คุณยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้ทุนมากนัก

ในงานแถลงข่าวประจำ ของกระทรวงการคลัง ในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มิถุนายน นาย Bui Hoang Hai รองประธานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ กล่าวว่า เขาได้ร่วมงานกับบริษัทหลักทรัพย์ VPS และได้ขอให้หน่วยงานนี้หยุดการจำหน่ายใบรับรองหลักทรัพย์ในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งย่อยทันที

ตามที่หัวหน้าสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งรัฐระบุว่า ปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบใดๆ เกี่ยวกับวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ “หน่วยงานจัดการประเมินว่าวิธีนี้มีความเสี่ยงมาก และกำหนดให้ VPS หยุดจำหน่ายผลิตภัณฑ์นี้” นายไห่กล่าว

บุคคลผู้นี้ยังกล่าวอีกว่าตลาดต่างประเทศมีกฎระเบียบเฉพาะในการควบคุมและจำกัดความเสี่ยงจากธุรกิจประเภทนี้ แต่ในเวียดนามยังคงไม่มีเลย

นายเหงียน ดึ๊ก จี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวด้วยว่า กระทรวงได้สั่งการให้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ดำเนินการในประเด็นนี้แล้ว

นายชี กล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันไม่มีข้อห้ามใดๆ แต่จากมุมมองของหน่วยงานบริหารของรัฐ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบในการติดตามกิจกรรมของบริษัทหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด

บริการที่ธุรกิจเหล่านี้ให้บริการจะต้องอยู่ในขอบเขตธุรกิจและอุตสาหกรรมที่ได้รับอนุญาต หากอยู่นอกเหนือขอบเขตดังกล่าว พวกเขาจะต้องหยุดให้บริการเพื่อให้ฝ่ายบริหารสามารถประเมินได้อย่างครอบคลุม นายชียืนยัน

รูปแบบการแบ่งย่อยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยพื้นฐานแล้วคือการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนจำนวนมากในรูปแบบการแบ่งหุ้น รูปแบบนี้ปรากฏขึ้นในตลาดเวียดนามเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว บางรูปแบบที่ดำเนินการในลักษณะเดียวกันมาก่อน ได้แก่ Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

ล่าสุด Fnest JSC ให้บริการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผ่านแอปพลิเคชัน SmartOne ของบริษัท VPS Securities

ลูกค้าจะต้องเป็นนักลงทุน VPS จึงจะเข้าร่วมได้ ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งจะได้รับการประเมินมูลค่าโดยหน่วยธุรกิจและแปลงเป็นหุ้นที่สามารถขายให้กับนักลงทุนหลักในหน่วยของ Fnest ได้ โดย 1 Fnest เทียบเท่ากับ 10,000 VND ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 25,000 ล้าน VND จะเทียบเท่ากับ 2.5 ล้าน Fnest พอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่ Fnest นำเสนอมีความหลากหลายมาก ตั้งแต่วิลล่า อาคารพาณิชย์ ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์...

จากการพูดคุยกับ นักข่าวของ VietNamNet ทนายความ Mai Thao สำนักงานกฎหมาย TAT ประเมินว่าจุดแข็งของโมเดลนี้คือการเข้าถึงเป้าหมายที่ถูกต้อง ตรงใจนักลงทุนที่ไม่จำเป็นต้องลงทุนมากนัก แต่ยังสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามต้องการเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้

“นอกจากการเพิ่มรูปลักษณ์ใหม่ให้กับโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมที่ผสมผสานกับแพลตฟอร์มเทคโนโลยี 4.0 พร้อมคำมั่นสัญญาว่าจะมอบคุณค่าให้กับลูกค้ามากกว่าโมเดลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผมคิดว่าการสร้างรูปแบบ “ไฮบริด” ดังกล่าวในตลาดอสังหาริมทรัพย์สามารถทำให้เกิดความไม่มั่นคงในกิจกรรมทางธุรกิจได้อย่างง่ายดาย และข้อพิพาทอาจเกิดขึ้นได้ง่ายเมื่อไม่มีช่องทางกฎหมายเฉพาะในการควบคุม” ทนายความ Mai Thao กล่าว และเชื่อว่านี่คือข้อเสียของโมเดลนี้ที่ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมต้องใส่ใจ รวมถึงหน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องมีคำเตือนที่จำเป็นสำหรับผู้คนเมื่อเข้าร่วมในการทำธุรกรรม

fnest vietnamnet.png
Fnest เปิดตัวอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเมนท์ ตึกแถว วิลล่า ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งปัจจุบันประกาศขายหมดแล้ว นักลงทุนที่ต้องการซื้อจะต้องซื้อในตลาดรอง (ซื้อแล้วขายต่อ) ภาพหน้าจอเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน

ทนายความวิเคราะห์ว่าโดยเนื้อแท้แล้วธุรกิจประเภทนี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบหนึ่งของการระดมเงินทุนสำหรับองค์กร พวกเขาถือว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางการลงทุนทางการเงินเพื่อดึงดูดเงินจากตลาดเพื่อให้ได้เงินทุนหมุนเวียนมาได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นในทางกฎหมาย นอกเหนือจากเงื่อนไขที่ต้องมีเพื่อนำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ตลาดแล้ว พวกเขายังใช้แนวคิดเรื่อง "หุ้น" ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนเข้าใจผิดเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างง่ายดาย

“ในความเป็นจริง นักลงทุนเป็นเจ้าของเพียงส่วนหนึ่งของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินในรูปของหุ้นตามข้อตกลงของทั้งสองฝ่ายเท่านั้น ปัจจุบัน กฎหมายไม่มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ออกเป็นหุ้น ดังนั้น ข้อพิพาทเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงอาจเกิดขึ้นได้ง่าย” ทนายความ Mai Thao กล่าว

ในส่วนของมูลค่ากำไรและสภาพคล่อง ทนายความกล่าวว่านี่เป็นเพียงการแสดงความมุ่งมั่นทางเดียวจากการขายโมเดลโดยไม่มีมาตรการค้ำประกันใดๆ ให้กับนักลงทุน ดังนั้นการถอนทุนเมื่อจำเป็นจึงเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนรายย่อย นอกจากนี้ จะต้องชำระค่าธรรมเนียมบริการ และการจัดการราคาดำเนินการของโมเดลนี้ยังไม่ชัดเจนและไม่โปร่งใสอีกด้วย

ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบในกรณีเกิดข้อพิพาท?

สำหรับประเด็นว่าใครจะต้องรับผิดชอบในกรณีข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายไหม ท้าว กล่าวว่า การแก้ไขปัญหาจะอาศัยกลไก 2 ประการ คือ การตกลงและการยุติข้อพิพาทที่ศาลหรืออนุญาโตตุลาการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นฐานสำหรับการแก้ไขข้อพิพาทในกรณีนี้จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสัญญาและเอกสารอื่น ๆ ที่แนบมากับสัญญา หากมี หากคู่สัญญามีข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิทธิและความรับผิดชอบของคู่สัญญาที่ไม่ละเมิดบทบัญญัติของกฎหมาย กฎเกณฑ์ดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ กฎหมายที่เกี่ยวข้องจะได้รับการพิจารณาเพื่อกำหนดความรับผิดชอบของคู่สัญญาเมื่อเข้าร่วมในธุรกรรมตัวอย่างนี้เมื่อคู่สัญญาทั้งสองไม่มีกฎเกณฑ์เฉพาะ

“ในส่วนของความรับผิดชอบนั้น หน่วยงานทั้งสองแห่ง คือ Fnest และบริษัทหลักทรัพย์ จะต้องรับผิดชอบหลักในการแก้ไขข้อพิพาทเพื่อให้มั่นใจว่าสิทธิของนักลงทุนเป็นไปตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง หากมีการละเมิดจะได้รับการแก้ไขตามข้อพิพาทในสัญญาและชดเชย (ถ้ามี) ให้กับนักลงทุนเมื่อละเมิดสิทธิ” ทนายความกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญยังชี้ให้เห็นอีกว่าปัญหาประการหนึ่งของโมเดลนี้คือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นกิจกรรมอิสระที่ช่วยให้คู่กรณีมีพื้นฐานในการแก้ไขปัญหาเมื่อเกิดข้อพิพาทขึ้น หรือเพื่อให้ผู้ลงทุนทราบถึงศักยภาพทางการเงินของตนในการลงทุนอย่างเหมาะสม

อย่างไรก็ตาม เพื่อจำกัดข้อพิพาท ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้นักลงทุนควรใส่ใจตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ โดยขอให้นักลงทุนจัดเตรียมเอกสารดังกล่าวโดยตรง (หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน ใบอนุญาตก่อสร้าง รายงานสรุปการรับโครงการ ฯลฯ) โดยข้อมูลดังกล่าวข้างต้นสามารถค้นหาได้จากหน่วยงานที่มีอำนาจ เช่น กรมการก่อสร้าง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และสำนักงานทนายความ เพื่อตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ได้อยู่ในข้อพิพาท ไม่ได้รับการจำนอง หรือได้รับการค้ำประกันจากนักลงทุน

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาเงื่อนไขสัญญาของผู้ลงทุนด้วย เนื่องจากสัญญาดังกล่าวถือเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง หากสาขากฎหมายเฉพาะไม่มีกฎหมายบังคับโดยตรง ให้ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งเป็นหลักเกณฑ์

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านการเงิน การลงทุน และอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้มีมุมมองที่เป็นกลางและประเมินโครงการได้ ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทที่ต้องดำเนินคดีหรืออนุญาโตตุลาการ จำเป็นต้องรวบรวมหลักฐานที่จำเป็นและใช้มาตรการฉุกเฉินเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินของผู้ลงทุน

ผู้คนนับพัน 'ตกหลุมพราง' ของอัตราดอกเบี้ยที่ไม่น่าเชื่อของซีอีโอบริษัท Nhat Nam นาย Vu ​​Thi Thuy ด้วยกำไรมหาศาลที่สูงถึง 5 - 7% ต่อเดือน หรือเทียบเท่า 60 - 84% ต่อปี บริษัท Nhat Nam Real Estate ยังคิดค้นกลเม็ดอื่นๆ อีกมากมายเพื่อสร้างความไว้วางใจจากนักลงทุนและจัดสรรเงินจำนวนมากเป็นพิเศษ
ลูกค้าได้วางเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในฮานอย และพบว่านักลงทุนได้ "ทำลาย" แผนงานโดยพลการ เมื่อหลายปีก่อน ลูกค้าได้วางเงินเพื่อซื้อทาวน์เฮาส์ในโครงการเขตเมือง Thanh Ha - Cienco 5 (ฮานอย) และพบว่าที่ดินแปลงนี้ถูกวางผังให้เป็นวิลล่า