DNVN - การจัดกองทุนที่ดิน การอนุมัติพื้นที่ การยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การสนับสนุนต้นทุนการลงทุนในระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ราคาขาย และกฎเกณฑ์สำหรับผู้เช่าและผู้ซื้อที่มีสิทธิ์ ถือเป็น 6 ประเด็นค้างคาที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขเพื่อบรรลุเป้าหมาย 1 ล้านหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมภายในปี 2030
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา รัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ มีนโยบายมากมายในการส่งเสริมการดำเนินการและการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม (NOXH) และที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน (NOCN) สำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์ (IP) อย่างไรก็ตาม ผลลัพธ์ไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง
เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม คณะกรรมการบริหารกลางได้ออกคำสั่งฉบับที่ 34 เกี่ยวกับการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม คำสั่งดังกล่าวได้มอบหมายให้มีการจัดตั้งหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านหน่วยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมภายในปี 2030
นายหวู่ ชี เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท QUALIPRO Construction Joint Stock Company ซึ่งเป็นสมาชิกของสมาคมการเงินเขตอุตสาหกรรมเวียดนาม (VIPFA) กล่าวว่า คำสั่งที่ 34 ได้ยืนยันความมุ่งมั่นของพรรคของเราอีกครั้งในการดำเนินการด้านประกันสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อย คนงาน และผู้มีสิทธิ์ได้รับนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม
เพื่อบรรลุเป้าหมายดังกล่าว นายเคียน กล่าวว่า จำเป็นต้องกำจัดอุปสรรคหลัก 6 กลุ่มออกไป
ประการแรก การจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและโครงการบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรม การกำหนดให้มีการจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 20% ในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมถือเป็นนโยบายที่ดี อย่างไรก็ตาม การกำหนดใช้นโยบายที่เข้มงวดเกินไปจะทำให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมสูงขึ้นโดยไม่ได้ตั้งใจ โดยเฉพาะเมื่อโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่สวยงาม ใจกลางเมือง และมีมูลค่าสูง นอกจากนี้ ค่าครองชีพในอนาคตในทำเลใจกลางเมืองยังแพงอีกด้วย ซึ่งไม่เหมาะกับผู้มีรายได้น้อย
คำสั่งที่ 34 ของคณะกรรมการกลางพรรคได้มอบหมายให้มีการจัดให้มีบ้านอย่างน้อย 1 ล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมภายในปี 2573
“การกำหนดให้มีการกันเงินกองทุนที่ดินที่อยู่อาศัย 20% ของโครงการบ้านจัดสรรไว้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมนั้น จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ หรือการรวมเงินกองทุนที่ดินดังกล่าวเข้าในโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่จัดวางเป็นศูนย์กลางในทำเลที่เหมาะสมจะเหมาะสมกว่าในทางปฏิบัติจริง” นายเคียน กล่าว
ประการที่สอง การเคลียร์พื้นที่ (GPMB) โครงการจำนวนมากล่าช้าเนื่องจาก GPMB ล้มเหลวเมื่อโครงการบ้านพักอาศัยสังคมตั้งอยู่ในหรือติดกับโครงการ NOTM ในเวลานั้น ผู้ที่มีที่ดินจะมีการเปรียบเทียบนโยบายสนับสนุน GPMB ระหว่างโครงการทั้งสอง
เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ สำหรับโครงการ NOTM นักลงทุนจะต้องเจรจาต่อรองราคาค่าชดเชยการเวนคืนที่ดินกับประชาชน ในขณะเดียวกัน โครงการ NOXH จะใช้ราคาตามระเบียบของรัฐ ดังนั้น ความแตกต่างของราคาค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน (แม้ว่าทั้ง 2 โครงการจะอยู่ติดกัน) ระหว่างโครงการทั้ง 2 ประเภท (NOTM และ NOXH) จะยิ่งมากขึ้น เมื่อถึงเวลานั้น การดำเนินการชดเชยสำหรับโครงการ NOXH จะยากขึ้น
ในทางกลับกัน ตามกฎระเบียบ สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรม รัฐบาลจะดำเนินการเคลียร์พื้นที่และมอบที่ดินสะอาดให้กับนักลงทุนเพื่อก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง สำหรับโครงการส่วนใหญ่ นักลงทุนจะต้องทำการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งทำให้เกิดปัญหาและต้นทุนมากมาย
ประการที่สาม การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ตามกฎหมายแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยอุตสาหกรรมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อลดราคาขายและค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การบังคับใช้นโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในปัจจุบันยังต้องผ่านขั้นตอนการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนจึงจะยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้กับนักลงทุนได้
การกระทำดังกล่าวจะทำให้หน่วยงานต่างๆ มีเวลาในการดำเนินการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ได้รับการยกเว้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก และในขณะเดียวกันก็จะทำให้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการยาวนานขึ้นด้วย
ประการที่สี่ การสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ตามกฎหมายแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคม รัฐจะสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคบางส่วนหรือทั้งหมดภายใต้ขอบเขตของโครงการบ้านพักอาศัยสังคม อย่างไรก็ตาม โครงการส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับนโยบายนี้ หากใช้นโยบายนี้ ราคาขาย/เช่าบ้านพักอาศัยสังคมก็จะลดลงด้วย
ประการที่ห้า ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่อยู่อาศัยทางสังคม จำเป็นต้องขจัดความคิดที่ว่าการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้นเกี่ยวข้องกับคุณภาพการก่อสร้างที่ต่ำและสิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคมที่ต่ำ
แม้จะเป็นโครงการบ้านจัดสรรสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ข้อกำหนดด้านคุณภาพการก่อสร้าง ความปลอดภัย และระบบสาธารณูปโภคต่างๆ จะต้องเป็นไปตามกฎหมายและไม่ต่ำกว่าโครงการมาตรฐาน NOTM ทั่วไปมากนัก การลดราคาขายและค่าเช่าต้องดำเนินการผ่านนโยบายสนับสนุนจากรัฐ ไม่ใช่การลดระบบสาธารณูปโภคและคุณภาพการก่อสร้าง
ประการที่หก เกี่ยวกับข้อกำหนดเกี่ยวกับบุคคลที่สามารถเช่าหรือซื้อ NOCN ได้ ในความเป็นจริง นักลงทุนทุกคนต้องการขายอพาร์ตเมนต์ NOCN จำนวนมากเพื่อคืนทุนอย่างรวดเร็วและสร้างกำไร แทนที่จะปล่อยเช่า เพราะการปล่อยเช่าจะเหมือนกับการใช้เงินจำนวนมากเพื่อเก็บเงินเศษเงิน ใช้เวลานานในการคืนทุนและเกิดดอกเบี้ยในระยะยาว ซึ่งจะมีความเสี่ยงสำหรับนักลงทุน
อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการ NOCN คนงานมักจะมีทัศนคติที่จะไม่ซื้อ มีเพียงไม่กี่คนที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ คนงานส่วนใหญ่เช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้นเนื่องจากขาดแคลนเงินทุน
นี่เป็นสาเหตุที่โครงการ NOCN บางโครงการเสร็จสมบูรณ์แต่ผู้ลงทุนขายอพาร์ตเมนต์ได้ไม่มากนัก จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้มีน้อย ผู้ลงทุนต้องสร้างสมดุลระหว่างราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้โครงการมีประสิทธิภาพ ซึ่งทำให้ราคาค่าเช่าสูงกว่าการเช่าบ้านสำหรับประชาชน และคนงานก็ไม่สนใจที่จะเช่า NOCN เช่นกัน
เพื่อคลี่คลายข้อขัดแย้งนี้บางส่วน นายเคียนเสนอให้ใช้กลไกที่อนุญาตให้เจ้าของกิจการการผลิตในนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรมสร้างหรือให้เช่าพื้นที่ทั้งชั้นหรืออาคาร NOCN ทั้งหมดเพื่อให้คนงานของตนอาศัยอยู่ได้ฟรีหรือในราคาพิเศษ เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว กิจการต่างๆ จะรักษาคนงานของตนไว้ได้ และคนงานจะสามารถอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ได้ในราคาที่เหมาะสม ซึ่งจะส่งเสริมการลงทุนของ NOCN เช่นเดียวกับคนงานที่อาศัยอยู่ในโครงการเหล่านี้ ซึ่งจะทำให้แน่ใจถึงปัญหาความมั่นคงทางสังคม
มินห์ทู
ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285
การแสดงความคิดเห็น (0)