ผู้ซื้อบ้านเผชิญความยากลำบากเนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงสูงอยู่

ราคาเฉลี่ยจะอยู่ในกลุ่ม...ไฮเอนด์

ตามข้อมูลที่เพิ่งเผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn ในเดือนสิงหาคม 2023 ราคาขายตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ยังคงเคลื่อนไหวในแนวราบในทุกกลุ่ม แม้ว่าระดับความสนใจจะยังคงเพิ่มขึ้นก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบันของประเภทนี้ในตลาดภาคใต้โดยทั่วไปและโดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์นั้นยึดราคาสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งข่าวการขายโครงการอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ส่วนใหญ่ในช่วงหลังนี้อยู่ในกลุ่มระดับกลางถึงบน โดยมีราคาสูงกว่า 55 - 70 ล้านดอง/ตร.ม. สินค้าที่มีราคาถูกกว่านั้นมาจากแหล่งรองที่เป็นของโครงการเก่า

ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับความยากลำบากเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง รูปภาพ 1 — ราคาขายในเดือนสิงหาคม 2566 ยังคงเท่าเดิมแต่ยังคงอยู่ในระดับสูง

นอกจากนี้ ข้อมูลตลาดจาก DKRA Group ในเดือนสิงหาคมยังแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าราคาหลักสูงสุดของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 312.7 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนราคาต่ำสุดอยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตร.ม. แม้แต่ในตลาดต่างจังหวัด เช่น บาเรีย-หวุงเต่า บิ่ญเซือง ราคาอพาร์ทเมนท์ก็พุ่งสูงถึง 40 - 50 ล้านดอง/ตร.ม. โดยเฉลี่ย

จากข้อมูลของ CBR Vietnam ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2023 อยู่ที่ 63 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โดยโครงการระดับกลางหลายแห่งมีราคาอยู่ที่ประมาณ 70 - 80 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

นายวอ หว่อง ตวน เกียต ผู้อำนวยการตลาดที่อยู่อาศัยของซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ถือเป็นปัญหาหนักใจสำหรับครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ หากพิจารณาจากรายได้เพียงอย่างเดียว โดยราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน พื้นที่ประมาณ 60 ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ครัวเรือนทั่วไปที่มีรายได้ประมาณ 20 ล้านบาท/เดือน ต้องใช้เวลาเป็นสิบปีกว่าจะซื้อบ้านได้สำเร็จหากไม่มีญาติพี่น้องคอยช่วยเหลือ

ผู้ซื้อบ้านเผชิญความยากลำบากเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง ภาพที่ 2 — ราคาเฉลี่ยในปัจจุบันมีการยึดอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ทำให้มีปัญหาเรื่องสภาพคล่องในตลาด

หากไม่ได้รับการสนับสนุน นอกจากความต้องการรายได้ที่สูงแล้ว ในปัจจุบันยังต้องใช้เงินทุนเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์อีกด้วย ในขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อบ้านในปีหน้าก็ยังคงสูงมาก

โดยเฉพาะในรายงานด้านจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในช่วงครึ่งหลังของปี 2023 ซึ่งจัดทำโดย Batdongsan.com.vn ระบุว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่า 29% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

หาอพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 40 ล้านดอง/ตรม. ยาก

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุว่าปัจจุบันนี้การหาอพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 40 ล้านดอง/ตร.ม. ในนครโฮจิมินห์เป็นเรื่องยากมาก ตัวอย่างเช่น ราคาอพาร์ตเมนต์ในโครงการในเขต 9 (เมืองทูดึ๊ก) ที่มีอุปทานมากที่สุดในตลาดนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 60 - 80 ล้านดอง/ตร.ม.

หรือบางโครงการที่อยู่ไกลจากตัวเมือง เช่น บินห์ทัน นาเบ บินห์จัน ก็มีราคาค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับความต้องการจริงเช่นกัน โดยโครงการราคาต่ำกว่า 50 ล้าน/ตรม. ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่ดำเนินการมาเป็นเวลานานแล้ว และเพิ่งเริ่มดำเนินการใหม่เนื่องจากกำลังแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย

ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันสามารถหาได้เพียงอพาร์ทเมนต์ราคาประมาณ 40 ล้านดอง/ตรม. ในโครงการที่ตั้งอยู่ในจังหวัดใกล้เคียงอย่างนครโฮจิมินห์เท่านั้น ถึงแม้ว่าจะมีอุปทานค่อนข้างน้อยก็ตาม

ผู้ซื้อบ้านเผชิญความยากลำบากเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ติดอยู่ในระดับสูง ภาพที่ 3 — ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในราคาผลิตภัณฑ์เป็นปัญหาที่ยากลำบาก

ความแตกต่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์และปัญหาราคาที่สูงนั้นอธิบายได้จากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูง สินค้าหลายอย่างยังคงหยุดชะงักและติดขัดเนื่องจากปัจจัยเชิงวัตถุ ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง ดังนั้นเมื่อนำสินค้าออกสู่ตลาด ราคาจะไม่เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริงส่วนใหญ่อีกต่อไป

ในขณะเดียวกัน ความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริงเป็นแรงผลักดันสำคัญที่สุดที่สนับสนุนการฟื้นตัวของสภาพคล่องในตลาด กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงที่สุดแต่ไม่มีสินค้าที่เหมาะสมที่จะซื้อ

ดังนั้นในช่วงเวลาข้างหน้า สิ่งสำคัญที่สุดในการ “กอบกู้” ตลาด คือ การปรับปรุงโครงสร้างอุปทาน โดยเน้นพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับงบประมาณของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นการช่วยให้สภาพคล่องที่ลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นได้บางส่วน

นาย Vo Huynh Tuan Kiet กรรมการบริหารของ Housing CBR Vietnam เปิดเผยในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ โดยเน้นย้ำถึงช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่าปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมีสูงมาก แต่ผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการนั้นมีจำกัดมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2-3 พันล้านดองต่อยูนิตนั้นขาดแคลนอุปทานอย่างจริงจังและน่าตกใจ

กรรมการผู้จัดการ CBRE เปิดเผยถึงแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตว่า ปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับเข้าสู่ตลาดบ้างแล้ว โดยล่าสุดโครงการต่างๆ หลายแห่งได้ประกาศว่าได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว และบางโครงการก็คลายความกดดันทางการเงิน ความยากลำบาก และปัญหาทางกฎหมายลง...

“แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงผันผวน แต่ศักยภาพในระยะยาวนั้นก็ได้รับการชื่นชมอย่างมาก อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในภาคส่วนที่สำคัญของ เศรษฐกิจ ดังนั้นรัฐบาลจึงให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหา ในอนาคต ตลาดจะพัฒนาไปในทิศทางที่ยั่งยืนมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ CBRE กล่าวเน้นย้ำ

แหล่งที่มา