ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาข้างหน้า

คาดว่าราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต เนื่องมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตและต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตั้งแต่ต้นปี ราคาอพาร์ตเมนท์ใหม่ในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หนึ่งในโครงการหายากที่เปิดให้ขายในช่วงเวลานี้คือ Eaton Park บนถนน Mai Chi Tho (Thu Duc City) ซึ่งลงทุนโดย Gamuda Land Group

โครงการนี้เปิดตัวสู่ตลาดครั้งแรกในราคา 130 ล้านดองต่อตร.ม. ซึ่งหากรวมภาษีและค่าธรรมเนียมแล้ว ราคาจะเพิ่มขึ้นเป็น 146 - 155 ล้านดองต่อตร.ม. แม้ว่าราคาจะสูงกว่าราคาเฉลี่ยในพื้นที่ แต่การขายครั้งแรกสามารถบันทึกอัตราการดูดซับได้เกือบ 90% ของตะกร้าสินค้า

ในทำนองเดียวกัน ในโครงการ Metropole Thu Thiem หากนักลงทุนเสนอขายเฟส 1 ในราคาประมาณ 160 ล้านดอง/ตรม. เฟส 2 ก็จะเสนอขายในราคา 250 ล้านดอง/ตรม. เช่นกัน

ข้อมูลจาก DKRA Group ระบุว่าในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ราคาขายสูงสุดของอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 493 ล้านดอง/ตร.ม. การเกิดขึ้นของโครงการต่างๆ ในกลุ่มหรูหราและซูเปอร์ลักชัวรีทำให้ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น

การบริโภคอพาร์ตเมนต์ก็ดีขึ้นมากเช่นกัน จากข้อมูลของ DKRA Group ในไตรมาสที่แล้ว การบริโภคหลักในตลาดทั้งหมดอยู่ที่ 3,349 ยูนิต เพิ่มขึ้น 88% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 82% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ธุรกรรมส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสิ้น การก่อสร้างคืบหน้าอย่างรวดเร็ว และเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองได้อย่างสะดวก

รายงานล่าสุด กระทรวงก่อสร้าง บันทึกว่าราคาห้องชุดในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-6.5% และเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นไม่เฉพาะในโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงห้องชุดเก่าที่ใช้งานมานานหลายปีอีกด้วย

โครงการที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วในนครโฮจิมินห์ ได้แก่ โครงการอพาร์ตเมนต์ City Garden (เขตบิ่ญถั่น) ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 85 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 18 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โครงการ Antonia (เขต 7) และโครงการ Masteri Thao Dien (เมือง Thu Duc) ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 และร้อยละ 10 ตามลำดับ

กระทรวงก่อสร้างยังเชื่ออีกว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดมีจำนวนไม่เพียงพอ

ท้องถิ่นใกล้เคียงบางแห่งก็มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีเช่นกัน ใน จังหวัดบิ่ญเซือง เมื่อ 2 ปีก่อน ราคาที่ประกาศไว้ผันผวนเพียง 20-30 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ล่าสุดราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 45-50 ล้านดอง/ตร.ม.

ตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ Sycamore ใน Binh Duong New City ซึ่งลงทุนโดย Capital Land มีราคาเฉลี่ยที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือโครงการอพาร์ตเมนต์ Uni Complex ใน Thu Dau Mot City ซึ่งลงทุนโดยบริษัท TDC แม้จะยังไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการ แต่คาดว่าราคาจะอยู่ที่ประมาณระดับนี้

นอกจากสองโครงการข้างต้น โครงการที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ เช่น โครงการ Phu Dong Sky One, Phase II, โครงการ Astral City, โครงการ Picity Sky Park... ล้วนมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 35 - 45 ล้านดองต่อตารางเมตร

นางสาวเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M (Savills Vietnam) ประเมินว่าตลาดโฮจิมินห์ซิตี้ในปัจจุบันไม่มีสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดอง โดย 90% ของธุรกรรมอยู่ในกลุ่มราคา 2,000-5,000 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2024-2026 จำนวนอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-5,000 ล้านดองจะหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยอุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคา 5,000-10,000 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์เป็นหลัก

ผู้เชี่ยวชาญเผยว่าตลาดมีอุปทานไม่เพียงพอ ขณะที่ความต้องการมีสูงมาก ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงได้ยาก ในอนาคตราคาที่ดินใหม่จะสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะสูงขึ้น และแน่นอนว่าต้นทุนจะรวมอยู่ในราคาขายด้วย

ในนครโฮจิมินห์ จากร่างรายการราคาที่ดินที่กำลังหารือกันอยู่ พบว่าราคาใหม่มีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-15 เท่า ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 51 เท่า ซึ่งหลายธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาขายในอนาคต

จากการให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่า หลักการคิดราคาที่ดินตามตลาดอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป การชดเชยการเคลียร์พื้นที่จะไม่ต่ำเหมือนเมื่อก่อนอีกต่อไป ซึ่งเป็นช่วงที่คำนวณตามรายการราคาที่ดิน แต่จะอยู่ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการลงทุนรวมของโครงการเพิ่มขึ้น

บุคคลนี้กล่าวเสริมว่าเมื่อ 2 ปีก่อน เมื่อคำนวณต้นทุนการลงทุนเบื้องต้นสำหรับโครงการในบิ่ญเซือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการคำนวณได้ไม่ถึง 2 หมื่นล้านดอง แต่เมื่อทำงานร่วมกับทางการ กลับเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 8 หมื่นล้านดอง “ในบิ่ญเซืองก็เป็นเช่นนั้น ในนครโฮจิมินห์ ระดับราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพราะต้นทุนปัจจัยการผลิตทั้งหมดสูงขึ้น” เขากล่าว

นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงินของ Savills Hanoi ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าผลกระทบที่ใหญ่ที่สุดของกฎหมายที่ดินปี 2024 ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือ รัฐบาลได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน ซึ่งทำให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถกำหนดราคาที่ดินตามตลาดประจำปีได้ อย่างไรก็ตาม ความจริงที่ว่าราคาค่าชดเชยใกล้เคียงกับราคาตลาด ประกอบกับกฎระเบียบค่าชดเชยที่เข้มงวดจะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาผลิตภัณฑ์สูงขึ้น

นางสาวแวน คาดการณ์ว่าในระยะสั้น ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เนื่องมาจากอุปทานในตลาดมีจำนวนจำกัด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-dat-tai-tphcm-van-tiep-da-tang-trong-thoi-gian-toi-d223430.html