การเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยนั้นยากพอๆ กับที่ไฮฟองแก้ไขการประมูลที่ดิน ตลาดเริ่มรอบใหม่ คาดการณ์กลุ่มที่ 'ครองตลาด'

ผู้คนพบว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยใน ฮานอย เป็นเรื่องยากเพิ่มมากขึ้น วงจรใหม่จะเริ่มขึ้นในปี 2568 ไฮฟองแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามถือเป็นอัตราที่สูงที่สุดในโลก ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้คนยากขึ้นเรื่อยๆ (ภาพ: Linh An)

การเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นเรื่องยากสำหรับผู้คนเพิ่มมากขึ้น

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามนั้นอยู่ในระดับสูงที่สุดในโลก ส่งผลให้ประชาชนประสบปัญหาในการซื้อบ้านเพิ่มมากขึ้น

ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2019 ถึง 2024 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเพิ่มขึ้น 59% ใน 5 ปี ซึ่งการเพิ่มขึ้นนี้สูงกว่าประเทศพัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา (54%) ออสเตรเลีย (49%) ญี่ปุ่น (41%) สิงคโปร์ (37%) มาก...

นาย Quoc Anh กล่าวว่า จากการเพิ่มขึ้นดังกล่าว หากสมมติว่ารายได้ทั้งหมดถูกนำไปใช้ซื้อบ้าน ชาวฮานอยจะต้องทำงานเป็นเวลา 169 ปี เพื่อซื้อบ้านริมถนนที่มีราคาขายเฉลี่ย 22,800 ล้านดองต่อยูนิต และจะใช้เวลา 132 ปีในการซื้อบ้านส่วนตัวที่มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 6,300 ล้านดองต่อยูนิต และด้วยราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันที่ 3,100 ล้านดองต่อยูนิต ผู้คนจะต้องใช้เวลา 23 ปีเช่นกัน

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่ารายได้ขั้นต่ำที่แนะนำให้ซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮานอยนั้นสูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในฮานอยประมาณ 2.3 ถึง 10 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ระบุว่า รายได้เฉลี่ยต่อเดือนของคนงานในฮานอยในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 อยู่ที่ 10.7 ล้านดองต่อเดือน หากสมมติว่าครัวเรือนมีสมาชิก 4 คน โดย 2 คนอยู่ในวัยทำงาน รายได้รวมของครัวเรือนจะอยู่ที่ประมาณ 21.4 ล้านดองต่อเดือน

โดยราคาเฉลี่ยห้องชุดหลักในปี 2567 อยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตรม. และโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่มีราคาตั้งแต่ 60 ล้านดอง/ตรม. โดยผู้ซื้อจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 45 ล้านถึง 210 ล้านดอง/เดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่เพื่อซื้อห้องชุดในฮานอย

ช่องว่างระหว่างรายได้เฉลี่ยที่แท้จริงและราคาบ้านทำให้การเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยในปัจจุบันไม่เพียงแต่เป็นความท้าทายแต่ยังเป็นไปไม่ได้สำหรับครัวเรือนส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ยหรือแม้กระทั่งดี ในเขตใจกลางเมือง เช่น ฮว่านเกี๋ยม บาดิญห์ ดองดา ไฮบาจุง หรือเตยโฮ ช่องว่างระหว่างเงินเดือนขั้นต่ำต่อปีที่ต้องจ่ายจำนองกับรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ 10 หลัก ในขณะเดียวกัน พื้นที่ชานเมือง เช่น ฮาดง บั๊กตูเลียม หรือลองเบียน มีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า แต่เหมาะสำหรับบุคคลและครัวเรือนที่มีรายได้ 40 - 60 ล้านต่อเดือนเท่านั้น

อ้างอิงจากราคาบ้านเฉลี่ยในแต่ละอำเภอ และสมมติว่าผู้ซื้อสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารได้ 70% ของมูลค่าบ้าน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี ตามหลักการทางการเงิน การผ่อนชำระรายเดือนทั้งหมดไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น รายได้ขั้นต่ำที่แนะนำในการซื้อบ้านราคาเฉลี่ยในฮาดง ลองเบียน นามตูเลียม บั๊กตูเลียม เกียลัม จะสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนของคนงานฮานอยประมาณ 2 ถึง 3 เท่า

ในเขตฮว่านเกี๋ยม บาดิญ ไฮบ่าจุง ดองดา หรือเตยโฮ รายได้ขั้นต่ำที่กำหนดต้องมากกว่า 1 พันล้านดองต่อปี ซึ่งเทียบเท่ากับความแตกต่างประมาณ 3.7 ถึง 8 เท่า ในเขตเก๊าจายและทานซวน ความแตกต่างอยู่ที่ 3 ถึง 3.5 เท่า

นายเล เป่า หลง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้ซื้อถึง 84% ยังคงต้องกู้เงิน โดยครัวเรือนที่มีรายได้รวมต่ำกว่า 40 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราการกู้ยืมสูงที่สุด คิดเป็น 69% ในขณะเดียวกัน ครัวเรือนที่มีรายได้รวม 41-70 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราการกู้ยืม 18% ส่วนครัวเรือนที่มีรายได้รวม 71-100 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราการกู้ยืม 9% ส่วนครัวเรือนที่มีรายได้รวมมากกว่า 100 ล้านดองต่อเดือนมีอัตราการกู้ยืมเพียง 4%

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กลุ่มผู้กู้เงินจะต้องเผชิญกับปัญหาต่างๆ มากมายที่คาดเดาไม่ได้ เช่น ภาวะ เศรษฐกิจ ตกต่ำ ซึ่งอาจทำให้รายได้ของผู้ซื้อบ้านลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง หรือแรงกดดันในการชำระหนี้เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยของธนาคารไม่คงที่ และในบางช่วงเวลา การปรับอัตราดอกเบี้ยจะทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีราคาแพงขึ้น ซึ่งอาจทำให้ไม่สามารถชำระเงินงวดได้ นอกจากนี้ ลูกค้าบางรายยังเลือกที่จะรอหรือเช่าบ้านเพื่อให้มีความยืดหยุ่นทางการเงินมากขึ้น นอกจากนี้ ลูกค้าหลายรายยังลดเกณฑ์ในการหาบ้านลงเพื่อให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในเร็วๆ นี้

ที่ดินในเมืองในตลาดต่างจังหวัดจะครองเมือง

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ กล่าวว่า หลังจากวิกฤตการณ์ทางการตลาดมาเป็นเวลานาน นักลงทุนที่ติดขัดได้ปรับสมดุลของกระแสเงินสดและตลาดการลงทุนใหม่ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กระแสเงินสดไหลเข้าสู่เมืองหลวง โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากตลาดและกลุ่มนี้ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง นั่นคือความต้องการเงินทุนจำนวนมากและมีอยู่เสมอของตลาดฮานอย ตลาดที่มีนักลงทุนจำนวนมากทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่ง จึงส่งผลให้ตลาดในจังหวัดโดยรอบมีแรงกดดันเพิ่มขึ้น และช่วยให้จังหวัดเหล่านี้เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

ปัจจุบันราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงเกินไป ค่อยๆ ถูกแทนที่ด้วยการพัฒนาที่คล้ายคลึงกันในจังหวัดรอบฮานอยซึ่งมีการพัฒนาที่คล้ายคลึงกัน ตามแนวโน้มนี้ ในปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคเหนือ ซึ่งโดยทั่วไปคือฮานอย จะไม่มีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้คนมักจะไม่รีบเร่งซื้อบ้านอีกต่อไป แต่จะหันไปเช่าบ้านแทนและใช้เงินที่ตั้งใจจะซื้อบ้านไปลงทุนในจังหวัดหรือชนบท

ในตลาดต่างจังหวัด กลุ่มที่ดินในเขตเมืองจะครองตลาด โดยเฉพาะที่ดินที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ผู้ซื้อจะเลือกที่ดินซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์ระดับต่ำใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม ใกล้แกนเศรษฐกิจ เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือหุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง และกวางนิญ จังหวัดเหล่านี้มีจุดร่วมคือมีการพัฒนาเศรษฐกิจค่อนข้างแข็งแกร่ง ตั้งอยู่บนเส้นทางคมนาคมหลักจากเมืองหลวง และมีนิคมอุตสาหกรรมเป็นฐานราก ซึ่งเป็นฐานการท่องเที่ยวที่คึกคัก

โดยทั่วไป ปี 2025 ถือเป็นปีแห่งการเริ่มต้นของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ใหม่ แทนที่จะลงทุนในกลุ่มคนจำนวนมาก ตามกระแสตลาด หรือตามกลุ่ม "ร้อนแรง" บางอย่าง นักลงทุนจะต้องเลือกตลาดที่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการพัฒนาเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน ปี 2025 จะเป็นปีที่ได้เห็นการเติบโตของตลาดต่างจังหวัดในเขตชานเมืองฮานอย นักลงทุนจะมุ่งเป้าไปที่ผลิตภัณฑ์จากนักลงทุนที่มีชื่อเสียงพร้อมเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ ต่อมา พวกเขาจะต้องเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของพวกเขา โดยไม่ใช้ประโยชน์จากเลเวอเรจมากเกินไป

ไฮฟอง: การแก้ไขงานประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

ประธานคณะกรรมการประชาชนนครไฮฟองเพิ่งออกคำสั่งและขอให้แผนก สาขา และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแก้ไขการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่งประธานคณะกรรมการประชาชนนครไฮฟองได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและคณะกรรมการประชาชนเขตจัดการเปิดเผยข้อมูลต่อสาธารณะเกี่ยวกับการวางแผน แผนการใช้ที่ดิน การวางแผนการก่อสร้าง การวางผังเมืองในพื้นที่ที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินและพื้นที่ใกล้เคียง ดำเนินมาตรการเพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและที่ดินที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับการเข้าถึงและความสามารถในการชำระเงินของประชากรส่วนใหญ่ที่ต้องการ รวมทั้งเอาชนะความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนกำหนดราคาเริ่มต้นตามบัญชีราคาที่ดินสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน จำเป็นต้องตรวจสอบ ปรับปรุง และเพิ่มเติมราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องในบัญชีราคาที่ดินในพื้นที่และสถานที่ที่จัดการประมูลตามระเบียบข้อบังคับ ทิศทางการพัฒนาแผนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องเข้มงวด เป็นวิทยาศาสตร์ และควบคุมโดยทางการ หลีกเลี่ยงสถานการณ์การเอาเปรียบการประมูลเพื่อแสวงหากำไร ซึ่งก่อให้เกิดความไม่สงบในตลาดมากมาย...

สำหรับคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ กรม หน่วยงาน และองค์กรที่เกี่ยวข้อง ให้ทบทวนความต้องการที่ดินในพื้นที่ วางแผน และลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการก่อสร้างพื้นที่ที่ดินที่คาดว่าจะมีการประมูลเพื่อสิทธิการใช้ที่ดิน ขณะเดียวกัน ให้พิจารณาจัดเตรียมกองทุนที่ดินที่เหมาะสมเพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่ การจัดสรรที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับเรื่องที่กำหนด ส่งเสริมการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศและการเปลี่ยนแปลงทางดิจิทัลในการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส รับผิดชอบต่อกฎหมายและคณะกรรมการประชาชนระดับเมืองในการจัดการและดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์ ความโปร่งใส เป็นกลาง และปกป้องผลประโยชน์ของรัฐ สิทธิและผลประโยชน์ของบุคคลที่เกี่ยวข้อง

ขอให้กระทรวงยุติธรรมสั่งให้องค์กรประมูลทรัพย์สินดำเนินการตามมาตรการที่เหมาะสมในการจัดการข้อมูลประวัติการเข้าร่วมประมูลอย่างเคร่งครัดตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องในปัจจุบัน เพื่อตรวจพบกรณีที่มีสัญญาณผิดปกติในการประมูล เช่น บุคคลหรือกลุ่มบุคคลหนึ่งลงทะเบียนประมูลที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ประมูลเดียวกัน ผู้เข้าร่วมประมูลเสนอราคาสูงผิดปกติหรือได้รับราคาสูงแต่ละทิ้งการวางเงินมัดจำ ให้รายงานไปยังเจ้าของทรัพย์สินและหน่วยงานที่รับผิดชอบเพื่อดำเนินการจัดการที่เหมาะสม

ตำรวจนครไฮฟอง ลงพื้นที่ตรวจสอบ จับกุม สอบสวน และดำเนินการตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด สำหรับองค์กรและบุคคลที่ฝ่าฝืนถึงขั้นต้องถูกดำเนินคดีอาญาในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

หุ่งเยนประมูลที่ดินสำเร็จ 273 แปลง

บริษัท Lac Viet Joint Stock Auction กล่าวว่า เมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ บริษัทได้ประมูลสิทธิ์ใช้ที่ดินจำนวน 273 แปลงในเขตที่พักอาศัยทางเหนือของเขตกีฬา วัฒนธรรม และที่พักอาศัยในเขตเมืองอันถี จังหวัดหุ่งเอียนสำเร็จ

นางสาว Do Thi Hong Hanh ประธานกรรมการบริหารบริษัท Lac Viet Joint Stock Auction กล่าวว่า บริษัทได้รับเอกสารประมูลมากกว่า 4,000 ฉบับ โดยในวันประมูลมีผู้เข้าร่วมเกือบ 2,000 ราย

ที่ดินประมูลจำนวน 273 แปลง มีพื้นที่รวม 30,571.9 ตรม. ราคาเริ่มต้นรวม 645,747 ล้านบาท

ที่ดินมีพื้นที่ 90-295.2 ตร.ม./แปลง ราคาเริ่มต้น 19.2-31.2 ล้านดอง/ตร.ม. คิดเป็นราคาเริ่มต้นแปลงละ 1.7 แสนกว่าบาท ถึง 7.8 แสนกว่าบาท วิธีประมูล คือ ประมูลแบบลับจับฉลาก 1 รอบ วิธีประมูลแบบเรียงตามลำดับราคา

ผลการประมูลแสดงให้เห็นว่ายอดประมูลที่ชนะมีมูลค่ารวมกว่า 1,503.3 พันล้านดอง ต่างกัน 857.631 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 232.81%

โดยราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่ 120 ล้านดอง/ตรม. และราคาต่ำสุดอยู่ที่ 36 ล้านดอง/ตรม.

ตามข้อมูลของผู้จัดงานประมูล ที่ดินที่มีราคาชนะสูงที่สุดคือแปลงมุมที่มีทำเลดีที่สุดและมีพื้นที่มากกว่า 200 ตารางเมตร

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html