รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์และประเด็นที่ต้องพิจารณา

การรักษาราคาให้สอดคล้องกับตลาดถือเป็นสิ่งสำคัญ

ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 หน่วยงานในท้องถิ่นได้รับอนุญาตให้ใช้รายการราคาที่ดินแบบเก่าได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 และใช้รายการราคาที่ดินแบบใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 รายการราคาแบบใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะต้องสร้างขึ้นเพื่อให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

นครโฮจิมินห์เป็นพื้นที่แรกที่ขอความเห็นเกี่ยวกับร่างราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ ราคาในร่างราคาที่ดินปรับปรุงใหม่นั้นสูงกว่าร่างราคาเดิมมาก เช่น ในนครทูดึ๊ก ราคาเพิ่มขึ้น 10-15 เท่า ในเขตนาเบ บิ่ญจัน เกิ่นโก และกู๋จี ราคาเพิ่มขึ้น 10-20 เท่า เฉพาะในเขตโฮกมอนเพียงแห่งเดียวก็มีถนนหลายสายที่คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น 15-30 เท่า

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวถึงประเด็นนี้ว่ารายการราคาที่ดินในนครโฮจิมินห์ไม่ได้ปรับตามราคาจริงและมักจะต่ำกว่ามูลค่าตลาดจริงอย่างมาก ความแตกต่างของราคาที่เกิดขึ้นมานานนี้ทำให้เกิดระบบ "สองราคา" ซึ่งนำไปสู่ผลที่ตามมามากมาย

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการบริษัท Savills Consulting Services ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหานี้ทำให้การบริหารจัดการที่ดินของรัฐเป็นเรื่องยากและซับซ้อน “ตัวอย่างเช่น ความแตกต่างระหว่างราคาที่ประกาศไว้ในสัญญาที่รับรองโดยผู้รับรองและราคาธุรกรรมจริง มักใช้เพื่อลดภาษีการโอนที่ดิน หรือในกรณีอื่น ๆ การจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีตามรายการราคาที่ดินที่ต่ำกว่าราคาตลาดทำให้สูญเสียงบประมาณของรัฐ” นางสาว Giang กล่าว

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษา Savills HCMC

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวอีกว่าการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะในขั้นตอนการจัดซื้อที่ดินและการเคลียร์พื้นที่ ระดับค่าชดเชยตามรายการราคาที่ดินที่ไม่ใกล้เคียงกับราคาตลาดทำให้เกิดความล่าช้า ความไม่พอใจ และการสูญเสียทางการเงินสำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบ นำไปสู่ข้อพิพาทและการฟ้องร้องเกี่ยวกับที่ดินที่ยืดเยื้อ

เนื่องจากปัญหาที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขเหล่านี้ คุณเกียงจึงเชื่อว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินตามหลักการตลาดเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้และจำเป็น การเปลี่ยนแปลงที่ก้าวหน้านี้จะช่วยเอาชนะข้อจำกัดในอดีตได้ ทำให้ระบบมีความโปร่งใสและยุติธรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งบัญชีราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะช่วยอำนวยความสะดวกในกระบวนการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยส่งเสริมฉันทามติจากประชาชนเกี่ยวกับระดับของการสนับสนุนและการชดเชย

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินที่เสนอว่ายังคงมีความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาที่ดินที่เสนอและราคาซื้อขายจริง ตัวอย่างเช่น บนถนน Cao Thang (เขต 3) ราคาซื้อขายในตลาดอยู่ที่ประมาณ 525 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินที่เสนออยู่ที่เพียง 330 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร บนถนน Tan Thang (เขต Tan Phu) ราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่เสนออยู่ที่ 90 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร โดยทั่วไป รายการราคาที่ดินที่เสนอจะอยู่ที่ประมาณ 60% เท่านั้น ในขณะที่บางพื้นที่ถึง 70% เมื่อเทียบกับราคาตลาด แสดงให้เห็นว่ายังคงมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ

ประเด็นที่ต้องพิจารณาก่อนการสมัคร

นางสาวโด้ ทิ ทู เกียง กล่าวว่า ตามมาตรา 159 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 บัญชีราคาที่ดินใช้สำหรับ 11 กรณี นอกจากนี้ มาตรา 109 และมาตรา 111 ของกฎหมายที่ดินปี 2024 ว่าด้วยการให้การสนับสนุนและการจัดการย้ายถิ่นฐานยังใช้ราคาที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินด้วย ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินที่เสนอของนครโฮจิมินห์จะส่งผลโดยตรงต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย 2 กลุ่ม ทั้งกลุ่มที่เป็นประโยชน์และกลุ่มที่เสียหาย

กลุ่มผู้รับประโยชน์ ได้แก่ ผู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ เมื่อมีการเรียกคืนที่ดินและจัดเตรียมการตั้งถิ่นฐานใหม่ (ตามมาตรา 109 และ 111 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567)

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบได้แก่ครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการยอมรับและได้เปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดิน ตามกฎหมายที่ดินฉบับก่อนหน้า พ.ศ. 2557 ภาระผูกพันทางการเงินมีการประมาณการแตกต่างกันระหว่างที่ดินที่อยู่ในและนอกโควตา โดยที่ดินที่อยู่ในโควตาจะคำนวณตามรายการราคาที่ดิน และที่ดินที่อยู่นอกโควตาจะคำนวณตามราคาที่ดินที่ระบุ

อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน พ.ศ. 2567 ไม่มีการแบ่งแยกดังกล่าวอีกต่อไป แต่พื้นที่ทั้งหมดจะใช้ราคาตามบัญชีราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อราคาตามบัญชีราคาที่ดินที่เสนอสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันมาก จะทำให้ภาระผูกพันทางการเงินในพื้นที่ภายในขีดจำกัดเพิ่มขึ้น เมื่อบัญชีราคาที่ดินที่เสนอสูงกว่าบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันมาก จะทำให้ภาระผูกพันทางการเงินในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น

การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ในเมืองโฮจิมินห์โดยทันทีจะส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนจำนวนมาก

บัญชีราคาที่ดินที่เสนอของนครโฮจิมินห์ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ได้ถูกเลื่อนออกไปเพื่อพิจารณาเพิ่มเติม ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าการเลื่อนออกไปนี้มีความสมเหตุสมผล เนื่องจากบัญชีราคาที่เสนอเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับบัญชีราคาเดิม และเสนอให้นำไปใช้ในระยะเวลาอันสั้น สิ่งนี้สร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมากให้กับกลุ่มที่ได้รับผลกระทบ ดังนั้น การพัฒนาและการใช้บัญชีราคาที่ดินจึงต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อให้เกิดความสมดุลกับผลประโยชน์ของทุกฝ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับการคุ้มครองสิทธิของประชาชน

นอกจากนี้ วิธีการที่ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินยังไม่สม่ำเสมอและไม่ซับซ้อน ในพื้นที่ที่มีมูลค่าสูงบางแห่ง วิธีการสร้างตารางราคาที่ดินดูเหมือนจะเป็นเพียงการคูณค่าสัมประสิทธิ์คงที่สำหรับทุกเส้นทาง

ตัวอย่างเช่น ในเขต 1 มีการใช้ตัวคูณ 5.0 ในทุกสถานที่และเส้นทาง ดังนั้น ถนน Dong Khoi จึงมีราคา 810 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เทียบกับราคาปัจจุบันที่ 162 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) และถนน Hai Ba Trung (จากท่าเรือ Bach Dang ถึง Nguyen Thi Minh Khai) มีราคา 484 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร (เทียบกับราคาปัจจุบันที่ 96.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) ในทำนองเดียวกัน เขต 4 ก็มีตัวคูณ 11.3 และเขต 5 มีราคา 5.58

“แนวทางนี้โดยพื้นฐานแล้วไม่แตกต่างอะไรกับการใช้รายการราคาเดิมและคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ดังนั้น จึงไม่สะท้อนมูลค่าตลาดของแต่ละเส้นทางอย่างแท้จริงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ดิน” นางสาวเกียงกล่าว

โดยสรุป นางสาว Do Thi Thu Giang กล่าวว่า แม้ว่าการปรับปรุงรายการราคาที่ดินเพื่อให้สะท้อนถึงมูลค่าตลาดจะเป็นก้าวสำคัญ แต่ข้อเสนอปัจจุบันยังต้องได้รับการปรับปรุงเพิ่มเติม วิธีการนี้จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงและเฉพาะเจาะจงมากขึ้นสำหรับแต่ละพื้นที่แทนที่จะใช้เพียงค่าสัมประสิทธิ์ทั่วไป การเปลี่ยนแปลงที่ค่อยเป็นค่อยไปและโปร่งใสซึ่งรับประกันผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดนั้นถือเป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้มั่นใจว่าระบบใหม่นี้จะประสบความสำเร็จในระยะยาว

ที่มา: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html