ที่อยู่อาศัยสังคมกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ขัดแย้งทั้งในเรื่องของการขาดแคลนและ "ความพร้อม"

ความยากต่อความยาก

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติใหม่มีจำกัดมากขึ้น ในขณะเดียวกัน มีโครงการประมาณ 1,200 โครงการมูลค่าประมาณ 30,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ประสบปัญหาในการดำเนินการ และตั้งแต่ปลายปี 2022 มีโครงการที่ได้รับการแก้ไขเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น

ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา อุปทานที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงอย่างมาก (ภาพ: baochinhphu)

อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรง ต้นทุนสูงในทุกขั้นตอนของการดำเนินโครงการ ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลงเลย โครงการบ้านพักอาศัยสังคมแทบจะเป็นโอกาสเดียวสำหรับคนส่วนใหญ่ในการมีบ้านเป็นของตัวเอง

ในช่วงที่ผ่านมา รัฐบาลได้พยายามอย่างยิ่งในการออกนโยบายเพื่อดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้าร่วมในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม และปรับปรุงอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคม อย่างไรก็ตาม นโยบายเหล่านี้ยังคงมีข้อบกพร่องและขาดความสม่ำเสมอหลายประการ ทำให้เกิดอุปสรรคมากมายที่ทำให้ผู้ลงทุนเข้าถึงที่อยู่อาศัยทางสังคมได้ยาก

ในงานประกาศรายงานไตรมาส 3/2023 ของ VARS นายเหงียน ฮวง นาม สมาชิกกลุ่มงานวิจัยตลาด VARS และกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home กล่าวว่ากลไกทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีความซับซ้อนมาก การยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการยังใช้เวลานานกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เสียอีก ในการ "ออก" ใบอนุญาตก่อสร้าง ผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปีในการดำเนินการให้เสร็จสิ้น

ดังนั้น แม้ว่ากฎระเบียบปัจจุบันจะกำหนดแรงจูงใจให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ก่อนหน้านั้น โครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงต้อง "ผ่าน" การประเมินราคาที่ดิน ซึ่งยังคงประสบปัญหาและข้อโต้แย้งมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคา ในขณะเดียวกัน นักลงทุนไม่สามารถหักภาษีได้ แต่ยังต้องจ่าย M3 (มูลค่าการชำระเงินเข้างบประมาณแผ่นดินเป็นเงินสดที่นักลงทุนเสนอในเอกสารประกวดราคา นอกเหนือจากภาระผูกพันที่นักลงทุนมีต่องบประมาณแผ่นดินตามกฎหมายปัจจุบัน) นอกจากนี้ นักลงทุนยังต้องจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อเคลียร์พื้นที่ ซึ่งเงินจำนวนนี้จะถูกหักจากโครงการอื่นหรือหักออกจากราคาที่ดิน

นอกจากนี้ หลังจากขั้นตอนการลงทุน 2 ปี โครงการบ้านสงเคราะห์ต้องใช้เวลาอีกประมาณ 2 ปีในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้า หลังจากนั้น ผู้ลงทุนยังต้องจองพื้นที่บ้านสงเคราะห์ขั้นต่ำ 20% เพื่อเช่าในโครงการบ้านสงเคราะห์ และสามารถขายได้หลังจากใช้งานไปแล้ว 5 ปี

กระบวนการนี้กินเวลานานถึง 9 ปี หลังจากนั้นโครงการจะได้รับการตรวจสอบ และเมื่อการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้วเท่านั้น บริษัทจะได้รับกำไรคงที่ 10% ในขณะเดียวกัน ตลอดกระบวนการดำเนินโครงการทั้งหมด บริษัทเองก็ไม่แน่ใจว่าค่าใช้จ่ายใดที่จะถูกบันทึกว่าสมเหตุสมผลและถูกต้อง ค่าธรรมเนียมใดที่จะไม่ได้รับการชำระ หรือจะถูกปฏิเสธ ดังนั้น บริษัทที่สร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจึงอยู่ในสถานะของ "โชคและเคราะห์" เสมอ เหมือนกับ "การพนัน"

ความยากลำบากไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น การเข้าถึงเงินทุนยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับนักลงทุนอีกด้วย จากการวิจัยพบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ลงทุนและสร้างในเวียดนาม เจ้าของต้องใช้เงินทุนประมาณ 20% 30% ระดมทุนจากลูกค้า และอีก 50% ต้องพึ่งพาสถาบันสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม มีบางกรณีที่นักลงทุนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเนื่องจากขาดหลักประกัน เพียงเพราะ "ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีมูลค่า 0 ดอง" เนื่องจากมีแรงจูงใจในการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในเวลานี้ แรงจูงใจเหล่านี้ไม่มีให้เห็น มีเพียงความยากลำบากที่มองไม่เห็นสำหรับธุรกิจเท่านั้น

มีอุปสรรค ความยากลำบาก และข้อบกพร่องมากมายจนทำให้ดูเหมือนยากมากที่จะบรรลุเป้าหมายที่ตั้งไว้ของโครงการในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 1 ล้านหลัง

คนที่ต้องการซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้

ความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการทำให้อุปทานเข้าสู่ตลาดมีน้อยลงเรื่อยๆ แต่ตลาดยังคงมีปรากฎการณ์ขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมขายไม่ออก แม้ว่าความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมจะมีจำนวนมากและเพิ่มขึ้นตามความเร็วของการขยายตัวของเมืองและช่องว่างระหว่างอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์และรายได้ที่กว้างขึ้น

. โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเป็นโอกาสให้คนส่วนใหญ่มีที่อยู่อาศัย แต่ปัจจุบันกำลังเผชิญปัญหาต่างๆ มากมาย (ภาพ: baochinhphu)

โดยอัตราการขยายตัวของเมืองจะสูงถึง 41.5% ในปี 2022 และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% ในปี 2030 เวียดนามต้องเพิ่มพื้นที่ที่อยู่อาศัยในเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรทุกปี ตามข้อมูลของ กระทรวงก่อสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในท้องถิ่นในช่วงปี 2021 - 2030 อยู่ที่ประมาณ 2,400,000 ยูนิต

ดังนั้นแม้ว่าโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตจะแล้วเสร็จ แต่อุปทานก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ในขณะเดียวกัน ตัวเลขปัจจุบันยังแสดงให้เห็นว่าโครงการยังห่างไกลจากเป้าหมาย แม้ว่าทุกระดับตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่นจะพยายามอย่างเต็มที่เพื่อดำเนินการให้สำเร็จก็ตาม

จากการวิจัยของ VARS ในพื้นที่ที่โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเปิดให้ขาย พบว่าโครงการต่างๆ จำนวนมากมีผู้สนใจและสมัครซื้อสินค้าเกือบทุกรายการทันทีที่เปิดตัวสู่ตลาด ขณะที่พื้นที่บางแห่งที่มีเขตอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออกและเขตอุตสาหกรรมที่มีแรงงานต่างด้าวหลายแสนคนกลับมียอดขาย "ซบเซา" แม้จะมีการเสนอขายไปหลายครั้งแล้วก็ตาม

เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนจังหวัด บั๊กนิญ ได้รายงานต่อกระทรวงก่อสร้างว่า แม้ว่าจังหวัดบั๊กนิญจะได้ลงทุนสร้างบ้านพักคนงานนับหมื่นหลัง แต่ดูเหมือนว่าคนงานที่ทำงานในจังหวัดนี้จะไม่สนใจซื้อบ้านพักคนงานเลย

ทั้งนี้ จากโครงการบ้านพักคนงาน 7 โครงการที่สร้างเสร็จแล้วและบางส่วนในจังหวัดบั๊กนิญ ซึ่งมีอพาร์ทเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,000 ยูนิตในตลาด จำนวนคนงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรมที่ลงทะเบียนเพื่อซื้อบ้านจึงมีน้อยมาก

รายงานระบุว่าเมื่อเร็วๆ นี้ เจ้าของโครงการได้ลงประกาศขายบ้านพักคนงาน 1,681 ยูนิต แต่ขายได้เพียงไม่กี่ยูนิตเท่านั้น ปัจจุบัน มีโครงการ 7 โครงการที่ยังมียูนิตเหลืออยู่ 1,324 ยูนิต

นายเหงียน ฮวง นาม อธิบายเหตุผลว่า สาเหตุหลักๆ คือ ผู้จำเป็นต้องซื้อก็ไม่สามารถซื้อได้ ขณะที่นโยบายกลับมุ่งเป้าไปที่ผู้ที่ไม่จำเป็นต้องซื้อ

“กฎหมายบ้านพักอาศัยสังคมเข้มงวดกับผู้ซื้อมาก หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงาน หลายจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม บางจังหวัดขายให้เฉพาะคนงานในนิคมอุตสาหกรรม แต่ขายให้เฉพาะอำเภอหนึ่งแห่งเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ความสัมพันธ์ระหว่างคนงานกับท้องถิ่นก็ไม่ได้สูงนัก” นายนามกล่าว

ดังนั้นเพื่อให้เกิดหลักประกันทางสังคม เพื่อขจัดปัญหาการขาดแคลนและบ้านพักอาศัยสังคมที่ขายไม่ออก จึงจำเป็นต้องวิจัยและประกาศกลไกและนโยบายอย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการลงทุนในพัฒนาบ้านพักอาศัยสังคม พร้อมกันนี้ ให้ขยายจำนวนผู้รับประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยสังคม ผู้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนบ้านพักอาศัยสังคม (เช่า ซื้อ) จำเป็นต้องปรับเกณฑ์ให้เรียบง่ายและระบุได้ง่าย ลดความต้องการเอกสารและขั้นตอนการบริหาร เช่น สถานะที่อยู่อาศัย ระดับรายได้ ฯลฯ ให้เหลือน้อยที่สุด

นอกจากนี้ จำเป็นต้องเปลี่ยนแนวคิดในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องปรับปรุงคุณภาพให้เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนอยู่อาศัยได้ยาวนาน เพื่อปรับปรุงคุณภาพแต่ยังคงรักษาราคาให้เหมาะสม นักลงทุนควรได้รับผลกำไร โครงการบ้านพักอาศัยสังคมควรได้รับการพัฒนาในขนาดที่เหมาะสม

กฎระเบียบเกี่ยวกับผู้รับประโยชน์จากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมยังต้องมีการเปลี่ยนแปลงให้เหมาะสมยิ่งขึ้น บ้านพักอาศัยสังคมไม่ใช่ขายให้กับคนรวย แต่ควรเน้นไปที่ผู้ที่มีรายได้ที่ต้องเสียภาษี มีเงินออม แต่ไม่สามารถเข้าถึงบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาสูงได้ เนื่องจากหากผู้คนมีรายได้ต่ำมาก ครัวเรือนยากจน หรือเกือบยากจน ต่ำกว่าระดับที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา นั่นหมายความว่าคนเหล่านี้ไม่มีเงินเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ ไม่มีเงินออม จึงไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้

น.เกียง

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html