ตลาดการเช่ามีทั้งคึกคักและร้างผู้คน

นครโฮจิมินห์: บ้านให้เช่ายังคงมีอัตราการเข้าพักในเชิงบวกที่ 65% หรือมากกว่า ในทางตรงกันข้าม ทาวน์เฮาส์ริมถนนมีผู้เช่าน้อยมากและมักจะว่างเปล่า

จากข้อมูลของ VnExpress พบว่าตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สองจนถึงวันที่ 21 พฤษภาคม ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าในนครโฮจิมินห์แบ่งออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน ได้แก่ ที่อยู่อาศัยแบบสว่างและแบบมืด โดยที่อยู่อาศัยให้เช่าในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 10 กิโลเมตรขึ้นไป และให้บริการแก่นักศึกษาและคนทำงานที่มีรายได้เฉลี่ย (ต่ำกว่า 12 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราการเข้าพักที่ 90-95% ส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่าในกลุ่มราคา 3.5-5 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมือง 3-6 กิโลเมตร และให้บริการแก่คนทำงานที่มีรายได้ดี (13-20 ล้านดองต่อเดือน) มีอัตราการเข้าพักที่ 85-90% เช่นกัน

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคาสูงกว่า 5-7 ล้านดองต่อเดือน มีสัญญาณความผันผวนเล็กน้อย โดยมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 80% และหลังจากสัญญาครบกำหนด 6 เดือนหรือ 1 ปี ผู้เช่า 20-30% จะย้ายออกและต้องหาผู้เช่ารายใหม่ ส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคา 8-15 ล้านดองต่อเดือนขึ้นไป มีอัตราการเช่าลดลงเหลือ 70-75% โดยผู้เช่าประจำจะย้ายออก ส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีราคา 1,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือนขึ้นไป มีอัตราการเช่าที่ลดลงเหลือ 65-70% แต่ยังคงอยู่ในระดับบวก

ตรงกันข้ามกับอัตราการเข้าอยู่อาศัยที่เหมาะสมของบ้านเช่าเพื่อการอยู่อาศัย จำนวนบ้านเช่าริมถนนในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์กลับค่อนข้างมืดครึ้ม มีที่ดินว่างเปล่าจำนวนมาก ตั้งแต่เดือนเมษายนที่ผ่านมา ขณะเดินไปตามถนนโงดึ๊กเกอ ถนนโฮ่ตุงเมา ถนนลีตู่จ่อง ถนนไฮบ่าจุง ถนน แฟชั่น เหงียนไทร และถนนบุยเวียนตะวันตก (เขต 1) บ้านเรือนริมถนนที่เคยพลุกพล่านไปด้วยธุรกิจ กลับกลายเป็นบ้านร้างจำนวนมาก

สถานการณ์การถอนตัวของหลายแบรนด์ยังเกิดขึ้นบริเวณวงเวียนมหาวิหารนอเทรอดาม - ที่ทำการไปรษณีย์ กลาง ร้านกาแฟ Mellower Coffee ในอาคาร Metropolitan ได้ปิดตัวลงเมื่อปลายเดือนเมษายน เมื่อเร็ว ๆ นี้ eDiGi ร้านค้าปลีกระดับพรีเมียมที่ได้รับอนุญาตจาก Apple (APR) ในตลาดเวียดนาม ซึ่งเป็นธุรกิจของมหาเศรษฐี Jonathan Hanh Nguyen ซึ่งตั้งอยู่ติดกับที่ทำการไปรษณีย์กลาง ก็ได้คืนพื้นที่ดังกล่าวเช่นกัน บริเวณใกล้เคียงกันนั้นมีร้านกาแฟ Saigon La Poste Cafe ย้ายออกไปแล้วและยังหาผู้เช่ารายใหม่ไม่ได้ ร้าน McDonald's ซึ่งตั้งอยู่ติดกับถนนหนังสือได้ถอนตัวออกไปนานแล้ว แต่พื้นที่ดังกล่าวยังคงว่างเปล่าอยู่

ก่อนหน้านี้ ทาวน์เฮาส์หน้าอาคารในใจกลางเขต 1 ถูกปล่อยเช่าโดยแบรนด์ใหญ่ ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือธุรกิจรายบุคคล แต่ปัจจุบัน ผู้เช่ารายเก่าทยอยออกไป และไม่มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา ทำให้มีอัตราการว่างเพิ่มขึ้น

ให้เช่าทาวน์เฮาส์ ติดถนนเลอโลย เขต 1 นครโฮจิมินห์ ภาพโดย: Quynh Tran — ให้เช่าทาวน์เฮาส์ ติดถนนเลอโลย เขต 1 นครโฮจิมินห์ ภาพโดย: *Quynh Tran*

เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์ข้างต้น คุณเลอ ก๊วก เคียน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อิสระ ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าแบ่งออกเป็นสองส่วนอย่างชัดเจน คือ ส่วนสว่างและส่วนมืด ส่วนสว่างคืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือราคาไม่แพง ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้บริโภค ซึ่งสามารถจัดเป็นความต้องการจำเป็น และยังคงรักษาอัตราการเข้าอยู่อาศัยที่ดีนับตั้งแต่ช่วงฟื้นตัวหลังการระบาด อย่างไรก็ตาม ทาวน์เฮาส์ติดถนนให้เช่าเพื่อใช้เป็นสำนักงานหรือสถานที่ประกอบธุรกิจในย่านใจกลางเมือง ซึ่งโดยทั่วไปคือเขต 1 กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากความต้องการที่ลดลงและภาวะ เศรษฐกิจที่ ถดถอย

คุณเคียนวิเคราะห์ว่าในช่วงการระบาดของโรคในปี 2563-2564 ธุรกิจเกือบทั้งหมดที่จำเป็นต้องใช้สถานที่ประกอบการต้องปิดตัวลงและลดขนาดกิจการลง นับตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2565 เป็นต้นมา กิจกรรมทางธุรกิจใหม่ๆ เริ่มทยอยกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ง และการค้นหาสถานที่ประกอบการก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบเชิงลบของการระบาดใหญ่ นอกเหนือจากภาวะเงินเฟ้อ สงคราม และภัยคุกคามจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ได้เริ่มส่งผลกระทบแล้ว ผู้บริโภคทั่วโลกกำลังจับจ่ายใช้สอยอย่างประหยัด ขณะที่ธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ภาวะก่อนการระบาดใหญ่ ดังนั้น ความต้องการพื้นที่สำนักงานและอาคารพาณิชย์จึงยังคงต่ำ ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ทาวน์เฮาส์ริมถนนหลายแห่งในย่านใจกลางเมืองยังคงว่างเปล่าอยู่ในปัจจุบัน

นายเคียน กล่าวว่า นับตั้งแต่ต้นปี เศรษฐกิจต้องเผชิญกับความยากลำบากและความท้าทายมากมาย ธุรกิจต่างๆ มักจะใช้วิธี “ป้องกัน” มากกว่า “โจมตี” โดยให้ความสำคัญกับการลดต้นทุนและบริหารธุรกิจที่ไม่มีประสิทธิภาพเป็นหลัก

เมื่อการดำเนินธุรกิจไม่มั่นคง ธุรกิจต่างๆ มักจะค่อยๆ เปลี่ยนจาก "ต้นทุนคงที่" ไปเป็น "ต้นทุนผันแปร" ยกตัวอย่างเช่น แทนที่จะเช่าสำนักงานหรือสถานที่ประกอบการถาวร ธุรกิจต่างๆ จะลดขนาดพื้นที่คงที่ลงและเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการทำงานที่ยืดหยุ่นซึ่งไม่ขึ้นอยู่กับสถานที่ประกอบการมากนัก

แทนที่จะเช่าพื้นที่ธุรกิจ จุดขายแบบออฟไลน์ไม่ว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่ก็ตาม ยังคงมีต้นทุนคงที่ ผู้เช่าจึงค่อยๆ หันไปใช้รูปแบบธุรกิจที่ประหยัดต้นทุนมากขึ้น ดังนั้น พวกเขาจึงมีค่าใช้จ่ายเฉพาะเมื่อมีรายได้ เช่น ค่าใช้จ่ายในการสั่งซื้อสินค้าออนไลน์ ค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายสำหรับคำสั่งซื้อที่จัดส่งโดยไม่ใช้พื้นที่ และค่าใช้จ่ายที่จ่ายให้กับตัวกลางการขาย (ตัวแทน หรือเว็บไซต์อีคอมเมิร์ซ) เมื่อขายสินค้า

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของพฤติกรรมผู้บริโภคในช่วงการระบาดใหญ่ ทำให้การทำธุรกรรมที่ร้านค้าแบบออฟไลน์ค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นแบบออนไลน์ ส่งผลให้ตำแหน่งและความต้องการพื้นที่สำหรับทาวน์เฮาส์ริมถนนในพื้นที่ส่วนกลางลดลงตามลำดับ

คุณเคียนยังกล่าวอีกว่า หนึ่งในเหตุผลที่บ้านเช่าริมถนนจำนวนมากถูกปล่อยทิ้งร้างในปัจจุบัน เป็นเพราะเจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักเป็นผู้ที่มีศักยภาพทางการเงินสูง รายได้จากการให้เช่าจึงไม่จำเป็นสำหรับพวกเขา นอกจากนี้ พวกเขายังเป็นคนที่มีอีโก้สูง ไม่ชอบความรู้สึกถูกบังคับให้จ่ายค่าเช่าที่ต่ำลง ดังนั้น เมื่อถูกต่อรองราคาให้ถูกกว่าเดิม เจ้าของบ้านจึงเลือกที่จะปล่อยบ้านว่างไว้

ในทางกลับกัน ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหรือราคาปานกลาง เจ้าของบ้านสามารถต่อรองราคาได้ง่ายกว่า และราคาเช่าก็อยู่ในระดับปานกลาง อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองกัน ดังนั้น อัตราการว่างจึงต่ำ

วู่เล่อ

ลิงค์ที่มา