ภาษีทรัพย์สินสามารถลดราคาบ้านได้หรือไม่?
รายงานที่ส่ง ถึงสำนักงานรัฐบาล เกี่ยวกับเหตุผลที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงนี้ กระทรวงก่อสร้างระบุว่าจะศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและการซื้อขายในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อสร้างกำไร
กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในช่วงนี้ ได้แก่ การที่นักลงทุน กลุ่มนักลงทุน นักเก็งกำไร และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เข้าร่วมประมูลเป็นจำนวนมาก สำหรับการประมูลที่มีราคาประมูลเกิน 100 ล้านต่อตารางเมตร กระทรวงก่อสร้างระบุว่า กลุ่มนักลงทุนจำนวนมากมีความเชี่ยวชาญในการเข้าร่วมประมูลแล้วขายทันทีเพื่อทำกำไร นอกพื้นที่ประมูล นายหน้าจำนวนมากกำลังรอผลการประมูล โดยพร้อมที่จะเสนอซื้อและขายที่ดินในราคาส่วนต่าง 200 - 500 ล้านดองต่อแปลง การซื้อขายที่ดินหลายแปลงเพื่อแสวงหากำไรโดยมิชอบเป็นเรื่องปกติ แม้กระทั่งมีการจัดเตรียมขึ้น ทำให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบสูงขึ้น
กลุ่มนักลงทุนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายบิดเบือนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" สร้างราคาเสมือน... และใช้ประโยชน์จากการขาดความรู้ของผู้คนในการจัดการกับจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามจิตวิทยาของคนหมู่มากเพื่อแสวงหากำไร
โดยปกติแล้ว ผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรจะจ่ายเงินเฉลี่ย 3% ของราคาขายให้กับห้องซื้อขายและนายหน้าเพื่อขายสินค้า อย่างไรก็ตาม นายหน้ามักจะเลือกเพิ่มราคาตามสถานการณ์ตลาดเมื่อทำธุรกรรมกับลูกค้า ทำให้ผู้ซื้อต้องจ่าย "ส่วนต่าง"
“ในช่วงที่อากาศร้อน นายหน้าหลายๆ คนก็ใช้วิธี “วางมัดจำ” เพื่อซื้อบ้านและที่ดินจากผู้ขาย จากนั้นก็ขึ้นราคา 10-15% เพื่อขายให้คนอื่น ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 5 พันล้านดอง นายหน้าวางมัดจำ 1 พันล้านดองเพื่อซื้อและตกลงที่จะจ่ายภายใน 1 เดือน แต่ภายใน 1 เดือนนี้ นายหน้าจะหาลูกค้ามาขายในราคาส่วนต่าง 6-7 พันล้านดอง
นอกจากนี้ นักลงทุนบางส่วนยังสนับสนุนให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วยการ “ตั้งราคาขายสูง” ซึ่งจะทำให้กำไรที่คาดหวังไว้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ที่มีโครงการขายเพียงไม่กี่โครงการหรือแม้กระทั่งโครงการเดียว นักลงทุนสามารถขึ้นราคาเพื่อทำกำไรได้ เนื่องจากไม่มีการแข่งขันและราคาอ้างอิง” กระทรวงก่อสร้างระบุในรายงาน
นายเหงียน วัน ดิงห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหานี้ว่า สาเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ราคาบ้านและที่ดินพุ่งสูงขึ้นก็คือปรากฏการณ์การเก็งกำไรและกักตุนด้วยแนวคิดที่ว่า "ไม่มีอะไรจะร่ำรวยไปกว่าการซื้อขายที่ดิน" ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากธนาคาร นี่คือกลุ่มลูกค้าระดับ "VIP" ของธนาคาร เนื่องจากสินเชื่อมักจำนองบ้านและที่ดิน ซึ่งถือว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเกือบตลอดเวลาและมีความเสี่ยงน้อย ความต้องการลงทุนของประชาชนมีความชอบธรรม แต่เมื่อปรากฏการณ์นี้สูง ก็จะกลายเป็นการเก็งกำไรและกักตุนบ้านและที่ดิน ทำให้ตลาดบิดเบือน ทำให้ที่ดินถูกละทิ้ง และสิ้นเปลืองทรัพยากร
ปริญญาโท Nguyen Van Dinh กล่าวว่าการเก็บภาษีบ้านเรือนและที่ดินเป็นแนวทางแก้ไขที่บังคับใช้ ซึ่งกำหนดไว้อย่างชัดเจนในมติที่ 18-NQ/TW ปี 2022 ของคณะกรรมการบริหารกลางว่าด้วยการพัฒนาและปรับปรุงสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน มติที่ 18 กำหนดภารกิจและแนวทางแก้ไข ได้แก่ "เอาชนะสถานการณ์การใช้ที่ดินอย่างสิ้นเปลือง ปล่อยให้ที่ดินรกร้าง มลพิษ และเสื่อมโทรม" "กำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ บ้านจำนวนมาก เก็งกำไรที่ดิน ชะลอการใช้ที่ดิน และปล่อยให้ที่ดินรกร้าง"
นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ในการประมูลที่ดิน ราคาที่ชนะการประมูลนั้นสูงกว่าราคาเริ่มต้นในอดีตหลายสิบเท่า คนส่วนใหญ่ค่อนข้างสงสัยผลการประมูลมากกว่าจะพอใจกับความจริงที่ว่างบประมาณของรัฐจะได้รับแหล่งรายได้เพิ่มเติมจำนวนมาก เหตุผลก็คือ หลังจากชนะการประมูลแล้ว ที่ดินมักจะถูกทิ้งร้าง ในหลายๆ กรณีกลายเป็น "พื้นที่เมืองร้าง" "โครงการ" เหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยต่ำมาก แม้ว่าจะผ่านการดำเนินการมาหลายสิบปีแล้วก็ตาม มีการสร้างบ้านเพียงไม่กี่หลังและผู้คนก็ย้ายเข้ามาอยู่ ดังนั้น อาจารย์เหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า การเก็บภาษีบ้านและที่ดินมีพื้นฐาน ทางการเมือง ในมติที่ 18 ของพรรค แต่ต้องดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงและยุติธรรมระหว่างท้องถิ่นต่างๆ
ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความจำเป็นในการมีฐานข้อมูลสำหรับการจัดเก็บภาษี เพื่อให้แน่ใจว่ามีการเก็บภาษีบุคคลที่ถูกต้อง และเพื่อส่งเสริมประสิทธิผลของนโยบายภาษี ในขณะนี้ การกำหนดที่แน่ชัดว่าใครเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้ยังไม่ได้รับการแก้ไขเนื่องจากขาดฐานข้อมูลที่สมบูรณ์ และปรากฎการณ์ที่บุคคลอื่นเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตาม นายกรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการ 06 เพื่อพัฒนาแอปพลิเคชันสำหรับข้อมูลประชากร การระบุตัวตน และการตรวจสอบทางอิเล็กทรอนิกส์เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัล กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยังระบุถึงการสร้างฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับข้อมูลที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ด้วย หากนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิภาพ ในอนาคตอันใกล้นี้ ระบบฐานข้อมูลที่เชื่อถือได้จะถูกสร้างขึ้น ซึ่งเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการบังคับใช้กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์หลังจากผ่านร่างกฎหมายดังกล่าว
“ หากอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษี หากเราสามารถรวบรวมข้อมูลระบบและฐานข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อ “ระบุกรรมสิทธิ์” และดูว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอย่างชัดเจน สิ่งที่ดูเหมือนเป็นไปไม่ได้ก็อาจเกิดขึ้นได้ นั่นคือราคาบ้านและที่ดินจะลดลงหรือลดลงอย่างรวดเร็ว การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จะหยุดลงเกือบทั้งหมด นอกจากนี้ ธนาคารจะต้องมองหาฐานลูกค้าใหม่แทนที่จะเป็นเจ้าพ่อที่ดิน”
การเก็บภาษีคือการทำให้มุมมองที่ว่า “บ้านมีไว้เพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร” เป็นรูปธรรมมากขึ้น และเมื่อนั้นความฝันในการตั้งรกรากเพื่อทำงานก็จะห่างไกลออกไป” นายเหงียน วัน ดิญห์ กล่าวเน้นย้ำ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณดีขึ้นเมื่อรัฐสภาอนุมัติกฎหมายสำคัญ 3 ฉบับอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 6 เดือน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคักเพียงในฮานอยเท่านั้น แต่พื้นที่อื่น ๆ ยังคงค่อนข้างเงียบสงบ ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมายและนักลงทุนยังคง "ติดอยู่" ในตลาดต่างจังหวัด ข้อเสนอล่าสุดในการเก็บภาษีบ้านหลังที่สองได้รับมุมมองที่ขัดแย้งกันมากมาย
อันที่จริงภาษีบ้านหลังที่สองไม่ใช่ข้อเสนอใหม่ แต่ได้รับการกล่าวถึงตั้งแต่ปี 2009 แต่ด้วยเหตุผลหลายประการ จึงไม่สามารถรับรองได้จนกว่าจะมีการรวมอย่างเป็นทางการในมติหมายเลข 18-NQ/TW ที่ออกในเดือนมิถุนายน 2022 โดยคณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ อย่างไรก็ตาม กระบวนการพัฒนาระเบียบ/นโยบายเพื่อควบคุมตลาดที่ดิน โดยเฉพาะผ่านการเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินและสิทธิการเป็นเจ้าของทรัพย์สินบนที่ดินจากอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองขึ้นไป ประสบกับอุปสรรคมากมาย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้เชี่ยวชาญหลายรายมีความกังวลว่าหากไม่มีการคำนวณและปรับระดับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ อาจส่งผลเสียตามมา เช่น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น และทำให้คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
เส้นทางไหนเหมาะกับ?
ภาษีเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการจัดการกับการหลีกเลี่ยงภาษีในการโอนอสังหาริมทรัพย์ การเก็งกำไร เงินเฟ้อราคา ฯลฯ อย่างไรก็ตาม การเก็บภาษีบ้านหลังที่สองต้องได้รับการคำนวณอย่างรอบคอบเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาดและเพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของทุกฝ่ายมีความกลมกลืนกัน
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมองว่าภาษีเป็นเครื่องมือในการควบคุมราคาที่ดินที่พุ่งสูง ลดการเก็งกำไร ป้องกันการจัดการตลาด และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์กลับมาเป็นมูลค่าที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันกลไกการจัดการข้อมูลที่ดินยังไม่ชัดเจน การเก็บภาษีจึงไม่ใช่เรื่องง่าย
การเก็บภาษีถือเป็นทางออกที่ดี ช่วยเพิ่มรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน และช่วยปรับสมดุลตลาดในระยะสั้น 6-12 เดือน หรือ 1-2 ปี แต่ไม่สามารถคงผลกระทบไว้ได้ในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อกังวลหลายประการว่าการเก็บภาษีจะยิ่งทำให้ราคาเพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้ขายจะต้องเพิ่มราคาที่ดินพร้อมภาษี
ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน กล่าวกับสื่อมวลชนว่า ภาษีทรัพย์สินเป็นเพียงภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ยิ่งทรัพย์สินมากก็ยิ่งต้องเสียภาษีมาก สำหรับคนที่มีมาตรฐานการครองชีพเฉลี่ยและมีบ้านอยู่อาศัยเพียงหลังเดียวก็ไม่จำเป็นต้องกังวล
สำหรับผู้ที่มีทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์) จำนวนมาก และทรัพย์สินเหล่านั้นสร้างกำไรได้อย่างต่อเนื่อง การเสียภาษีมากขึ้นจึงเป็นเรื่องธรรมดา ในกรณีของการกู้ยืมเพื่อการลงทุน ภาษีถือเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งที่นักลงทุนจะต้องคำนวณ "กำไรและขาดทุน"
ล่าสุดสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เสนอนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มคน 2 กลุ่ม ได้แก่ ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปและเจ้าของที่ละทิ้งโครงการ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับธุรกรรมที่ผู้ขายมีระยะเวลาการเป็นเจ้าของสั้น
ก่อนหน้านี้ในเดือนสิงหาคม 2023 ผู้มีสิทธิออกเสียงในนครโฮจิมินห์ยังคงเสนอให้เก็บภาษีบ้านหลังที่สองและจัดเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่าและบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดมูลค่าที่ดินในอัตราที่สูงขึ้น กระทรวงการคลังกล่าวว่าได้ศึกษาและพัฒนาร่างกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะเพิ่มเข้าในโครงการพัฒนากฎหมายและข้อบังคับในปี 2024 และนำเสนอต่อรัฐสภาเพื่อขอความเห็นในการประชุมสมัยที่ 8 (ตุลาคม 2024)
คานห์ อัน
ที่มา: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html
การแสดงความคิดเห็น (0)