ขจัด “คอขวด” ในการบริหารจัดการมินิอพาร์ทเมนท์ เพิ่มโอกาสให้ผู้ซื้อบ้าน

เนื่องจากตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป เมื่อ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของห้องชุดขนาดเล็กที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดมากับที่ดินตามกฎหมายที่ดิน และสามารถขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้

ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา การบริหารจัดการและการใช้คอนโดมิเนียมขนาดเล็กถือเป็นประเด็นร้อนที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากผู้อยู่อาศัย ผู้เชี่ยวชาญ และผู้บริหาร... คอนโดมิเนียมขนาดเล็กได้รับความสนใจเป็นพิเศษเพราะในช่วงเวลาดังกล่าวมีข้อบกพร่องหลายประการ ไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายที่ชัดเจน ทำให้การบริหารจัดการหละหลวม ผู้อยู่อาศัยร่วมมือกับเจ้าหน้าที่ในหน่วยงานของรัฐเพื่อปกปิดการละเมิดคำสั่งการก่อสร้าง (การบุกรุกพื้นที่ส่วนกลาง การเพิ่มความสูงของอาคาร...) การป้องกันและดับเพลิง... ส่งผลให้เกิดปัญหาที่ร้ายแรงมากมายซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายอย่างหนักต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยในโครงการเหล่านั้น

เรื่องราวที่น่าสลดใจยังคงปรากฏอยู่ตรงหน้าเรา เช่น เหตุเพลิงไหม้อาคารมินิอพาร์ทเมนท์เลขที่ 37 ซอย 29/70 ถนน Khuong Ha (เขต Khuong Dinh เขต Thanh Xuan) ที่ทำให้มีผู้เสียชีวิต 56 ราย เมื่อวันที่ 13 กันยายน 2023 อาคารมินิอพาร์ทเมนท์นี้ได้รับอนุญาตให้สร้าง 3 ชั้นและ 1 ห้องใต้หลังคา แต่ผู้ลงทุนได้สร้างเป็น 9 ชั้น หลังจากนั้นเพียงประมาณ 8 เดือน เหตุเพลิงไหม้อาคารมินิอพาร์ทเมนท์อีกครั้งซึ่งส่งผลกระทบร้ายแรงเกิดขึ้นที่เลขที่ 1 ซอย 43/98/31 ถนน Trung Kinh (เขต Trung Hoa เขต Cau Giay) ซึ่งทำให้มีผู้เสียชีวิต 14 ราย รวมถึงครอบครัวเจ้าของบ้านและผู้เช่า

นอกจากนี้ ด้วย "ความคลุมเครือ" ของข้อกำหนดการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเอกสารทางกฎหมาย โดยเฉพาะในมาตรา 43 มาตรา 71/2010/ND-CP อนุญาตให้สร้างบ้านแต่ละหลังสำหรับครัวเรือนและบุคคล ซึ่งต่อมาได้รับการรับรองตามกฎหมายในมาตรา 46 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2014 ส่งผลให้กลุ่มผลิตภัณฑ์นี้เฟื่องฟูอย่างควบคุมไม่ได้ นักลงทุนไม่เพียงแต่ละเมิดข้อกำหนดเกี่ยวกับการออกแบบตามการใช้งาน ความสูง การป้องกันและดับเพลิง... แต่ยังจัดระเบียบธุรกรรมและการโอนผ่านข้อตกลงที่เขียนด้วยลายมือ เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย ในขณะเดียวกัน ผู้ที่มีการเงินจำกัดก็ยอมรับผลิตภัณฑ์นี้ในฐานะกฎเกณฑ์ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

“อาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากสร้างขึ้นอย่างผิดกฎหมายในเมืองใหญ่บนที่ดินแปลงลึกในเขตที่อยู่อาศัย มีการจราจรที่ติดขัด ไม่รับประกันคุณภาพ ความปลอดภัยจากอัคคีภัย และไม่สามารถแยกหนังสือปกแดงสำหรับผู้ซื้อได้ ทำให้เกิดข้อพิพาท คดีความ และความไม่ปลอดภัยทางสังคม อย่างไรก็ตาม หลายคนยอมรับผลิตภัณฑ์นี้ว่าเป็นกฎที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้: ใกล้ใจกลางเมือง ราคาถูกกว่าผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยอื่นๆ... เนื่องจากข้อจำกัดทางการเงิน” - รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม - ดร.เหงียน วัน ดิงห์ วิเคราะห์

นับตั้งแต่พระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP ได้ประกาศใช้และประกาศใช้ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยในปี 2014 อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กได้รับการพัฒนาอย่างแข็งแกร่งทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้... พื้นที่ที่มีที่ดินจำกัด ประชากรหนาแน่น ขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นทุกไตรมาสทุกปี ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตัวเองได้ยากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเผชิญกับสถานการณ์นี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจึงถือเป็นสิ่งช่วยชีวิตสำหรับคนจำนวนมากเหล่านี้

เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น อุปทานก็เพิ่มขึ้นตามความจำเป็นของตลาด และสินค้ามินิอพาร์ตเมนต์ก็ได้รับการพัฒนาให้กลายเป็นความจำเป็นของ เศรษฐกิจ ตลาด ซึ่งตามสถิติเบื้องต้น ฮานอยมีอาคารมินิอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,000 แห่ง ในขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้ จำนวนนี้สูงกว่าหลายเท่า โดยมีอพาร์ตเมนต์แบบมินิอพาร์ตเมนต์ประมาณ 42,000 แห่ง อย่างไรก็ตาม เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่อง ข้อจำกัด และการบิดเบือนในการบริหารจัดการและการใช้งานมินิอพาร์ตเมนต์ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีการถกเถียงกันมากมายว่าควรอนุญาตให้มีผลิตภัณฑ์มินิอพาร์ตเมนต์หรือไม่

“เนื่องจากกระแสการอพยพเข้าเมืองใหญ่เพื่อทำงานและหาเลี้ยงชีพเพิ่มมากขึ้น คนงานทั่วไปและผู้มีรายได้น้อยที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัดซึ่งไม่สามารถเข้าถึงผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาแพงได้จึงหันมาสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแทน ซึ่งถือเป็นผลิตภัณฑ์ทั่วไปของเศรษฐกิจตลาด แม้จะทราบดีว่าผลิตภัณฑ์นี้มีความเสี่ยงหลายประการในแง่ของคุณภาพการก่อสร้างและปัญหาทางกฎหมาย แต่ผู้คนจำนวนมากยังคงยอมรับมันอย่างเต็มใจ” สถาปนิกผู้เชี่ยวชาญด้านการจัดการเมือง Tran Huy Anh กล่าว

กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 เผชิญกับข้อบกพร่องในการบริหารจัดการและการใช้งานมินิอพาร์ทเมนท์ จึงได้กำหนดข้อบังคับเฉพาะสำหรับกลุ่มผลิตภัณฑ์นี้ ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งเป็นวันที่กฎหมายมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เจ้าของมินิอพาร์ทเมนท์ที่ตรงตามเงื่อนไขจะได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของบ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดมากับที่ดิน (เรียกโดยทั่วไปว่าสมุดสีชมพู) ตามกฎหมายที่ดิน และจะสามารถขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้ด้วย

ทั้งนี้ อาคารชุดมินิอพาร์ทเมนท์ที่เป็นไปตามเงื่อนไขการป้องกันและดับเพลิง มีถนนที่รถดับเพลิงสามารถเข้าถึงฐานอาคารได้ มีสิทธิใช้ที่ดิน ตรงตามเงื่อนไขการเป็นผู้ลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกันต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้อาคารชุดจาก กระทรวงก่อสร้าง (กระทรวงก่อสร้างจะออกมาตรฐานและกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุดมินิอพาร์ทเมนท์แยกต่างหาก)...จะได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายในปัจจุบัน

“ผมเห็นด้วยกับบทบัญญัติในกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 นี้ เพราะกฎหมายฉบับนี้ช่วยขจัดอุปสรรคมากมายในการจัดการและดำเนินการของมินิอพาร์ทเมนท์ นี่เป็นผลผลิตของเศรษฐกิจตลาดที่มีทั้งอุปสงค์และอุปทาน เนื่องจากปัจจุบันอุปสงค์ของตลาดสำหรับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีสูงมาก เราไม่สามารถห้ามได้เพียงเพราะเราไม่สามารถจัดการได้ การอนุญาตให้มีกฎหมายนี้จะเป็นพื้นฐานให้ทางการในทุกระดับควบคุมได้อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น เพื่อสร้างความยุติธรรมให้กับมินิอพาร์ทเมนท์เช่นเดียวกับผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยอื่นๆ” Nguyen The Diep รองประธานของ Hanoi Real Estate Club กล่าว

07:56 15/07/2024

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html