อสังหาฯที่อยู่อาศัยมูลค่ากว่า 270,000 พันล้านดอง เจ้าพ่อเจ้าไหนถือครองมากที่สุด?

มูลค่าสินค้าคงคลังอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยมากกว่า 11 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ

สถิติรายงานทางการเงินไตรมาส 3 ปี 2566 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย 10 แห่งในตลาดหลักทรัพย์แสดงให้เห็นว่ามูลค่าสินค้าคงคลังสุทธิรวม ณ วันที่ 30 กันยายนอยู่ที่ 270,099 พันล้านดอง (ประมาณ 11,100 ล้านเหรียญสหรัฐฯ) เพิ่มขึ้น 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับวันที่ 30 กันยายน 2021 ตัวเลขการเติบโตของสินค้าคงคลังของกลุ่มนี้เพิ่มขึ้นถึง 35%

ในบรรดา 10 บริษัทนี้ No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - รหัสหุ้น: NVL) มีสินค้าคงคลังมากที่สุดประมาณ 137,594 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 6% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อัตราส่วนสินค้าคงคลังนี้คิดเป็นเกือบ 51% ของมูลค่าสินค้าคงคลังทั้งหมดของกลุ่มธุรกิจข้างต้น

ตามงบการเงิน สินค้าคงเหลือที่ใหญ่ที่สุดของ Novaland คืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อขาย (ส่วนใหญ่รวมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าที่ปรึกษาการออกแบบ การก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ) รายการนี้มียอดประมาณ 126,796 พันล้านดอง คิดเป็น 92.3% ของสินค้าคงเหลือทั้งหมด

Novaland กล่าวว่า ณ วันที่ 30 กันยายน กลุ่มบริษัทได้ใช้สินค้าคงคลังมูลค่า 57,025 พันล้านดองเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน

อันดับที่ 2 ในแง่ของสินค้าคงคลังคือ Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) โดยมีสินค้าคงคลัง 55,104 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่ 3 ของปีที่แล้ว เมื่อเทียบกับช่วงปลายไตรมาสที่ 3 ของปี 2021 สินค้าคงคลังของบริษัทนี้เพิ่มขึ้น 72%

คล้ายกับ Novaland โดยสินค้าคงคลังส่วนใหญ่ของ Vinhomes เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างขายในราคา 52,044 พันล้านดองในโครงการในเมืองต่างๆ เช่น Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

บริษัทอื่นที่มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคือ Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (รหัสหุ้น: KDH) เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 สินค้าคงคลังสุทธิของบริษัทอยู่ที่ 17,153 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเพิ่มขึ้น 150% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 ของปี 2021

อสังหาริมทรัพย์ในคลังของยูนิตนี้ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่กำลังดำเนินการพัฒนาพื้นที่ที่พักอาศัย เช่น Khang Phuc - Tan Tao Residential Area, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...

Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) บันทึกสินค้าคงคลัง ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 16,800 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 4%

สินค้าคงคลังของกลุ่มนี้จะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น เช่น โครงการอิซูมิ (9,037 พันล้านดอง) โครงการวอเตอร์พอยท์ เฟส 1 (3,556 พันล้านดอง) โครงการวอเตอร์พอยท์ เฟส 2 (1,528 พันล้านดอง) โครงการอาคาริ (1,045 พันล้านดอง) และโครงการอื่นๆ อีกมากมาย

เข้าใจถูกต้องมั้ย?

ในความเป็นจริงไม่ใช่ทุกคนจะเข้าใจความหมายของรายการสินค้าคงคลังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้

นายเหงียน ฮู ทานห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปและที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท Weland กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจเฉพาะที่แตกต่างจากภาคการผลิต สำหรับบริษัทผู้ผลิต เมื่อสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น ย่อมเข้าใจได้ว่าบริษัทไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ได้ แต่ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งสินค้าคงคลังมากขึ้น แสดงว่าบริษัทมีกองทุนที่ดินมากขึ้น

การมีสินค้าคงคลังจำนวนมากก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าธุรกิจมีสินค้าพร้อมส่งมอบให้กับลูกค้า ในขณะเดียวกัน หากธุรกิจไม่มีสินค้าคงคลังแสดงว่าไม่มีกองทุนที่ดินใหม่หรือผลิตภัณฑ์ใหม่ที่จะขายออกสู่ตลาด ซึ่งเป็นสัญญาณว่ากระแสเงินสดในอนาคตและยอดขายในอนาคตของธุรกิจมีแนวโน้มที่จะหยุดชะงัก

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — สินค้าคงคลังจำนวนมากแสดงให้เห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีกองทุนที่ดินจำนวนมาก (ภาพถ่าย: Tran Khang)

นายถันห์ กล่าวว่า ต้นทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท โดยต้นทุนที่มีมูลค่าสูง ได้แก่ ต้นทุนการจัดซื้อโครงการ ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ และต้นทุนการก่อสร้าง

ดังนั้นการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องเปรียบเทียบโครงการที่มีขนาดใกล้เคียงกันในแง่ของโครงสร้างต้นทุนที่ประกอบเป็นสินค้าคงคลัง ธุรกิจที่มีต้นทุนเคลียร์พื้นที่จำนวนมากจะมีสภาพคล่องสินค้าคงคลังต่ำกว่าธุรกิจที่มีอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์เป็นส่วนใหญ่

ตัวบ่งชี้ที่สำคัญในการประเมินสินค้าคงคลังของธุรกิจคืออัตราส่วนการหมุนเวียนสินค้าคงคลัง อัตราส่วนนี้คือจำนวนครั้งที่สินค้าคงคลังหมุนเวียนโดยเฉลี่ยในช่วงเวลาดังกล่าว

ตามหลักบัญชี ยิ่งอัตราส่วนการหมุนเวียนสินค้าคงคลังสูง ธุรกิจก็จะขายได้เร็วขึ้นและสินค้าคงคลังก็จะติดขัดน้อยลง ในทางกลับกัน ยิ่งอัตราส่วนต่ำ ธุรกิจก็จะขายได้ช้าลงและสินค้าคงคลังก็จะติดขัดมากขึ้น

จากอัตราการหมุนเวียนสินค้าคงคลัง เราสามารถประเมินได้ว่าความต้องการสินค้าของลูกค้าต่อธุรกิจดีหรือไม่

ข้อมูลแสดงให้เห็นว่าดัชนีของธุรกิจส่วนใหญ่ในกลุ่มข้างต้นลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันเมื่อ 2 ปีก่อน มีเพียง Vinhomes, Khang Dien และ Ha Do เท่านั้นที่บันทึกการเพิ่มขึ้น โดยมีการปรับปรุงการเคลียร์สินค้าคงคลังเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2022

ที่น่าสังเกตคือ ธุรกิจเช่น Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai และ Novaland มีอัตราส่วนต่ำเพียง 0.01 ถึง 0.03 รอบต่อไตรมาสเท่านั้น

แหล่งที่มา