การปรับโครงสร้างตลาดอสังหาฯ โอกาสสำหรับใคร?

อุปทานที่ไม่เพียงพอและราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ตลาดต้องปรับโครงสร้างและควบคุมอุปทานและอุปสงค์ บริบทนี้เปิดโอกาสให้มีโครงการที่มีระดับการก่อสร้างเสร็จสูงและสามารถเชื่อมต่อกับใจกลางเมืองได้ดี

ตลาดเข้าสู่รอบใหม่

ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่รอบที่ 5 ตั้งแต่ปี 2564-2569

ในรอบนี้ เศรษฐกิจ ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้วและค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2023 สินทรัพย์เติบโต (หุ้น พันธบัตร กองทุนหุ้น) คาดว่าจะมีแนวโน้มในเชิงบวกในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า สำหรับสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งปกติจะฟื้นตัวหลังตลาดหุ้นประมาณ 12 - 18 เดือน คาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวและเติบโตในช่วงปี 2025 - 2026

ปัจจุบัน สถิติแสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนและการอนุญาตทางกฎหมายเพื่อนำอุปทานออกสู่ตลาดในช่วงเวลาที่ผ่านมามีจำกัดมาก แม้แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังพบว่าการหาที่ดินในนครโฮจิมินห์เพื่อพัฒนาโครงการเป็นเรื่องยาก ดังนั้นอุปทานจึงยังคงขาดแคลนอย่างต่อเนื่อง

รายงานตลาดล่าสุดของซีบีอาร์อียังระบุด้วยว่านักลงทุนในตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ในช่วงนี้ เนื่องจากมีอุปทานใหม่ไม่เพียงพอ และธุรกรรมส่วนใหญ่ในโฮจิมินห์ซิตี้มาจากสินค้าคงคลังในเฟสก่อนหน้า มีการขายอพาร์ตเมนต์ที่ขายไม่ออกประมาณ 2,000 ห้องในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเกือบสองเท่าของไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ปัจจุบันนักลงทุนยังคงพิจารณาและประเมินสถานการณ์เพื่อเลือกเวลาที่เหมาะสมในการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ใหม่ เนื่องจากไตรมาสที่ 4 ถือเป็นปัจจัยสำคัญในเฟสต่อไป

ขณะเดียวกัน ข้อมูลวิจัยจากสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ก็มีจุดที่คล้ายกัน โดยปริมาณธุรกรรมและอัตราการดูดซับในไตรมาสที่ 3 ลดลง 25% และ 1% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งปริมาณธุรกรรมคอนโดมิเนียมยังคงล้นหลาม คิดเป็น 71% ของธุรกรรมที่อยู่อาศัยทั้งหมดในไตรมาสที่ 3 โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีอัตราการดูดซับเฉลี่ย 75%

ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูงทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะดีขึ้นแล้ว แต่ยังคงตอบสนองอุปสงค์ได้ยาก

สำหรับนครโฮจิมินห์ ระดับราคาหลักยังคงทรงตัวในระดับสูง เนื่องจากอุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ในขณะเดียวกัน ระดับราคาหลักในจังหวัดและเมืองโดยรอบนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย อยู่ระหว่าง 3-5% โดยอุปทานใหม่มีราคาขายที่สูงขึ้น

ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ของ VARS ก็มีการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการใน ฮานอย อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2019 ในขณะเดียวกัน ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของคลัสเตอร์โครงการในโฮจิมินห์ก็เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรเป็น 64.2 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงการเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเทียบกับช่วงฐาน

คาดว่าอุปทานในปีต่อๆ ไปจะขาดแคลน ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากกฎหมายแก้ไขเพิ่มเติมที่มีผลบังคับใช้สร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่โปร่งใสเพื่อปกป้องนักลงทุน นอกจากนี้ยังเป็นปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงินที่แท้จริงในการดำเนินการและพัฒนาโครงการ

คัดกรองตลาด โอกาสสำหรับใคร?

ตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ผ่านจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดมาแล้ว จากอัตราการเติบโตติดลบในปี 2566 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 รายได้จากอสังหาฯ ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้น โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 7% ในช่วงเวลาเดียวกัน คาดการณ์ไว้ที่ 199,156 พันล้านดอง การฟื้นตัวเป็นแนวโน้มที่ไม่สามารถย้อนกลับได้ แต่เร็วเกินไปที่จะพูดถึงการพัฒนา

จากรายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ ระบุว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้ เมืองมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุมัติการลงทุนเพียง 9 โครงการเท่านั้น ซึ่งเป็นโครงการขนาดเล็ก โดยมีเพียง 4 โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้นที่มีสิทธิ์ระดมทุน แต่ 100% ของอพาร์ทเมนต์อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และสูงเกินกว่าที่ผู้ที่ต้องการจะซื้อจะจ่ายได้  

สำหรับปัญหานี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่าการจะแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยที่ลดลงได้นั้น จำเป็นต้องแก้ปัญหาด้านอุปทานและอุปสงค์ก่อน เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องขจัดปัญหาคอขวดของอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายมากกว่า 148 โครงการ อุปทานที่ไม่เพียงพอในขณะที่อุปสงค์สูง ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดให้มีโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังสร้างเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ดีเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง

ภายใต้บริบทของกฎหมายใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้และนำมาปฏิบัติจริง เป็นไปได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในปีหน้าจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น ในเวลานี้ โอกาสในการดึงดูดความต้องการจะเปิดกว้างสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังสร้างเสร็จและมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ดีที่เชื่อมต่อไปยังใจกลางเมือง โดยเฉพาะพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์กำลังพิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย

ไม่เพียงแต่เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินที่กำลังจะเปิดให้บริการเท่านั้น แต่โครงการวงแหวนและโครงการขยายทางหลวงหมายเลข 13 ที่กำลังเปิดโอกาสดีๆ ให้กับโครงการต่างๆ ในแนวแกนนี้ด้วย ในฐานะจุดศูนย์กลางในการเชื่อมโยงโครงการโครงสร้างพื้นฐานในภูมิภาค โครงการอพาร์ตเมนต์ Urban Green ของนักลงทุน Kusto Home มีมูลค่าที่โดดเด่นในการสร้างแรงผลักดันที่ "น่าดึงดูด" ให้กับฝั่งอุปสงค์

อันที่จริงแล้ว นี่เป็นโครงการหายากที่เข้าสู่ขั้นตอนการก่อสร้างแล้วเสร็จ ช่วยให้ผู้ซื้อมองเห็นคุณภาพและความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการได้อย่างง่ายดาย โครงการนี้ตั้งอยู่บนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 13 ที่กำลังขยายตัว และยังช่วยให้ลูกค้าได้รับประโยชน์อย่างเต็มที่จากการพัฒนาศักยภาพด้านอุปสงค์และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใน Thu Duc City ที่คึกคักและมีชีวิตชีวา

ในบริบทที่มีอุปทานอพาร์ตเมนต์จำกัด โครงการที่มีระดับการก่อสร้างสูงและมีการเชื่อมต่อหลายจุดถือเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดความต้องการและส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาด นอกจากนี้ ระบบสาธารณูปโภคและพื้นที่สีเขียวธรรมชาติขนาดใหญ่ยังเป็นพื้นที่ที่เหมาะสำหรับครอบครัวหลายรุ่นและผู้ที่มีความต้องการพื้นที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพและการคมนาคมที่สะดวกสบายอย่างแท้จริง

เมื่อตอบสนองเงื่อนไขทั้งหมดด้านสถานที่ สิ่งอำนวยความสะดวก และระดับการก่อสร้าง นโยบายการชำระเงินแบบยืดหยุ่นยังเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นความต้องการ โครงการ Urban Green มีแนวโน้มที่จะเป็นหนึ่งในไม่กี่โครงการที่จะฟื้นตัวได้ทันเวลาเพื่อสร้างอุปทานสำหรับตลาดในช่วงปลายปี นั่นคือเหตุผลที่ผู้ลงทุนโครงการจึงได้นำนโยบายการชำระเงินแบบยืดหยุ่นและสิทธิพิเศษมาใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจุบัน ลูกค้าชำระเงินเพียง 30% จนกว่าจะได้รับบ้าน โดยมีช่วงปลอดการชำระต้นและดอกเบี้ย 24 เดือน และของขวัญเป็นแพ็คเกจตกแต่งภายในมูลค่าสูงถึง 500 ล้านดอง

ด้วยการเปลี่ยนแปลงนโยบายล่าสุด รัฐบาลจะยังคงเข้มงวดการกำกับดูแลและระเบียบข้อบังคับของตลาดต่อไป เพื่อให้แน่ใจว่ามีเสถียรภาพและการพัฒนาที่เหมาะสม ในเวลาเดียวกัน แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์สีเขียวกำลังเกิดขึ้น คาดว่าจะเป็นผู้นำตลาดในรอบใหม่ นี่อาจเป็นโอกาสสำหรับโครงการที่มีระดับการก่อสร้างสูงที่จะ "ตามทัน" วงจรการฟื้นตัวของตลาดในช่วงข้างหน้า

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html