เพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับตลาดอสังหาฯ

ปัจจุบันรัฐบาลเมืองกำลังมุ่งเน้นทรัพยากรเพื่อบรรลุเป้าหมายดังกล่าว ซึ่งถือเป็นแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไปในอนาคต

ทิศทางใหญ่

ปีพ.ศ. 2551 ถือเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับฮานอย เมื่อจังหวัดฮาทาย (เก่า) ได้รับการรวมเข้าเป็นเมืองหลวงอย่างเป็นทางการ ส่งผลให้เขตการปกครองของเมืองขยายเพิ่มขึ้น 3.6 เท่า และกลายเป็นเมืองหลวงที่ใหญ่เป็นอันดับ 17 ของโลก

การตัดสินใจขยายเขตการบริหารของเมืองหลวงถือเป็นวิธีคิดแบบใหม่ แสดงถึงวิสัยทัศน์เชิงกลยุทธ์ในการพัฒนาประเทศของผู้นำในยุคนั้นที่มุ่งเพิ่มความแข็งแกร่ง ทางเศรษฐกิจ พร้อมกันนั้นก็จัดสรรพื้นที่ให้เมืองหลวงเพียงพอสำหรับดำเนินงานที่อ่อนแอหรือไม่มีเลย แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือสามารถแข่งขันกับเมืองที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในภูมิภาคได้สำเร็จ

พื้นที่ดาวเทียมเมืองฮัวหลัก ฮานอย ภาพโดย: Thuy Ha

ทันทีหลังจากขยายเขตแดน ทางการเมืองหลวงก็เริ่มดำเนินการสร้างโครงการวางแผนและพัฒนาเมืองขึ้นใหม่ทันที โดยโครงการที่สำคัญที่สุดคือแผนแม่บทเมืองหลวงฮานอยจนถึงปี 2030 ซึ่งมีวิสัยทัศน์จนถึงปี 2050 ซึ่งได้รับการอนุมัติจากนายกรัฐมนตรีในมติหมายเลข 1259/QD-TTg ลงวันที่ 26 กรกฎาคม 2011

ที่น่าสังเกตคือ แผนนี้กำหนดให้เมืองหลวงฮานอยพัฒนาตามแบบจำลองกลุ่มเมืองซึ่งรวมเขตเมืองศูนย์กลางและเขตเมืองดาวเทียม 5 แห่ง ได้แก่ ซอนทาย ฮว่าหลัก ซวนมาย ฟูเซวียน และซ็อกซอน

เมืองดาวเทียมอยู่ห่างจากใจกลางเมืองประมาณ 25 - 30 กม. ซึ่งเป็นระยะทางที่เหมาะสมที่ทั้งรับประกันความเป็นอิสระของเมืองดาวเทียมและรองรับใจกลางเมืองโดยใช้การขนส่งความเร็วสูง (รถไฟในเมือง รถประจำทาง ฯลฯ) ซึ่งมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสและลดภาระของบางฟังก์ชันสำหรับใจกลางเมือง เช่น อุตสาหกรรม การศึกษา-การฝึกอบรม เทคโนโลยีชั้นสูง การดูแลสุขภาพ การท่องเที่ยว ฯลฯ

ในบริบทที่ศูนย์กลางเมืองมีโครงสร้างพื้นฐานล้นเกินมากขึ้นเรื่อยๆ ประชากรที่มีจำนวนมากขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน (ดงดา บาดิญห์ ฮว่านเกี๋ยม ไฮบ่าจุง) ซึ่งมีความหนาแน่นของประชากรอยู่ที่ 35,000 - 40,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ดังนั้น การสร้างพื้นที่เมืองย่อยเพื่อดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัย กระจายความหนาแน่นของประชากร และลดแรงกดดันด้านโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ใจกลางเมืองจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง

“เมืองหลวงฮานอยในฐานะพื้นที่เมืองที่มีความหลากหลาย นับตั้งแต่มีการขยายเขตการปกครอง ก็เข้าสู่ยุคของการแข่งขันที่เท่าเทียมกับเมืองอื่นๆ ในภูมิภาคในโลกยุคโลกาภิวัตน์”

นโยบายการสร้างเขตเมืองย่อยของกรุงฮานอยคือการทำให้ฟังก์ชันของเมืองสมบูรณ์แบบ ดึงดูดทรัพยากรมนุษย์ ส่งผลให้เกิดแรงผลักดันการพัฒนาใหม่ๆ ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรืออีกนัยหนึ่ง การวางแผนเขตเมืองย่อยจะเพิ่มฟังก์ชันใหม่ๆ ให้สอดคล้องกับกระแสของยุคสมัย และในเวลาเดียวกันก็สร้างความสามารถในการแข่งขันที่มากขึ้นให้กับเมืองหลวง" - ดร. สถาปนิก Hoang Huu Phe ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังเมือง วิเคราะห์

ต้องมีความมุ่งมั่นในการวางแผนการดำเนินการมากขึ้น

นับตั้งแต่กรุงฮานอยสร้างโครงการพัฒนาพื้นที่เมืองย่อย กระแสการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เปลี่ยนทิศทางไป ดังนั้น ทั้งผู้คนและธุรกิจจึงมักย้ายเข้ามาในพื้นที่เหล่านี้ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตในเชิงบวก

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่เมืองดาวเทียมฮวาหลัก หากในปี 2560 ราคาที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัยใกล้พื้นที่เมืองมีการโฆษณาขายตั้งแต่ 6 - 10 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะนี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 20 - 25 ล้านดอง/ตร.ม. และคาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อระบบโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมต่อเต็มพื้นที่ทั้งหมดนี้ในอนาคตอันใกล้

“ในปี 2017 เมื่อเมืองกำลังส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เมืองดาวเทียม Hoa Lac ฉันคาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น ฉันจึงซื้อที่ดินขนาด 300 ตร.ม. ในตำบล Thach Hoa (เขต Thach That) ในราคาเพียง 9 ล้านดองต่อตร.ม. เพื่อจะเปิดร้านกาแฟ จนถึงตอนนี้ ที่ดินที่ฉันซื้อมีมูลค่าประมาณ 23 ล้านดองต่อตร.ม. ในช่วงที่ที่ดินกำลังเฟื่องฟูในช่วงต้นปี 2022 ลูกค้ารายหนึ่งจ่ายเงินให้ฉันเกือบ 30 ล้านดองต่อตร.ม.” นายเหงียน ซวน โดอัน ซึ่งอาศัยอยู่ในเขตดองดา กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าควบคู่ไปกับกระบวนการขยายเมืองที่นำไปสู่การขยายระบบโครงสร้างพื้นฐาน ปัญหาโรคระบาดโดยเฉพาะผลกระทบเชิงลบของการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ล่าสุด ได้ทำให้ความต้องการในการหาที่พักพิงที่ปลอดภัยเพิ่มมากขึ้น จึงทำให้แนวโน้มของผู้คนที่ย้ายเข้าไปอยู่ชานเมืองเพิ่มขึ้นด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่ประชาชนให้ความสำคัญสูงสุดคือพื้นที่ที่ถูกวางแผนให้เป็นเขตเมือง โครงสร้างพื้นฐาน... ดังนั้นพื้นที่เมืองบริวารจึงมีความน่าดึงดูดใจเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

“พื้นที่ต่างๆ ของฮานอยล้วนมีศักยภาพและข้อได้เปรียบเฉพาะตัว โดยเฉพาะพื้นที่ที่วางแผนไว้ว่าเป็นเขตเมืองบริวาร ซึ่งจะกระตุ้นการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จำนวนมากที่ได้รับการส่งเสริมเพื่อการลงทุนและมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดี นอกจากนี้ เขตเมืองบริวารยังได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เนื่องจากเมืองยังคงส่งเสริมการลงทุนเพื่อรองรับการขยายตัวของประชากรในเขตชานเมือง โดยถนนวงแหวนหมายเลข 3.5, 4 และ 5 กำลังได้รับการนำมาใช้เพื่อให้กระบวนการนี้เกิดขึ้นจริง” Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ batdongsan.com.vn กล่าวประเมิน

อย่างไรก็ตาม หากมองในเชิงวัตถุประสงค์ การดำเนินการลงทุนในเขตเมืองบริวารของฮานอยยังคงเผชิญกับความยากลำบากและปัญหาต่างๆ มากมาย แม้ว่าโครงการวางแผนจะแล้วเสร็จเมื่อ 10 กว่าปีที่แล้ว แต่ในความเป็นจริง การดำเนินการล่าช้าเนื่องจากขาดทรัพยากร ส่งผลให้ต้องลงทุนหลังเกิดเหตุการณ์น้ำมันรั่วไหล ทำให้ระบบโครงสร้างพื้นฐานต้องสร้างขึ้นอย่างทันสมัยแต่ขาดการเชื่อมโยง การวางแผนรายละเอียดเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง ทำให้กองทุนที่ดินถูกแบ่งแยกและกระจัดกระจาย...

“เพื่อให้พื้นที่เมืองบริวารของเมืองหลวงพัฒนาไปตามสถานะและตำแหน่ง การวางแผนจะต้องเข้มงวดยิ่งขึ้น รวมถึงบทบาทของที่ปรึกษาการวางแผน และต้องเชื่อมโยงและปฏิบัติได้จริง กล่าวอีกนัยหนึ่ง การวางแผนจะต้องเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความเป็นจริงของการลงทุน ไม่ใช่แค่แนวคิดที่ทิ้งไว้บนผืนดินที่กระจัดกระจายและแบ่งแยก การก่อสร้างพื้นที่เมืองบริวารสามารถดึงประสบการณ์จากโครงการพื้นที่เมืองของบริษัทและวิสาหกิจบางแห่ง เช่น Ecopark, Ocean Park...” - สถาปนิก La Thi Kim Ngan อดีตผู้อำนวยการสถาบันการวางผังเมืองฮานอยกล่าว

 

การพัฒนาเมืองดาวเทียมเป็นรูปแบบที่นำความสำเร็จมาสู่ประเทศที่พัฒนาแล้วมากมาย และเป็นรูปแบบที่เหมาะสมมากสำหรับเมืองหลวงฮานอย เนื่องจากนำมาซึ่งความคาดหวังในการแก้ไขปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การกระจายตัวของประชากรในพื้นที่ส่วนกลาง การเชื่อมโยงภูมิภาค การพัฒนาเศรษฐกิจ... อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปกว่า 10 ปี เมืองดาวเทียมส่วนใหญ่ไม่ได้พัฒนาเลย เนื่องจากขาดกลไกนโยบาย การอำนวยความสะดวก และการดึงดูดผู้ประกอบการ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีเกณฑ์และมาตรฐานที่ชัดเจนสำหรับการพัฒนาเมือง พร้อมแผนดำเนินการและการดึงดูดการลงทุน

รองประธานสมาคมวางแผนและพัฒนาเมืองเวียดนาม ดร. สถาปนิก Dao Ngoc Nghiem

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html