูงจะเป็นอุปสรรคในการดึงดูดผู้ผลิตให้มาลงทุนในเวียดนาม แม้ว่าเวียดนามจะลงนามข้อตกลงการค้าเสรีทวิภาคีและพหุภาคีหลายฉบับแล้ว แต่ต้นทุนแรงงานและการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อข้อได้เปรียบด้านต้นทุนของประเทศด้วยเช่นกัน

จากข้อมูลของ Knight Frank Vietnam จะเห็นได้ชัดเจนจากราคาที่ดิน ตัวอย่างเช่น ราคาค่าเช่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรมในเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) ในปัจจุบันอยู่ที่ 82-164 USD/m2/ระยะเวลาเช่า ซึ่งต่ำกว่าในเขตชานเมืองของฮานอย (80-250 USD/m2/ระยะเวลาเช่า) และเขตชานเมืองของโฮจิมินห์ (95-280 USD/m2/ระยะเวลาเช่า) มาก คุณ Alex Crane เน้นย้ำว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและการแปรรูปยังคงเป็นตลาดสำคัญในเวียดนาม แต่จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายในการดึงดูดการลงทุนและเติมเต็มพื้นที่สำเร็จรูปในปี 2024

อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของ Knight Frank Vietnam แสดงความเชื่อมั่นในแนวโน้มการพัฒนาในระยะยาว เมื่อกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และธนาคาร HSBC คาดการณ์ว่าเวียดนามจะมีอัตราการเติบโตของ GDP ราว 4.7% ถึง 5% ในปี 2023 ตามที่นาย Alex Crane กล่าว ความมุ่งมั่นของเวียดนามในการใช้จ่ายและลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นหนึ่งในความมุ่งมั่นที่แข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาค และตลาดศูนย์ข้อมูลก็พร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ขึ้นอยู่กับการผ่อนปรนอุปสรรคทางกฎหมายและการเน้นที่โครงสร้างพื้นฐาน

ทานไฮ