ธุรกรรมมีขนาดเล็ก สต๊อกคอนโดเทลมีมากกว่า 42,000 ยูนิต

ธุรกรรมยังคงไหลลงมาแม้จะมีการลบ "ตัวตน" ออกไป

หลังจากปลดล็อกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/ND-CP คอนโดเทลคาดว่าจะ "ทำลายกำแพง" อย่างรวดเร็ว ซึ่งกลายเป็นแรงกระตุ้นทางจิตวิทยาเมื่อความเป็นไปได้ในการได้รับหนังสือรับรองสีแดงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุน หลังจากเรื่องราวเกี่ยวกับตัวตนของคอนโดเทลได้รับการคลี่คลาย นักลงทุนหลายรายก็เริ่มเปิดตัวโปรแกรมการขายเพื่อรอคลื่นลูกใหม่

อย่างไรก็ตาม จนถึงสิ้นไตรมาสที่สองและเดือนกรกฎาคม กำลังซื้อของคอนโดเทลยังคงไม่เติบโตอย่างก้าวกระโดด ทั้งตลาดแรกและตลาดรองไม่ได้มีปริมาณการซื้อขายมากนักเมื่อเทียบกับจำนวนคอนโดเทลที่มีอยู่มากมาย

รายงานล่าสุดของ DKRA Group ระบุว่า ณ เดือนมิถุนายน จำนวนยูนิตคอนโดเทลสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนยูนิตรวมของอาคารพาณิชย์ริมชายหาดและวิลล่ารีสอร์ท (ประมาณ 30,000 ยูนิต) ราคาคอนโดเทลในทั้งสามภูมิภาคปัจจุบันอยู่ในช่วง 31 - 154.5 ล้านดอง/ตร.ม.

ปริมาณธุรกรรมไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง คอนโดเทลมีสต๊อกมากกว่า 42,000 ยูนิต รูปที่ 1 — แม้จะถูกถอดออกไปแล้ว แต่จำนวนคอนโดเทลที่ขายได้ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

จำนวนคอนโดเทลที่ประกาศขายแต่ยังไม่ได้ซื้อมีอยู่เกือบ 4,900 ยูนิต ขณะที่จำนวนยูนิตที่รอการขายครั้งต่อไปมีอยู่เกือบ 37,500 ยูนิต จากผลสำรวจของที่ปรึกษานี้ พบว่าตลอดไตรมาสที่สอง การบริโภคคอนโดเทลลดลง 78% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยการบริโภคลดลง 95% เฉพาะในเดือนเมษายนและพฤษภาคม

แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาตลาดจะได้รับผลตอบรับเชิงบวกจากนักลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยออกนโยบายส่งเสริมการขายต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ส่วนลดสูงสุดถึง 30% พันธะการแบ่งปันผลกำไร ฯลฯ

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่โฮจัม จังหวัด บ่าเรีย-หวุงเต่า มีการเสนอขายโครงการบางโครงการ และลูกค้าจะได้รับส่วนแบ่งกำไร 6.5% ต่อปี หลังจากช่วงเวลาการมุ่งมั่น ลูกค้าจะได้รับส่วนแบ่งกำไรจากการใช้ประโยชน์ 90% ราคาผลิตภัณฑ์อยู่ที่ 2.7 - 3.5 พันล้านดองต่อหน่วย ขึ้นอยู่กับพื้นที่

อย่างไรก็ตาม เพื่อตอบสนองต่อความพยายามในการฟื้นฟูตลาด จำนวนธุรกรรมคอนโดเทลยังคงมีน้อย ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากเริ่มปิดพอร์ตการลงทุนเพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุน ซึ่งก่อให้เกิดภาระทางการเงินในช่วงปัจจุบัน

ยอมรับที่จะตัดขาดทุนแต่พบว่ายากที่จะหาผู้ซื้อ

ในตลาดรอง ลูกค้าจำนวนมากยังคงขายคอนโดเทลในราคาขาดทุนด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ฐานะทางการเงิน ขาดความเชื่อมั่นในตลาด หรือความขัดแย้งเรื่องการดำเนินงานและผลกำไรกับนักลงทุน

อย่างไรก็ตาม แม้จะขายต่ำกว่าทุน แต่หลายโครงการในทำเลดีที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคตกลับประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อในช่วงที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ในปัจจุบันมีเพียงสินค้าราคาถูกเท่านั้นที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ง่าย เนื่องจากความเสี่ยงในการฝังกลบเงินทุนไม่สูง

สำหรับคอนโดเทลในโครงการระดับไฮเอนด์ที่มีพื้นที่กว้างขวาง ราคาอาจสูงถึงกว่า 5 พันล้านดองต่อยูนิต ซึ่งขายได้ยากมาก ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนคอนโดเทลหลายรายจึงจำเป็นต้องยอมรับการถือครองระยะยาว ยอมรับกระแสเงินสดที่ต่ำ และหาวิธีแก้ไขปัญหาทางการเงิน เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ หลังจากที่พยายามโฆษณาเพื่อลดการขาดทุนมาหลายเดือนแต่ไม่ประสบความสำเร็จ

ปริมาณธุรกรรมไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง คอนโดเทลมีสินค้าคงเหลือมากกว่า 42,000 ยูนิต ภาพที่ 2 — โฆษณาลดราคาคอนโดเทลปรากฏมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดอสังหาฯ ออนไลน์

จากข้อมูลของ Cushman & Wakefield Vietnam ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กิจกรรมการลงทุนในคอนโดเทลได้ชะลอตัวลงและอ่อนตัวลงเนื่องจากผลกระทบจากการระบาดใหญ่และความไม่แน่นอน ทางเศรษฐกิจ ด้วยแรงกดดันจากกระแสเงินสดประจำปี โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจำเป็นต้องตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีแหล่งนักท่องเที่ยวที่มั่นคงเพื่อบรรลุพันธสัญญา

นอกจากนี้ โครงการคอนโดเทลยังน่าสนใจสำหรับนักลงทุนเนื่องจากคำนึงถึงผลกำไร การดำเนินงานคอนโดเทลต้องอาศัยปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย สิ่งอำนวยความสะดวกที่หลากหลายและครบครัน การบริหารจัดการอย่างมืออาชีพ การประสานงานอย่างใกล้ชิดกับบริษัททัวร์ทั้งในและต่างประเทศ เพื่อรักษาฐานลูกค้า... ยิ่งไปกว่านั้น ผลกำไรมักเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนบางรายจึงไม่ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้า

ดังนั้น การคาดหวังการฟื้นตัวของตลาดคอนโดเทลจึงยังเร็วเกินไป เพราะขึ้นอยู่กับการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ เรายังต้องรอการพัฒนาของอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และศักยภาพการดำเนินงานของนักลงทุน ซึ่งไม่เพียงแต่ต้องอาศัยประสบการณ์ที่กว้างขวางในด้านการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทเท่านั้น แต่ยังต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาวเพื่อวางแผนธุรกิจที่ยืดหยุ่นและเหมาะสมกับสถานการณ์ในแต่ละช่วงขาขึ้นและขาลงอีกด้วย

หลายฝ่ายเชื่อว่า ด้วยปัจจัยหลายประการดังที่วิเคราะห์ไว้ข้างต้น คอนโดเทลน่าจะเป็นกลุ่มธุรกิจที่ฟื้นตัวล่าสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงการประเภทนี้ยังขาดมาตรฐานทางกฎหมาย แต่ละโครงการจึงมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงที่ลูกค้าจะสูญเสียเมื่อเกิดข้อพิพาท

ยิ่งไปกว่านั้น ในอดีตที่ผ่านมา บันทึกจากหลายโครงการแสดงให้เห็นว่ากำไรที่นักลงทุนได้รับจากการดำเนินการและใช้ประโยชน์จากคอนโดเทลมีเพียง 1-4% เท่านั้น ยิ่งไปกว่านั้น หลายโครงการยังไม่ทำกำไรและราคาตก ขณะเดียวกัน ราคาขายคอนโดเทลก็ถูกดันให้สูงขึ้นเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากประสบความยากลำบากในการคืนทุนในระยะกลาง

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ แม้ว่าปัญหาทางกฎหมายหลายประเด็นจะได้รับการแก้ไขแล้ว โดยเฉพาะการเร่งรัดการออกใบรับรอง แต่ปริมาณธุรกรรมของคอนโดเทลยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ การฟื้นตัวของคอนโดเทลยังคงต้องอาศัยวิสัยทัศน์ระยะยาวของนักลงทุนและผู้ซื้อ รวมถึงการสนับสนุนจากรัฐบาลเพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นในตลาดนี้

แหล่งที่มา