ตลาดอสังหาฯเริ่มมีสัญญาณบวก
เมื่อเร็วๆ นี้ ตามรายงานตลาดไตรมาสแรกของปี 2024 ของ batdongsan.com.vn ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวก
จากการสำรวจของ batdongsan.com.vn ซึ่งทำการสำรวจนายหน้าเกี่ยวกับกิจกรรมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาทำงานอยู่ พบว่า 19% ของธุรกิจต่างๆ ระบุว่าธุรกิจต่างๆ เพิ่มจำนวนพนักงาน และ 26% ยืนยันว่าธุรกิจต่างๆ เพิ่มงบประมาณการตลาดในไตรมาสแรกของปี 2567
จำนวนความสนใจในอพาร์ทเมนท์ ในฮานอย จากนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 7.5 เท่าจนถึงปัจจุบัน
นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าวถึงตลาดอพาร์ตเมนต์ว่า ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยใกล้เคียงกับราคาขายในนคร โฮจิมิน ห์แล้ว และจำนวนคนในนครโฮจิมินห์ที่ค้นหาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็เพิ่มขึ้นถึง 7.5 เท่า
โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร
ต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่ 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ หลังจาก 6 ปี ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 70% แซงหน้าโฮจิมินห์ที่มีราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นถึง 55%
นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn อธิบายถึงสาเหตุการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยว่ามีเหตุผลหลักสองประการ
ประการแรก อุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงมีจำกัด แม้ว่าจะมีมาตรการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน แต่โครงการใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้กลับมีสัดส่วนเพียง 20,000 - 30,000 อพาร์ตเมนต์ต่อปี ในขณะที่ความต้องการปกติอยู่ที่ 70,000 - 80,000 อพาร์ตเมนต์ต่อปี
ประการที่สอง ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความต้องการนี้ไม่ได้มาจากแค่ฮานอยและจังหวัดทางภาคเหนือเท่านั้น แต่ยังมาจากภาคใต้ด้วย ข้อมูลขนาดใหญ่ของ Batdongsan.com.vn เผยให้เห็นข้อมูลที่น่าประหลาดใจ คือ จำนวนผู้ค้นหาอสังหาริมทรัพย์จากนครโฮจิมินห์ที่สนใจอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 7.5 เท่าจากไตรมาสแรกของปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ในช่วงเวลาเดียวกัน จำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์โดยชาวนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียง 2 เท่า
ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร
นายเหงียน ก๊วก อันห์ ให้ความเห็นว่า ชาวโฮจิมินห์ซิตี้สนใจอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากระดับราคาค่อนข้างคงที่และยังต่ำกว่าโฮจิมินห์ซิตี้ นอกจากนี้ อัตรากำไรจากการเช่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังสูงกว่าในโฮจิมินห์ซิตี้อีกด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลตอบแทนจากการเช่าอพาร์ทเมนท์ในฮานอยตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบันมีการผันผวนอยู่ระหว่าง 4.1% - 4.9% ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 3.9% - 4.5% ตามรายงานไตรมาสแรกของ Batdongsan.com.vn
นอกจากนี้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนบางรายในตลาดภาคใต้ได้เข้ามาลงทุนในตลาดภาคเหนือ ลูกค้าประจำจำนวนมากจากภาคใต้ของนักลงทุนเหล่านี้ให้ความสนใจในโครงการที่เพิ่งพัฒนาในฮานอย ซึ่งส่งผลให้ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มสูงขึ้น
วิชาต่างๆ มากมายได้รับประโยชน์เมื่อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไข
คุณเล บ๋าวหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายอาจส่งเสริมให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต เมื่อความถี่ในการอัปเดตราคาที่ดินเพิ่มขึ้นและระดับความแม่นยำสูงขึ้น
เขาวิเคราะห์ว่า มาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และกำหนดให้ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินทุกปี (แทนที่ทุก 5 ปี) รัฐบาล กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดบัญชีราคาที่ดิน (ซึ่งก่อนหน้านี้จำเป็นต้องอ้างอิงกรอบราคาที่ดิน) แสดงให้เห็นถึงการมอบอำนาจและความรับผิดชอบให้กับท้องถิ่น เพื่อให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับสภาพความเป็นจริงของท้องถิ่น บท 11 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ยกเลิกวิธีการหักลดหย่อนภาษี พร้อมระบุรายละเอียดเงื่อนไขการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน 04 วิธี ซึ่งจะช่วยปรับปรุงความถูกต้องแม่นยำของการประเมินราคาที่ดิน
นอกจากนี้ มาตรา 138 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่าด้วยการเพิ่มเติมเงื่อนไขรายละเอียดในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ใช้แล้วซึ่งไม่มีข้อพิพาท ยังทำให้มีสภาพคล่องและโอกาสในการเพิ่มราคาผลิตภัณฑ์ที่ดินในประเภทนี้ดีขึ้นอีกด้วย
ผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย
ในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2567 ของ Batdongsan.com.vn คุณเล บ๋าว หลง ระบุว่า หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนการเวนคืนที่ดินที่สูงขึ้น และกฎหมาย 3 ฉบับที่กำหนดให้นักลงทุนต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขทางธุรกิจ อัตราส่วนเงินทุน และขั้นตอนการย้ายถิ่นฐานที่เข้มงวดขึ้น การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นรองจะนำไปสู่การเติบโตของราคาบ้านส่วนตัวและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ
นอกจากนี้ นายเล เป่า หลง กล่าวว่า คาดว่าอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมจะดีขึ้นจากนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษและการสนับสนุนใหม่ๆ รวมถึงกฎระเบียบที่กำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดสรรที่ดินให้เพียงพอสำหรับที่อยู่อาศัยสังคม กฎหมายที่อยู่อาศัยสังคมฉบับใหม่ได้เพิ่มรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอีก 2 รูปแบบ ได้แก่ เงินทุนจากต่างประเทศ/องค์กรต่างชาติ และแหล่งเงินทุนจากสหภาพแรงงานสำหรับแรงงานที่ต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสังคม นักลงทุนได้รับอนุญาตให้สงวนพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานไว้ไม่เกิน 20% เพื่อธุรกิจ ได้รับผลกำไรทั้งหมด และได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ค่าเช่า และไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการกำหนดราคาและขอยกเว้น
นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าคุณภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นด้วยเช่นกัน เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับมาตรฐานการส่งมอบ ความคืบหน้า ฯลฯ ตัวอย่างเช่น มาตรา 36 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ระบุว่านักลงทุนต้องมีความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินโครงการ ห้ามมอบอำนาจหรือมอบหมายให้หุ้นส่วนอื่นลงนามในสัญญา และสามารถโอนที่ดินได้หลังจากสร้างเสร็จและรับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อใช้งานเท่านั้น และต้องรับประกันความคืบหน้าของขั้นตอนที่ลงทะเบียนไว้
คุณเล บ๋าว หลง กล่าวว่า ผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กลุ่มที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดคือชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และผู้ที่ได้รับการตั้งถิ่นฐานใหม่/ได้รับค่าชดเชย
จากสถิติพบว่าประมาณ 15-20% ของเงินโอนที่โอนเข้ามาจะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การเปลี่ยนแปลงกฎหมายทำให้กรอบทางกฎหมายมีความเป็นทางการมากขึ้นและมีนโยบายที่ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยกำหนดให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลสามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ (เดิมทีอนุญาตให้เช่าที่ดินได้เท่านั้น และได้รับอนุญาตให้บริหารจัดการบ้านที่ไม่ได้ใช้) ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์
ประชาชนที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่/ได้รับค่าชดเชยยังได้รับการรับรองสิทธิในหลายกรณี ครัวเรือนและบุคคลที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่จะได้รับเงื่อนไขการจ้างงาน รายได้ ความมั่นคงในชีวิต และการผลิต กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดว่าพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องได้รับโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ครบถ้วนเพื่อประกันความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัย สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับค่าชดเชยเมื่อมีการเวนคืนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับที่ดินเพื่ออยู่อาศัยแต่ไม่สามารถจัดหาที่อยู่อาศัยอื่นได้ พวกเขาจะยังคงได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ผู้ที่เวนคืนที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย) ก็จะได้รับการชดเชยสำหรับที่ดินที่ยืดหยุ่นมากขึ้นกว่าเดิม
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)