ผู้ซื้อบ้านพิจารณาที่จะย้ายออกไปเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน

ในบริบทที่ราคาบ้านมีการปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้ออาจพิจารณาเลือกที่จะเช่าหรือยอมรับย้ายไปอยู่จังหวัดใกล้เคียงเพื่อซื้อในราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่า

ราคาขายสูง

ข้อมูลของ Savills ที่เผยแพร่เมื่อไม่นานมานี้แสดงให้เห็นว่าในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่ง เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลัง ซึ่งเป็นผลมาจากการอพยพ การย้ายออกจากบ้านของผู้ใหญ่ และจำนวนคนในบ้านโดยเฉลี่ยที่ลดลง...

ตัวเลขความต้องการดังกล่าวไม่ได้รับการตอบสนองจากข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่ง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้ลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมและระยะยาว นอกจากนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้น ภาพโดย: Viet Dung

อย่างไรก็ตาม รายงานของ Savills ในไตรมาสแรกของปี 2024 แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 59 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี ตลาดรองยังบันทึกการเพิ่มขึ้นของปริมาณธุรกรรมและราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาครั้งก่อน

ในนครโฮจิมินห์ ข้อมูลจาก CBR Vietnam แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 ราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 61 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงใช้นโยบายการขายและการชำระเงินที่น่าดึงดูดใจเพื่อเพิ่มสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์ อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องนั้นไม่ค่อยเป็นไปในเชิงบวกมากนัก

ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม จากมุมมองของผู้ขาย นักลงทุนก็มี “ความทุกข์” เช่นกันที่ทำให้การลดราคาเป็นเรื่องยาก แม้ว่าพวกเขาต้องการจะลดราคาจริงๆ ก็ตาม

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า การจะดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยให้สำเร็จได้นั้น บริษัทจะต้อง “แบกรับ” ต้นทุนต่างๆ มากมาย ตัวอย่างเช่น ต้นทุนที่ดินของโครงการ ได้แก่ ค่าชดเชย ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ผ่านการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการคุ้มครองที่ดินเพื่อการปลูกข้าว (หากใช้ที่ดินเพื่อปลูกข้าว) ให้กับรัฐ

โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่ในปัจจุบันมักจะถูกหักโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องประมาณ 70% ของต้นทุนจริงที่บริษัทต้องเสียไป ต้นทุนจริงที่เหลือที่ยังไม่ได้หักถือเป็นกำไร และบริษัทจะต้องจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มอีก 20% จากกำไรนั้น สุดท้าย ต้นทุนเหล่านี้ทั้งหมดรวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้องจ่ายเมื่อซื้อบ้าน

ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า ต้นทุนประเภทนี้มีแนวโน้มสูงขึ้น เช่น ต้นทุนการสร้างอพาร์ตเมนต์ 1 ตารางเมตรเพิ่มขึ้นเป็น 13-15 ล้านดองต่อตารางเมตร เกือบสองเท่าจากระดับ 7-8 ล้านดองต่อตารางเมตรก่อนหน้านี้...

“ต้นทุนทั้งหมดข้างต้นคำนวณภายใต้เงื่อนไขตลาดปกติ โดยโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี หากใช้เวลานานกว่านั้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายเหมือนในอดีต ต้นทุนการลงทุนทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก” ผู้นำธุรกิจดังกล่าวเปิดเผย

เขตชานเมืองเป็นจุดที่สดใส

เมื่อต้องเผชิญหน้ากับราคาที่พุ่งสูงขึ้น โครงการบางโครงการก็ตั้งราคาไว้สูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณามูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ

“โดยทั่วไปแล้ว หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงสถานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะยังคงคิดเป็นส่วนใหญ่ แต่หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้ออาจพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงด้วยราคาที่เหมาะสมกว่า” นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi กล่าว

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการบริษัท Savills Vietnam Consulting Services กล่าวว่ากระบวนการเป็นเจ้าของบ้านและสะสมทุนมักเริ่มต้นจากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กราคาไม่แพง จากนั้นเมื่อครอบครัวสะสมทรัพย์สินได้ พวกเขาก็ย้ายไปที่อพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่กว่า ดังนั้น การซื้อบ้านในทำเลที่ดีจึงมักไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การจัดหาโครงสร้างพื้นฐานช่วยลดเวลาเดินทางและเปิดโอกาสให้มีทางเลือกมากขึ้นในพื้นที่โดยรอบ ช่วยแก้ปัญหาด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเมืองใหญ่เป็นสิ่งที่ไม่อาจปฏิเสธได้ อย่างไรก็ตาม ถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ใช่ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับนักลงทุน และไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมีอยู่ในพื้นที่ดาวเทียมอื่นๆ และเมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการปรับปรุง ระยะทางจากพื้นที่เหล่านี้ไปยังใจกลางเมืองก็จะสั้นลง” นางสาวเกียงกล่าว

แหล่งที่มา