อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ากำลังซบเซา นี่คือเวลาทองในการเก็บเงิน คุณควรซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อ "เล่นเซิร์ฟ" หรือไม่?

ตอนนี้คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน บ้านเช่าขายไม่ออก จำนวนประกาศเปิดขายต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี ต้นทุนการทำหนังสือปกแดงจะเปลี่ยนไปเมื่อกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) มีผลบังคับใช้... นี่คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

Một góc khu đô thị Phước Long, Nha Trang, Khánh Hòa. (Nguồn: Báo XD)

เมื่อตลาดอสังหาฯ ถึงจุดต่ำสุดแล้ว ก็เป็นโอกาสให้นักลงทุนลงเงิน (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

เวลา “ทอง” ในการลงทุนมาถึงแล้วหรือยัง?

ตามรายงานของ VietnamNet คุณ Le Dinh Chung กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ประเมินว่าสำหรับนักลงทุนรายบุคคล ช่วงนี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำยังคงสูงอยู่ ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว... นี่คือช่วงเวลา “ทอง” สำหรับนักลงทุนที่จะค้นคว้า “ลงเงิน” ในตลาดที่ห่างไกล จากฮานอย หรือในเมืองใหญ่

คุณชุงกล่าวว่า “ภายในปี 2568 เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพลิกโฉมหน้าใหม่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมจะสูงขึ้น การลงทุนในช่วงเวลานี้ นักลงทุนมีสิทธิ์เลือกผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสมและถูกต้องตามกฎหมาย”

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการสิ้นสุดรอบที่ผ่านมาและเป็นจุดเริ่มต้นของรอบใหม่

เรียกได้ว่าเป็นช่วง “จุดต่ำสุด” และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ช่วงใหม่ เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้กำหนด “จุดต่ำสุด” แล้ว นักลงทุนที่มีเงินพร้อมก็ควรเข้าซื้อ

อย่างไรก็ตาม นายเชว กล่าวว่า ตลาดจะแบ่งออกเป็นกลุ่มนักลงทุน 3 ประเภท

สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนด้วยเงิน 100% นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ “จับโจรด้วยมือเปล่า” หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป นี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เพราะสภาพคล่องยังคงไม่ดี อย่างน้อยก็ในปีหน้า

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพที่ใช้เลเวอเรจปานกลางประมาณ 30-50% และยังมีแผนขายในระยะเวลาสั้นๆ 3-6 เดือน โดยยังคงมั่นใจว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคาประมาณ 10-30% นั้น เข้าสู่ตลาดมาตั้งแต่ต้นปี 2566 ดังนั้นจึงยากที่จะบอกว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับปัญหาทางการเงิน ประสบการณ์ของนักลงทุนแต่ละราย และแต่ละกลุ่มด้วย" คุณ Que วิเคราะห์

เล ดินห์ ชุง ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes กล่าวว่า ในปีนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมสูงและคอนโดมิเนียมต่ำในเมืองใหญ่ยังคงดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์อย่างในฮานอย ราคาได้ปรับตัวสูงขึ้น 15-20% ถึงแม้ว่ายังมีช่องว่างสำหรับการลงทุน แต่มูลค่าการลงทุนก็สูงเช่นกัน ระดับราคาขั้นต่ำสำหรับอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 3 พันล้านดอง หรือ 6 พันล้านดองขึ้นไปสำหรับคอนโดมิเนียมต่ำ ดังนั้นตลาดนี้จึงอาจไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนจะเข้าถึงได้

“ในปี 2567 ตลาดที่ดินซึ่งมีราคาต่ำที่สุดจะเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดึงดูดนักลงทุนมากขึ้นด้วยมูลค่าที่เหมาะสม มีสถานะทางกฎหมายที่มั่นคง และเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดในขณะนี้ ดังนั้น ตลาดที่ดินจะมีปัจจัยบวกมากมาย และมีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจนยิ่งขึ้น”

ปัจจุบันเป็นช่วงที่มีราคาลดลงมากที่สุด ดังนั้นการซื้อที่ดินในช่วงนี้จึงถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างหนึ่ง เมื่อตลาดฟื้นตัว ประกอบกับกฎระเบียบใหม่ ๆ ของกฎหมายที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โครงการใหม่ ๆ จะมีราคาสูงขึ้น” คุณชุงกล่าว

ขณะเดียวกัน ประธานกลุ่ม G6 วิเคราะห์ว่าปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังไม่เหมาะสม เนื่องจากต้องใช้เวลาค่อนข้างนานในการทำกำไร หรือหากเป็นอพาร์ตเมนต์ การซื้อเพื่อเช่าในขณะนี้ค่อนข้างสูง ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 25 ปี การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเล่นเซิร์ฟจึงไม่เหมาะสมในเวลานี้

“สถานการณ์ของอาคารพาณิชย์และโพเดียมก็คล้ายคลึงกัน ความสามารถในการปล่อยเช่าเพื่อคืนทุนก็ใช้เวลานานเช่นกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การลงทุนแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ ยังคงมีที่ว่าง แต่ไม่ได้ “อุดมสมบูรณ์” เท่ากับช่วงปี 2561-2566 เพราะราคาสูงอยู่แล้ว” คุณเชว กล่าว

ด้วยประสบการณ์ในอาชีพนี้ ผู้นำท่านนี้เชื่อว่าในทุกวงจรอสังหาริมทรัพย์ จะมีกลุ่ม “ราชา” อยู่สองกลุ่ม นั่นคือ ที่ดิน ศูนย์การค้า และทาวน์เฮาส์

“ที่ดินมีมูลค่าต่ำ คาดหวังกำไรจากการลงทุนสูง และมีสภาพคล่องสูง ศูนย์การค้าหรือทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มการลงทุนเพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลุ่ม “ราชา” ในช่วงปลายวัฏจักร” คุณ Que ประเมิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงทุนในช่วงนี้ ผู้นำกลุ่ม G6 กล่าวว่านักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับประเด็นการวางแผน

คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนที่มั่นคง หรือวางแผนล่วงหน้าไว้แล้ว หากคุณมีข้อมูลเพียงพอ การเลือกทำเลที่ตั้งของการลงทุนควรเป็นที่อยู่อาศัยหรือรีสอร์ท หากไม่ได้เกี่ยวข้องกับปัจจัยเหล่านี้ ก็เป็นเพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไรหรือเล่นเซิร์ฟ ซึ่งความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องนั้นยากมาก” คุณเชวกล่าว

นายชุง กล่าวว่า การลงทุนในระยะนี้ นักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับการเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เลือกตลาดรอบๆ ฮานอยแต่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับนิคมอุตสาหกรรม เขตที่อยู่อาศัย และผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเน้นคุณค่าการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล การเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวก เป็นต้น

ปริมาณการเปิดต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

ในแง่ของอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งหมดในปี 2566 ตัวเลขของ CBRE แสดงให้เห็นถึงสัญญาณที่ไม่ค่อยดีนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม ทั้งฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีจำนวนการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

รายงานตลาดล่าสุดของหน่วยงานระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในฮานอยและนครโฮจิมินห์บันทึกจำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่รวมต่ำที่สุดในปี 2566 ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะในฮานอย มีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกือบ 10,300 แห่งและบ้านชั้นเดียว 2,600 แห่งที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ ซึ่งลดลง 32% และ 84% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2565 ในขณะเดียวกัน นครโฮจิมินห์มีอุปทานที่ค่อนข้างน้อย โดยมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 8,700 แห่งและบ้านชั้นเดียวใหม่เพียงเกือบ 30 แห่ง ซึ่งลดลง 54% และ 98% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2565

ในด้านอัตราการดูดซับ ตลาดฮานอยและโฮจิมินห์มียอดขายบ้าน (รวมตึกสูงและตึกเตี้ย) มากกว่า 22,000 หลังในปี 2566 ซึ่งคิดเป็นเพียงประมาณครึ่งหนึ่งของจำนวนที่ขายได้ในปี 2565

ในทำนองเดียวกัน รายงานตลาดล่าสุดของ Savills แสดงให้เห็นว่าธุรกรรมวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยในปี 2566 มียอดขายเพียง 359 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2557 นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมทั้งหมดลดลง 76% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และอัตราการดูดซับก็ลดลง 31% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 มียอดขายเพียง 64 ยูนิต ลดลง 67% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ที่น่าสังเกตคือ แม้ยอดขายจะซบเซา แต่ราคาขายทาวน์เฮาส์ใหม่ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือวิลล่าหลัก ซึ่งเพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 160 ล้านดอง/ตร.ม. นอกจากนี้ ราคาทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ก็เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 194 ล้านดอง/ตร.ม. และ 328 ล้านดอง/ตร.ม. ตามลำดับ

ก่อนหน้านี้ กระทรวงก่อสร้าง ยังระบุด้วยว่าราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยยังคงสูง แม้ปริมาณการซื้อขายจะต่ำก็ตาม โดยกลุ่มนี้มีราคาขายสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยบางโครงการมีราคาขายสูงกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ทางตะวันตกของฮานอย ส่วนในนครโฮจิมินห์ ราคาขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในบางพื้นที่ผันผวนอยู่ระหว่าง 140-400 ล้านดองต่อตารางเมตร

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า ในปี พ.ศ. 2566 จำนวนการซื้อขายวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดลงต่ำสุดในรอบเกือบ 10 ปี สาเหตุมาจากอุปทานในตลาดที่ต่ำ ทำให้จำนวนยูนิตที่ซื้อขายมีน้อย

คุณฮัง ระบุว่า อุปทานหลักมีจำนวนมากกว่า 700 ยูนิต จาก 16 โครงการ ลดลง 23% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยทาวน์เฮาส์ครองส่วนแบ่งตลาดส่วนใหญ่ที่ 44% หากนับเฉพาะโครงการใหม่ ปี 2566 มีหน่วยขายเพียงกว่า 270 ยูนิต ลดลง 82% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนโครงการใหม่ตั้งแต่วงแหวนรอบที่ 3.5 เป็นต้นไปก็มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ เช่นกัน

นอกจากนี้ต้นทุนสินค้าคงคลังที่สูงยังทำให้ผู้ลงทุนส่วนใหญ่ไม่ปรับราคาและยังปรับราคาขายตะกร้าสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นด้วย

คุณฮังกล่าวว่า ราคาขายที่สูงได้สร้างอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านแนวราบ นักลงทุนหลายรายลังเลที่จะเสนอราคาต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ผู้ซื้อจึงต้องจ่ายเงินในราคาเปิดตัวที่ค่อนข้างสูง

บ้านให้เช่าไม่มีว่าง

เจ้าของบ้านและผู้ให้เช่าหลายรายยอมรับว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะหาผู้เช่าใกล้เทศกาลเต๊ด

เกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายระบุว่า สาเหตุหลักมาจากความต้องการพื้นที่ร้านค้าที่ลดลงในช่วงที่ธุรกิจประสบปัญหา ขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ไม่สามารถขายได้ในราคาที่คาดการณ์ไว้ กำลังถูกโอนไปให้เช่า ทั้งเพื่อให้เจ้าของมีกระแสเงินสดเพิ่มขึ้น และเพื่อรอจนถึงสิ้นปีเพื่อมองหาผู้ซื้อต่อไปหลังเทศกาลเต๊ด

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดจากหน่วยงานหนึ่งระบุว่าจำนวนประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าบนเว็บไซต์เพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และ 2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ผลิตภัณฑ์ที่มีประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามากที่สุดในเดือนที่แล้วคือหอพัก ซึ่งเพิ่มขึ้น 58% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ตรงกันข้ามกับความต้องการเช่า ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์กลับไม่ปรับตัวดีขึ้น โดยลดลงต่อเนื่อง 6% จากเดือนก่อนหน้า และ 14% จากช่วงเดียวกันของปี 2565 โดยแนวโน้มความต้องการเช่าลดลงอย่างมากในทุกประเภทห้องชุด บ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และร้านค้า โดยลดลง 5-14% จากเดือนก่อนหน้า

ที่น่าสังเกตคือ ในฮานอย ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนโฆษณาสำหรับกลุ่มนี้เพิ่มขึ้น 7% อย่างไรก็ตาม ความต้องการเช่าลดลงอีก 2% แนวโน้มการเช่าลดลงอย่างมากในเกือบทุกประเภท โดยค่าเช่าทาวน์เฮาส์ในฮานอยลดลง 18% ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลง 8% ค่าเช่าหอพักลดลง 15% และค่าเช่าสำนักงานลดลง 11%

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่านคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะเผชิญกับความยากลำบากมากมายในปีนี้ เนื่องจาก เศรษฐกิจ กำลังเผชิญกับความท้าทาย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ความยากลำบากจะค่อยๆ ลดลงในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการเช่าของคนส่วนใหญ่ เช่น อพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์ จะกลับมาเติบโตอีกครั้ง

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อพาร์ตเมนต์ให้เช่าและหอพักจะยังคงเปิดให้บริการอย่างมีเสถียรภาพ เนื่องจากความต้องการห้องพักทั้งสองประเภทนี้ยังคงมีจำนวนมาก

สำหรับอพาร์ตเมนต์และโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ซึ่งมีราคาเช่า 7-15 ล้านดองต่อเดือน ยังคงมีผู้เช่าที่มั่นคง ส่วนประเภทของหอพักและห้องพักในย่านใจกลางเมืองนั้น ความต้องการเช่ายังคงสูงอยู่เสมอ ทั้งจากพนักงานออฟฟิศ คนทำงานรุ่นใหม่ และนักศึกษา

ในเขตชานเมือง ห้องพักให้เช่าใกล้นิคมอุตสาหกรรมยังคงมีผู้เช่าจำนวนมาก เนื่องจากแรงงานกลับมาทำงานอีกครั้งหลังเทศกาลตรุษเต๊ต ขณะเดียวกัน พื้นที่ให้เช่าใกล้มหาวิทยาลัยยังคงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักศึกษา

คุณ Trinh Thi Kim Lien ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท Dat Xanh Services กล่าวว่า ในปี 2566 พฤติกรรมผู้บริโภคจะเปลี่ยนไป จากการซื้อบ้านเป็นเช่าบ้าน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว อุปทานที่อยู่อาศัยที่ขาดแคลน และราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเช่าเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยประเภทเช่ายังคงมีความแตกต่างกันอยู่ ที่อยู่อาศัยระดับล่างและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานค่อนข้างว่างและให้เช่ายาก ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางขึ้นไปยังคงมีอัตราการดูดซับที่ดี “ยิ่งที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้ใจกลางเมือง ใกล้สำนักงาน โรงเรียน และซูเปอร์มาร์เก็ตมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งได้รับความสนใจมากขึ้นเท่านั้น และราคาเช่าก็จะสูงขึ้นเท่านั้น” คุณเหลียนกล่าว

ค่าใช้จ่ายในการจัดทำหนังสือปกแดงจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้?

กฎหมายที่ดินปี 2567 เพิ่งได้รับการผ่านพร้อมกฎระเบียบใหม่ชุดหนึ่งเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินและวิธีการคำนวณราคาที่ดิน... ส่งผลให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือที่เรียกว่าหนังสือปกแดง) จะมีการเปลี่ยนแปลงมากมาย

ตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 รายการราคาที่ดินปัจจุบันใช้บังคับในช่วงปี พ.ศ. 2563-2567 และจะใช้บังคับต่อไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป จังหวัดและเมืองในส่วนกลางจะออกและบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

Sổ đỏ bị cấp sai: Đính chính hay cấp lại?

หลังจากนั้น จะมีการปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี (โดยปรับปรุงราคาที่ดินให้สอดคล้องกับตลาดของพื้นที่และประเภทที่ดินที่มีความผันผวน) จากเดิมที่ทุก 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการตลาด บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จัดทำขึ้นตามพื้นที่และทำเล โดยยึดหลักการประเมินราคาที่ดินเป็นหลัก

นอกจากนี้ มาตรา 257 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุชัดเจนว่า จะมีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินแต่ละแปลง โดยพิจารณาจากพื้นที่มูลค่า และแปลงที่ดินมาตรฐานสำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินและฐานข้อมูลราคาที่ดิน

ขณะเดียวกัน ตามกฎระเบียบปัจจุบัน บัญชีราคาที่ดินจะออกทุก 5 ปี โดยยึดตามหลักการ วิธีการประเมินราคาที่ดิน และกรอบราคาที่ดิน บัญชีราคาที่ดินจะมีการปรับปรุงเฉพาะเมื่อรัฐบาลมีการปรับกรอบราคาที่ดิน/ราคาที่ดินสาธารณะในตลาดผันผวน

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน รายการราคาที่ดินฉบับใหม่นี้สร้างขึ้นโดยยึดหลักการและวิธีการประเมินราคาที่ดิน ไม่ได้อิงตามราคาต่ำสุดและสูงสุดของที่ดินแต่ละประเภทในกรอบราคาที่ดินปัจจุบัน ซึ่งหมายความว่า รายการราคาที่ดินฉบับใหม่จะใกล้เคียงกับราคาตลาด จึงอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินปัจจุบัน

ราคาที่ดินกำหนดโดยพิจารณาจากปัจจัยต่อไปนี้: วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน; ระยะเวลาการใช้ที่ดิน สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้แก่ครัวเรือนและบุคคลตามโควตาการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในโควตาการโอนที่ดินจะไม่พิจารณาตามระยะเวลาการใช้ที่ดิน

ข้อมูลนำเข้าเพื่อกำหนดราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคากลาง ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ราคาที่ชนะการประมูลกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากชำระหนี้ทางการเงินแล้ว

ราคาที่ดินที่เก็บรวบรวมโดยการสอบสวนและสำรวจในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก และข้อ ข ของข้อนี้ ข้อมูลรายได้ รายจ่าย และรายได้จากการใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องในขณะที่ประเมินราคา

ทั้งนี้ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อจดทะเบียน ‘หนังสือปกแดง’ ฉบับแรก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมที่คำนวณจากราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน (ถ้ามี) ค่าจดทะเบียน ดังนั้น เมื่อยื่นบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

แหล่งที่มา