การแก้ไขปัญหาเรื่องพันธบัตรและอสังหาฯ

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศล้มละลายและยุบเลิกในปี 2565 เพิ่มขึ้น 38.7% เมื่อเทียบกับปี 2564

ความยากทับความยาก

หน่วยงานดังกล่าวประเมินว่าปี 2565 จะเป็นปีที่ธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยบางบริษัทลดจำนวนพนักงานลงถึง 50% เพื่อรับมือกับความยากลำบาก สาเหตุหลักคือ ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ การออกพันธบัตร และการระดมทุนจากลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจจำนวนมากขาดเงินทุน ต้องเลื่อนหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมันเชื้อเพลิง และราคาวัสดุก่อสร้างยังเพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนของธุรกิจเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ นอกจากนี้ การที่ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคาร ยังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ธุรกิจไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์เพื่อกู้คืนทุนและลงทุนซ้ำได้

นอกจากนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน บางวิสาหกิจยังคงถูกกดดันให้ชำระคืนพันธบัตรแก่ผู้ลงทุนก่อนกำหนดด้วยเหตุผลหลายประการ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายเพื่อควบคุมพันธบัตรที่ออกโดยวิสาหกิจ

รายงานตลาดพันธบัตรเวียดนามโดยสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ระบุว่าปริมาณการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ในปีที่แล้วอยู่ที่ 255,163 พันล้านดอง ลดลง 66% เมื่อเทียบกับปีก่อน มูลค่าการออกพันธบัตรของกลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ในปี 2565 ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลง 80.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน เนื่องมาจากปัจจัยมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ

ปัญหาแหล่งเงินทุนส่งผลกระทบอย่างมากต่อกิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: TAN THANH

ในขณะเดียวกัน บริษัทต่างๆ ต้องซื้อพันธบัตรคืนมูลค่าสูงถึง 210,830 พันล้านดองล่วงหน้า เพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปี 2021 โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซื้อพันธบัตรคืนประมาณ 35,400 พันล้านดองล่วงหน้า นั่นหมายความว่าแหล่งเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ถูกทำให้รัดกุมแต่ยังแคบลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ทำให้บริษัทจำนวนมากในอุตสาหกรรมประสบปัญหา บริษัทต่างๆ จำนวนมากประกาศขาดทุนเมื่อไม่นานนี้แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากนี้ เช่น Phat Dat Real Estate ขาดทุนเกือบ 230 พันล้านดองในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 Cen Land ยังรายงานการขาดทุนหลังหักภาษีในไตรมาสที่สี่ของปี 2022 สูงถึง 58,600 ล้านดอง หรือ Dat Xanh Group ขาดทุนสุทธิมากกว่า 400 พันล้านดอง... บริษัทขนาดใหญ่อื่นๆ จำนวนมากยังพบว่ารายได้และกำไรลดลงอย่างรวดเร็ว

ประธานกรรมการบริหารบริษัทอสังหาฯ ที่มีหนี้สินพันธบัตรกว่า 2 แสนล้านดอง กล่าวว่า บริษัทของตนยอมรับ “ความสูญเสียและความเจ็บปวด” ในการปรับพอร์ตการลงทุน ขายโครงการเพื่อหลีกหนีสถานการณ์หนี้สินและดอกเบี้ย... แต่การหาพันธมิตรในการขายในช่วงเวลานี้เป็นเรื่องยากมาก เพราะบริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่ได้ใช้แหล่งเงินทุนจนหมดแล้ว และทรัพย์สินใดๆ ก็ขายได้ยาก ไม่ใช่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

“การที่ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนมีการเข้มงวดขึ้นอย่างรวดเร็วและกะทันหันเกินไป ทำให้เราไม่สามารถตอบสนองได้ทันท่วงที สิ่งที่เรากังวลอยู่ตอนนี้คือไม่รู้จะหาทุนมาดำเนินโครงการอย่างไร ในขณะที่นโยบายที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่าง ๆ ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้น สิ่งที่เราต้องการคือให้รัฐบาลหาทางยกเลิกนโยบายที่สนับสนุนให้ภาคธุรกิจดำเนินโครงการโดยเร็ว” เขากล่าว

โซลูชั่นมากมาย

ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน จากมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาทั้งด้านปัจจัยนำเข้าและปัจจัยส่งออก โดยเฉพาะอย่างยิ่งแหล่งเงินทุนที่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาเงินทุนในตลาดนี้ ธนาคารกลางจำเป็นต้องแสดงนโยบายโดยส่งข้อความที่ชัดเจนและสนับสนุนเงินทุนสินเชื่อระยะสั้นในระดับหนึ่งเพื่อรักษาสภาพคล่องให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

“เนื่องจากปัญหาการออกพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินทุนหมุนเวียนอย่างเร่งด่วนเพื่อดำเนินโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้นต่อไป องค์กรต่างๆ สามารถหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากต่างประเทศได้ แต่จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน เนื่องจากต้องกู้เงินเป็นดอลลาร์สหรัฐ และไม่ใช่ทุกองค์กรที่จะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขการระดมทุนจากต่างประเทศได้ ดังนั้น ปัญหาในระยะสั้นจึงยังคงต้องการเงินทุนสินเชื่อเพื่อ “สนับสนุน” ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้” ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน กล่าว

ดร.เหงียน ฮู่ ฮวน กล่าวว่า ไม่เพียงแต่สินเชื่อเพื่อการลงทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ลูกค้ารายบุคคลที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนเช่นกัน หรือมีอัตราดอกเบี้ยสูงถึงประมาณ 15-16% ต่อปี ดังนั้น จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพหรือลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเร็ว

สำหรับแนวทางแก้ไขปัญหาหุ้นกู้ภาคเอกชนนั้น ดร.เล ดาต ชี รองหัวหน้าคณะการเงินภาคเอกชน มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า จำเป็นที่จะต้องตระหนักว่าหุ้นกู้ภาคเอกชนเป็นช่องทางการระดมเงินทุนที่สำคัญสำหรับวิสาหกิจ นอกเหนือไปจากสินเชื่อของธนาคาร เพื่อให้มีมาตรการจัดระเบียบและบริหารจัดการตลาดหุ้นกู้ภาคเอกชนในลักษณะเดียวกับที่ธนาคารต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการปล่อยสินเชื่อเพื่อคุ้มครองผู้ฝากเงิน

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและหลักทรัพย์ Lam Minh Chanh กล่าวว่าตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนในช่วงที่ผ่านมาทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากสูญเสียความเชื่อมั่นและไม่มีความตั้งใจที่จะเข้าร่วมอีก ดังนั้น การจะฟื้นคืนบทบาทสำคัญของตราสารหนี้ภาคเอกชนได้ จำเป็นต้องทำตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

ประการแรกและสำคัญที่สุด พันธบัตรของบริษัททั้งหมดจะต้องได้รับการจัดอันดับโดยหน่วยงานจัดอันดับที่มีชื่อเสียง จากนั้นนักลงทุนจะทราบระดับความเสี่ยงของพันธบัตรของบริษัทแต่ละประเภท ประการที่สอง หน่วยงานกำกับดูแลต้องควบคุมการจำหน่ายพันธบัตรอย่างเคร่งครัด หลีกเลี่ยงการหลีกเลี่ยงกฎหมายและการจำหน่ายพันธบัตรที่ออกโดยเอกชนให้กับประชาชนอย่างเด็ดขาด ประการที่สาม เฉพาะผู้ที่มีใบรับรองนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ให้คำแนะนำและขายพันธบัตรให้กับนักลงทุน หลีกเลี่ยงการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการขายพันธบัตรโดยผู้ที่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญ เช่น พนักงานธนาคาร

ประการที่สี่ ที่ปรึกษาและผู้ขายพันธบัตรต้องปฏิบัติตามกระบวนการให้คำปรึกษาอย่างละเอียดและเคร่งครัด เพื่อให้แน่ใจว่านักลงทุนเข้าใจอย่างชัดเจนว่าตนลงทุนในพันธบัตรของบริษัทใดบ้าง และพันธบัตรของบริษัทเหล่านั้นมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นอย่างไร “หากทำได้ พันธบัตรของบริษัทจะค่อยๆ ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง กลายเป็นช่องทางการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ Lam Minh Chanh กล่าวเน้นย้ำ

ในมุมมองของหน่วยงานจัดการ นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ กระทรวงการคลัง เสนอต่อรัฐบาลแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP เพื่อควบคุมการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัทรายบุคคลในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศ เสริมสร้างทิศทางและแนวทางในการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศให้สอดคล้องกับกฎหมาย ควบคุมกิจกรรมการระดมเงินทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ หลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การจัดการ และการขึ้นราคา

ในส่วนของธนาคารของรัฐ กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้พิจารณาและเสนอแผนการบริหารเพดานสินเชื่อที่เหมาะสมเพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ กำกับดูแลและชี้แนะสถาบันสินเชื่อให้สร้างเงื่อนไขให้ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และนักลงทุนเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อ กำกับดูแลและชี้แนะสถาบันสินเชื่อให้ปล่อยกู้และเบิกจ่ายอย่างรวดเร็วแก่ผู้ประกอบการและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ให้ความสำคัญกับการปล่อยกู้แก่โครงการบ้านพักอาศัย บ้านพักคนงาน บ้านพักเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ให้บริการด้านการผลิตและประกันสังคมอย่างมีประสิทธิภาพและมีศักยภาพในการชำระหนี้

สำหรับท้องถิ่นนั้น จำเป็นต้องตรวจสอบและจัดทำรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเมินสาเหตุและปัจจัยที่ทำให้โครงการที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุนแล้วแต่ยังไม่ได้รับการดำเนินการหรือดำเนินการล่าช้า โดยเน้นที่การขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในประเด็นกฎหมายและขั้นตอนการเตรียมการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด เร่งปฏิรูปขั้นตอนการบริหาร หลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงความรับผิดชอบหรือความล่าช้าในการจัดทำขั้นตอนการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

วิจัยประสบการณ์ระดับนานาชาติ

ดร.คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า เขาได้ศึกษาแนวทางแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนจำนวน 16 แนวทางอย่างรอบคอบ และพบว่าเวียดนามสามารถศึกษาและนำไปประยุกต์ใช้ได้ 10 แนวทาง

"โดยจริงๆ เราก็ได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาต่างๆ อยู่บ้าง เช่น การเลื่อนการชำระภาษี การเลื่อนการชำระหนี้... นอกจากนั้น เรายังปรึกษาหารือกับกระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และรัฐบาล เพื่อศึกษาแนวทางแก้ไขอื่นๆ และหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์จริงในประเทศอีกด้วย"

ตัวอย่างเช่น บริษัทต่างๆ ต้องยอมรับส่วนลดในการขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อชำระหนี้ตรงเวลา เจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ซึ่งได้รับอนุญาตตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 65 การแลกเปลี่ยนเงินเพื่อสินค้า การแลกเปลี่ยนพันธบัตรเพื่ออสังหาริมทรัพย์ การแก้ปัญหานี้ต้องได้รับคำแนะนำจากรัฐบาลเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น บริษัทต่างๆ ได้รับอนุญาตให้ต่ออายุหนี้ นั่นคือ ได้รับอนุญาตให้ออกตราสารหนี้ใหม่เพื่อชำระหนี้เก่า...” - นายลุคกล่าว

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดอง ฉบับวันที่ 30 มกราคม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm