กฎหมายที่อยู่อาศัย ปี 2566 เปลี่ยนแปลงการบริหารจัดการและการดำเนินงานของอาคารชุดอย่างไร?

มีข้อสังเกตด้านดีหลายประการเมื่อบังคับใช้กฎหมายใหม่

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 จึงได้กำหนดประเด็นใหม่ ๆ มากมายเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย การปรับปรุง การก่อสร้างอพาร์ตเมนต์เก่า การเคหะสงเคราะห์ และการจัดการและการใช้ตึกอพาร์ตเมนต์ นาย Tran Ngoc Duy รองผู้อำนวยการฝ่ายการจัดการอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 จะช่วยให้ทุกอย่างเป็นระบบมากขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อกระบวนการฟื้นตัวของตลาด

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังช่วยขจัดข้อจำกัดในกฎหมายฉบับเก่า โดยชี้แจงประเด็นและระยะเวลาของโครงการ คุณภาพการก่อสร้าง สิทธิความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ฯลฯ โดยเฉพาะในด้านการจัดการและการดำเนินการโครงการที่อยู่อาศัย ช่วยแก้ไขข้อขัดแย้งทั่วไประหว่างลูกค้าและหน่วยงานจัดการ และกำหนดสิทธิและความรับผิดชอบของคู่สัญญาได้ชัดเจนยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบของกฎหมายฉบับนี้จะมีระยะยาว ในความเป็นจริง เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายฉบับนี้เร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน ก็ยังไม่มีกฎระเบียบและคำแนะนำเฉพาะเจาะจงสำหรับการบังคับใช้มากนัก ตัวอย่างเช่น มีเพียงพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ที่กำกับดูแลกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับใหม่เท่านั้นที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2024 และหนังสือเวียน 05/2024/TT-BXD ที่ออกเมื่อวันที่ 31 กรกฎาคม 2024

คุณ Tran Ngoc Duy – รองผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวว่า กฎหมายใหม่จะเน้นที่คุณภาพของการก่อสร้างและบริการระหว่างการดำเนินการ แทนที่จะกำหนดระยะเวลาการใช้งานไว้ที่ 50 ปีเหมือนอย่างเดิม กฎหมายใหม่จะกำหนดให้ระยะเวลาการใช้งานโครงการได้รับการปรับตามคุณภาพการก่อสร้างจริง เพื่อให้สามารถบำรุงรักษาและซ่อมแซมโครงการที่เสื่อมโทรมได้อย่างทันท่วงที แทนที่จะกำหนดระยะเวลาการใช้งานไว้ที่ 50 ปีเหมือนอย่างเคย

ในส่วนของคุณภาพบริการ กฎหมายฉบับใหม่ได้นำการเปลี่ยนแปลงในการบริหารงาน เช่น การระบุรายละเอียดรายรับ/รายจ่าย และการกำหนดข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับขีดความสามารถของหน่วยงานบริหาร นอกจากนี้ กองทุนประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนคณะกรรมการบริหารจะแยกออกจากค่าบริการและถือเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหาก หน่วยงานบริหารงานต้องทำงานร่วมกับคณะกรรมการบริหาร/ผู้ลงทุนเพื่อออกตารางคำนวณต้นทุนบริการฉบับใหม่ให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายโดยเร็ว

พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังกำหนดด้วยว่ารายได้ทั้งหมดจากการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลาง เช่น กำไรจากการโฆษณาในล็อบบี้ ลิฟต์ หรือลานจอดรถสองล้อ และบริเวณสาธารณูปโภคส่วนกลาง จะต้องโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษา

“ก่อนหน้านี้ รายได้เหล่านี้ถูกเพิ่มเข้าในกองทุนการจัดการและการดำเนินงานเพื่อชดเชยต้นทุนการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงนี้จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุนการจัดการ โดยหน่วยปฏิบัติการจะต้องปรับสมดุลงบประมาณและแผนการดำเนินงานใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับกฎระเบียบใหม่ เพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินงานจะมีเสถียรภาพและไม่ส่งผลกระทบต่อประชาชน” นาย Tran Ngoc Duy กล่าว

นอกจากนี้ ยังกำหนดให้ระยะเวลาสัญญาจ้างงานไม่เกิน 3 ปี ตามระยะเวลาของคณะกรรมการบริษัท หน่วยงานบริหารงานปฏิบัติการต้องรับประกันและรักษาคุณภาพและขีดความสามารถตลอดระยะเวลาดำเนินการ ซึ่งจะทำให้หน่วยงานบริหารงานมุ่งเน้นประสิทธิภาพการทำงานมากขึ้น ไม่เพียงเพื่อตอบสนองความต้องการเร่งด่วนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสามารถในการแข่งขันในการต่อสัญญาเมื่อสัญญาสิ้นสุดลงอีกด้วย

การสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการการดำเนินงาน

เมื่อพูดถึงผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัย รองผู้อำนวยการแผนกบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ Savills Hanoi ยังกล่าวอีกว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้มีการปรับปรุงที่สำคัญเมื่อเทียบกับข้อบังคับปี 2014 โดยเสริมสร้างกรอบกฎหมายให้แข็งแกร่งขึ้น รับประกันความโปร่งใสในการบริหารจัดการและการดำเนินงาน และปกป้องสิทธิของผู้อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายฉบับใหม่ได้เพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมและแยกจากกันในกรณีที่สัญญาไม่ได้ระบุรายละเอียดไว้ ซึ่งช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้อบ้าน กฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มวิธีการกำหนดกรรมสิทธิ์ร่วมของอุปกรณ์และส่วนประกอบที่ติดอยู่กับระเบียงและชานบ้าน

การแยกค่าประกันอัคคีภัยและค่าตอบแทนของคณะกรรมการบริหารกับราคาหน่วยค่าบริการอย่างชัดเจน ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเข้าใจจุดประสงค์ในการใช้ค่าธรรมเนียมได้ดีขึ้น นอกจากนี้ กฎหมายฉบับใหม่ยังกำหนดให้รายได้จากการใช้บริการเพื่อทรัพย์สินส่วนกลางต้องโอนเข้ากองทุนบำรุงรักษาแทนที่จะนำไปเสริมกองทุนจัดการการดำเนินงาน ซึ่งจะช่วยสร้างกลไกที่เอื้ออำนวยต่อการบำรุงรักษาสิ่งของส่วนกลางและปรับปรุงคุณภาพโครงสร้างพื้นฐาน

กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ทำให้กระบวนการบริหารจัดการอาคารชุดมีความโปร่งใส คุ้มครองสิทธิของผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ระเบียบใหม่ว่าด้วยการประกาศแผนการฝึกอบรมความรู้และทักษะวิชาชีพด้านการบริหารจัดการและการดำเนินการอาคารชุดแก่คณะกรรมการบริหารจัดการในงานประชุมอาคารชุด ยังกำหนดให้สมาชิกของคณะกรรมการบริหารจัดการต้องได้รับการอบรมและได้รับใบรับรอง (ไม่เกิน 3 เดือน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรอง) เพื่อให้มั่นใจว่าสมาชิกของคณะกรรมการบริหารจัดการมีความรู้และทักษะวิชาชีพที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและการดำเนินการอาคารชุดเป็นอย่างดี

กฎหมายที่อยู่อาศัยซึ่งกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา 95/2024/ND-CP ยังกำหนดให้นักลงทุนเปิดเผยเอกสารทางกฎหมายของโครงการต่อผู้ซื้อและผู้เช่าอย่างเปิดเผย ซึ่งรวมถึงรายงานการอนุมัติการเสร็จสิ้นโครงการ เอกสารอนุมัติผลการยอมรับการป้องกันและดับเพลิง หนังสือแจ้งการอนุมัติจากหน่วยงานก่อสร้างเฉพาะทาง แบบแปลนพื้นที่จอดรถ ฯลฯ ข้อบังคับนี้อาจส่งผลกระทบต่อความคืบหน้าการดำเนินการโครงการของนักลงทุนและการจัดหาอพาร์ตเมนต์สู่ตลาด แต่จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส ปลอดภัยในการดำเนินการ และลดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ การจำแนกประเภทอาคารอพาร์ตเมนต์ยังมีการควบคุมอย่างเข้มงวดและมีเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้น ช่วยให้ผู้ซื้อประเมินคุณภาพของโครงการได้อย่างถูกต้อง ป้องกันสถานการณ์ของการจำแนกประเภทตนเองที่จะดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล

“แทนที่จะใช้ระเบียบ A, B, C โครงการต่างๆ จะถูกจัดประเภทเป็น 1, 2, 3 โดยการจัดประเภทจะอิงตามเกณฑ์บังคับ 8 ประการ ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ที่ตั้งของอาคารอพาร์ตเมนต์ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารอพาร์ตเมนต์ ที่จอดรถ ทางเดิน ล็อบบี้ ลิฟต์ แหล่งจ่ายไฟฟ้า อพาร์ตเมนต์ เกณฑ์ขั้นต่ำคือการปฏิบัติตามมาตรฐานการก่อสร้าง นอกจากนี้ยังมีเกณฑ์เพิ่มเติมอีก 5 ประการ ได้แก่ บริการจัดการและการดำเนินงาน สิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย อาคารสีเขียว การใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ การเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัลและบ้านอัจฉริยะ” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills วิเคราะห์

ที่มา: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html