ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างกันมากขึ้น

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็เริ่มชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ผลิตภัณฑ์เก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์ยังไม่แสดงการปรับปรุงมากนัก แต่ผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันทีกลับมีการทำธุรกรรมในเชิงบวก

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว แต่ความแตกต่างก็เริ่มชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ผลิตภัณฑ์เก็งกำไรที่ขาดมูลค่าการใช้ประโยชน์ยังไม่แสดงการปรับปรุงมากนัก แต่ผลิตภัณฑ์ที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ทันทีกลับมีการทำธุรกรรมในเชิงบวก

ครั้งหนึ่งเคยเป็น “ผู้เล่น” ที่เชี่ยวชาญด้านการซื้อขายแบบสวิง แต่เมื่อตลาดเปลี่ยนไป คุณฮวง มินห์ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ จึงเปลี่ยนกลยุทธ์ของเขา

นายมินห์ กล่าวว่า เมื่อตลาดคึกคัก เขาเพียงแค่ต้องวางมัดจำอพาร์ตเมนต์หรือที่ดินในช่วงแรกของการขายเท่านั้น ก็สามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้นทันทีหลังจากนั้นและได้รับกำไรสูง แต่เมื่อตลาดชะลอตัวลง สิ่งต่างๆ ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป ที่ดินในเขตชานเมืองที่เขาซื้อไว้ก่อนหน้านี้ขาดสภาพคล่อง จำนวนผู้ซื้อลดลงอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ผู้ที่ต้องการขายก็ถูกบังคับให้ลดราคาลงอย่างมาก นักลงทุนรายนี้ตระหนักว่าหากเขายังคงใช้กลยุทธ์เก็งกำไรต่อไป เขาก็อาจตกอยู่ในสถานการณ์ที่มี "อุปทานล้นตลาด" เช่นเดียวกับนักลงทุนรายอื่นๆ

หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว เขาจึงตัดสินใจเปลี่ยนกลยุทธ์ แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่มีองค์ประกอบ "การเล่นเซิร์ฟ" เท่านั้น เขาเริ่มมองหาสินทรัพย์ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ทันทีเพื่อสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคง

เมื่อปลายปีที่แล้ว คุณมินห์ตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนในเขต 7 (โฮจิมินห์ซิตี้) ในราคา 2,500 ล้านดอง โครงการนี้สร้างเสร็จพร้อมชุมชนที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และมีผู้เช่าจากผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมาก หลังจากตกแต่งภายในเสร็จเรียบร้อยแล้ว เขาปล่อยเช่าในราคา 13 ล้านดองต่อเดือน

นายมินห์ กล่าวว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตามเพื่อรักษาเงินทุนไว้ไม่ได้ปลอดภัยอย่างแน่นอน แต่จำเป็นต้องเลือกกลุ่มที่ “ป้องกัน” ไว้ นั่นคือ อสังหาริมทรัพย์สามารถรอจนกว่าราคาจะปรับขึ้นใน 3-5 ปี และสามารถสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะสั้นได้

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ยังระบุด้วยว่าเมื่อกว่า 5 ปีที่แล้ว อพาร์ตเมนต์ถือเป็น "สินทรัพย์เพื่อการบริโภค" และยากต่อการเปรียบเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แต่ในปัจจุบัน ดุลยภาพของอุปทานและอุปสงค์มีแนวโน้มเอียงไปทางอุปสงค์มากขึ้นเรื่อยๆ ราคาอพาร์ตเมนต์จึงเข้าสู่วัฏจักรการเพิ่มขึ้นในระยะยาว ซึ่งสูงเกินกว่ากลุ่มอื่นๆ มาก

ราคาอพาร์ทเม้นท์มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและตั้งระดับใหม่ ทำให้ราคาเช่าอพาร์ทเม้นท์มีแนวโน้ม "ขยับขึ้น" เช่นกัน โดยมีการปรับขึ้นเฉลี่ย 10 - 20% ในปี 2567 ในใจกลางเมืองแทบไม่มีอพาร์ทเม้นท์ที่มีค่าเช่าต่ำกว่า 10 ล้านดอง/เดือนเลย ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ 1 ห้องนอนโดยทั่วไปอยู่ที่ 10 - 15 ล้านดอง/เดือน อพาร์ทเม้นท์ 2 ห้องนอนอยู่ที่ 15 - 20 ล้านดอง/เดือน

นอกจากผลกระทบจากความต้องการเช่าที่สูงแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังส่งผลโดยตรงต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาของเจ้าของบ้านอีกด้วย เมื่อราคาบ้านเพิ่มขึ้น เจ้าของบ้านจะถูกบังคับให้ปรับขึ้นราคาค่าเช่าเพื่อให้ได้รับกำไรและสร้างสมดุลให้กับกระแสเงินสดจากการลงทุน

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ลดลงเรื่อยๆ เนื่องจากราคาค่าเช่าไม่สามารถตามทันการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยได้ อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่ามีเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของราคาที่อยู่อาศัยในปี 2024 โดยอิงจากอัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามที่ต่ำกว่า 4% โดยทั่วไปต่ำกว่า 2% ซึ่งต่ำกว่าการออม

เนื่องจากไม่มีแหล่งซื้อหลักมากนัก กิจกรรมการโอนอพาร์ตเมนต์รองจึงเกิดขึ้นอย่างแข็งขันในตลาด ข้อมูลจากสถาบันวิจัย Dat Xanh Services แสดงให้เห็นว่าอุปทานใหม่ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีอยู่ในระยะต่อไป ดังนั้น ตลาดจึงบันทึกความแตกต่างของราคาโอน 10 - 20% เมื่อเทียบกับโครงการรอง โครงการระดับไฮเอนด์จำนวนมากที่เพิ่งได้รับการส่งมอบก็มีราคาโอนเพิ่มขึ้น 15 - 25% เช่นกัน

นายทราน เฮียน ฟอง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Seaholdings ยอมรับว่ากระแสเงินสดเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดแล้ว แต่การดำเนินการของบริษัทจะแตกต่างไปจากเดิมมาก ลูกค้าในปัจจุบันมีความพิถีพิถันมากขึ้น โดยมักจะเลือกโครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายที่เหมาะสม หรือสำหรับโครงการรอง พวกเขาจะยอมซื้อก็ต่อเมื่ออพาร์ตเมนต์มีหนังสือสีชมพู สร้างเสร็จแล้ว มีสาธารณูปโภคและบริการครบถ้วน และสามารถนำไปใช้ได้ทันที

นายฟองกล่าวว่าตลาดมีความแตกต่างกันตามภูมิภาค ในบางพื้นที่แม้ว่าราคาจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่สภาพคล่องยังคงต่ำ แต่ในพื้นที่ที่มีความต้องการจริง ราคาได้ฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากลไกการทำงานของตลาดเริ่มที่จะอิงตามความต้องการจริง แทนที่จะเป็นการเก็งกำไร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html