ฮานอยเข้มงวดการแบ่งเขตและที่ดิน: ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นหรือไม่?

ตามมติ 61/2024/QD-UBND ลงวันที่ 27 กันยายน 2024 ของคณะกรรมการประชาชน ฮานอย ตั้งแต่วันที่ 7 ตุลาคม ฮานอยจะใช้กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยขั้นต่ำสำหรับการแบ่งที่ดิน

ดังนั้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตและเทศบาลที่จะแบ่งแยกเป็นแปลงต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 50 ตร.ม. ความยาวมากกว่า 4 ม. และความกว้างติดถนนจราจร 4 ม. ขึ้นไป สำหรับชุมชนในพื้นที่ราบ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกเป็นแปลงคือ 80 ตร.ม. สำหรับชุมชนในพื้นที่ภาคกลางคือ 100 ตร.ม. และสำหรับชุมชนในพื้นที่ภูเขาคือ 150 ตร.ม. ขึ้นไป

นายเหงียน ดิเอป สมาชิกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าในระยะยาว แนวโน้มนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะถูกนำไปใช้พร้อมกันในหลายประเทศ โดยมุ่งหวังที่จะปรับปรุงความโปร่งใสของตลาด การเข้มงวดการแบ่งเขตจะไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนเล็กๆ เท่านั้น เนื่องจากไม่เพียงแต่ในฮานอยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ด้วย จำนวนนักลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดที่ดินมีจำนวนมาก เนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีสภาพคล่องดีและมีความต้องการสูง นักลงทุนบางรายจึง "กักตุน" สินค้าและขายต่อในราคาสูง

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากประโยชน์ที่ได้รับแล้ว ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ากฎระเบียบดังกล่าวอาจทำให้อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยลดลง และทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบใหม่นี้จะทำให้อุปทานของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กราคาไม่แพงมีจำกัด ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้ราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้นได้ยาก

หลายๆ คนกังวลว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหลังมีกฎระเบียบใหม่ (ภาพประกอบ: จ่าว อันห์)

นายดิงห์ มินห์ ตวน กรรมการบริหาร PropertyGuru Vietnam ประจำภาคใต้ ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า การเพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งแปลงที่ดินและการขายที่ดินจะช่วยให้มั่นใจได้ถึงสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยสร้างแรงผลักดันให้กับขั้นตอนการพัฒนาอย่างยั่งยืนในอนาคต อย่างไรก็ตาม นายตวนยังตั้งข้อสังเกตว่า กฎระเบียบใหม่ดังกล่าวอาจทำให้ตลาดที่ดินได้รับผลกระทบทั้งในด้านอุปทานและราคาขาย

ปัจจุบัน กว่า 90% ของอุปทานที่ดินที่ขายได้เป็นผลิตภัณฑ์ที่บุคคลทั่วไปแบ่งแยกแปลงแล้วตั้งโครงการขาย ดังนั้น การเข้มงวดตามกฎหมายใหม่จะช่วยลดสถานการณ์การแบ่งแยกที่ดินที่แพร่หลายได้ แต่อุปทานที่เข้าสู่ตลาดก็จะ “หดตัว” เช่นกัน ทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้น

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ความต้องการที่ดินมีสูงมากในขณะที่ตลาดยังขาดแคลนที่ดินจากโครงการอย่างเป็นทางการ ดังนั้น กฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน แม้จะจำเป็น แต่ก็จะทำให้ตลาดที่ดินผันผวนอย่างรุนแรงในปีหน้า เนื่องจากอุปทานมีไม่เพียงพอและราคาอาจพุ่งสูงขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่เพิ่มขึ้น กฎระเบียบการแบ่งเขตใหม่ของฮานอยยังบังคับให้ผู้ซื้อต้องใช้เงินมากขึ้นเพื่อซื้อบ้านในฮานอยอีกด้วย ตัวอย่างเช่น หากบ้านขนาด 30 ตารางเมตรมีราคา 150 ล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน 4,500 ล้านดอง แต่ถ้าที่ดินขั้นต่ำมีขนาด 50 ตารางเมตรในราคาเดียวกัน ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงิน 7,500 ล้านดองเพื่อซื้อ

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท อีซี พร็อพเพอร์ตี้ ยังกล่าวอีกว่า ที่ดินเปล่าขนาด 30-40 ตร.ม. เป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมจากหลายๆ คน เนื่องจากเป็นที่ดินที่มีราคาไม่แพง สามารถสร้างได้หลายชั้นเพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอย ล่าสุดนักลงทุนจำนวนมากได้ลงทุนซื้อที่ดินเปล่าขนาด 90-120 ตร.ม. แล้วแบ่งขายเป็นแปลงเล็กๆ หลายแปลง จนได้กำไรมหาศาล เมื่อพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งแปลงเพิ่มขึ้น พวกเขาจะต้องใช้ความพยายามและเงินทุนจำนวนมากเพื่อซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพียงพอ ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินแปลงนั้นๆ สูงขึ้นหลังจากแบ่งแล้วแบ่งอีก

“ กฎระเบียบดังกล่าวอาจทำให้การซื้อขายที่ดินในระยะสั้นลดลง จำกัดอุปทานในตลาด และผลักดันให้ราคาที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปมีราคาสูงขึ้น นอกจากนี้ ยังอาจสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและยังคงอยู่ในระดับสูงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ” นายโทอันทำนาย

เจา อันห์

แหล่งที่มา