การควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดิน
นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า มูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) เกิดจากสองหน่วยงานหลัก ได้แก่ รัฐบาลและนักลงทุน (ซึ่งนักลงทุนเอกชนมีบทบาทสำคัญมาก) ดังนั้น จำเป็นต้องมีการควบคุมนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดินเพื่อให้เกิดความยุติธรรมและเสถียรภาพทางสังคมสำหรับรายรับจากงบประมาณของรัฐและผลประโยชน์ของนักลงทุน
ประการแรก รัฐสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านการวางแผนการใช้ที่ดิน การก่อสร้าง การวางแผนเมือง การวางแผนการขนส่งแบบบูรณาการ (TOD) และอนุญาตให้แปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามแผนเพื่อให้นักลงทุนดำเนินโครงการลงทุนทางธุรกิจ ดังนั้น รัฐจึงมีสิทธิที่จะควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) นี้เพื่อสนองประโยชน์ของประเทศและสาธารณะ
ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นแหล่งรายได้มหาศาลของงบประมาณแผ่นดิน
ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ เกษตรกรรม 1 เฮกตาร์สร้างมูลค่าได้เพียง 500 ล้านดองต่อปี แต่เมื่อเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินเป็นพื้นที่ที่ไม่ใช่เกษตรกรรม พื้นที่ผลิต อุตสาหกรรม พาณิชยกรรม บริการ และในเมือง 1 เฮกตาร์สร้างมูลค่าได้สูงถึง 55,000 ล้านดองต่อปี สูงกว่า 100 เท่า สิ่งนี้แสดงให้เห็นได้จากการที่เขต 7 ก่อตั้งขึ้นในปี 1997 (แยกจากเขตเกษตรกรรม Nha Be) ในเวลานั้น รายรับจากงบประมาณแผ่นดินอยู่ที่เพียง 59,000 ล้านดอง แต่หลังจากผ่านไป 25 ปี ในปี 2022 รายรับจากงบประมาณแผ่นดินเพิ่มขึ้นเป็น 5,550 ล้านดอง สูงกว่าปี 1997 ถึง 94 เท่า
ดังนั้นในปี 2018 รัฐบาลได้อนุญาตให้นครโฮจิมินห์แปลงที่ดินเกษตรกรรม 26,000 เฮกตาร์เป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม การผลิต อุตสาหกรรม การพาณิชย์ บริการ และเมืองในช่วงปี 2025/2020 ปัจจุบันนครโฮจิมินห์กำลังพัฒนาโครงการแปลงเขตชานเมือง 5 แห่งเป็นเขตเมือง ขณะเดียวกัน สมัชชาแห่งชาติ เพิ่งออกมติ 98 เกี่ยวกับการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะจำนวนหนึ่งสำหรับการพัฒนานครโฮจิมินห์ ซึ่งจะสร้างเงื่อนไขให้เมืองพัฒนาอย่างรวดเร็วในปีต่อๆ ไป ซึ่งรวมถึงทรัพยากรที่ดินด้วย
ในขณะเดียวกันนักลงทุน (ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายย่อย) สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ผ่านการลงทุนในการก่อสร้างและธุรกิจงานบนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ โดยส่วนใหญ่แล้วเกิดจากความคิดสร้างสรรค์และความสามารถทางการเงินของนักลงทุน ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากอัตราการลงทุนของโครงการ ยิ่งอัตราการลงทุนสูง มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะยิ่งสูงขึ้น และนักลงทุนก็มีสิทธิได้รับมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) หลังจากปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินกับรัฐแล้ว
จึงจำเป็นต้องพัฒนากลไกในการควบคุมมูลค่าเพิ่มจากที่ดิน (ส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน) ให้สมดุลระหว่างรัฐและรัฐวิสาหกิจ
ทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี
ประเด็นอีกประการหนึ่งที่จำเป็นต้องหยิบยกขึ้นมาพูดก็คือ รัฐควรจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในลักษณะที่สมเหตุสมผลและยุติธรรมเท่านั้น โดยไม่จัดเก็บมากเกินไปหรือปล่อยให้มีสิ่งใดๆ หลุดผ่านไปได้
ตามที่ธุรกิจหลายแห่งระบุว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาระสำหรับพวกเขาในปัจจุบัน และเป็นสิ่งที่ธุรกิจเหล่านี้ไม่ทราบ เนื่องจากพวกเขาไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมาเป็นเวลานาน
วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันทำให้ธุรกิจประสบปัญหาและสร้างกลไกการขอและการให้ การรังแก นักลงทุนในโครงการต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมหาศาล คิดเป็นประมาณ 70% ของค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ เกือบจะต้องซื้อสิทธิ์การใช้ที่ดินคืนเป็นครั้งที่สอง และสุดท้ายแล้วภาระนี้ตกอยู่ที่ผู้ซื้อบ้าน ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงคิดเป็นสัดส่วนที่มากของโครงสร้างต้นทุนที่อยู่อาศัย คิดเป็นประมาณ 10% ของต้นทุนอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% ของต้นทุนทาวน์เฮาส์ และประมาณ 50% ของต้นทุนวิลล่า รัฐบาลได้รับรายได้จำนวนมากจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ในระยะยาว หากที่ดินทั้งหมดถูกส่งมอบ แหล่งรายได้งบประมาณขนาดใหญ่แห่งนี้จะไม่มีอยู่อีกต่อไป และจะต้องได้รับการเสริมและแทนที่ด้วยภาษีทรัพย์สิน
แทนที่จะเก็บทั้งหมดในคราวเดียว หลายคนได้เสนอให้แปลงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นภาษี
ดังนั้น สถานประกอบการจึงเสนอให้กำหนดอัตราภาษีการใช้ที่ดินเป็นภาษีที่เรียกเก็บจากการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย โดยมีอัตราภาษีประมาณร้อยละ 10-15 คำนวณจากบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด โดยปรับทุกปีด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ตามราคาตลาด วิธีนี้จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส ขจัดกลไกการขออนุมัติ และลดการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงเกินไปในปัจจุบันให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น ด้วยเหตุนี้ จึงจะเสริมกฎหมายภาษีทรัพย์สิน (ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย) เพื่อสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืนสำหรับงบประมาณแผ่นดินของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง
เพื่อเร่งการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจแนะนำให้ใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนา ขนาดใหญ่ และมูลค่าเกิน 2 แสนล้านดอง เนื่องจากไม่อนุญาตให้ใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินกับโครงการเหล่านี้ ในความเป็นจริง โครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบ 90% ในอดีตต้องใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)