เผชิญความยากลำบากในการออกใบรับรอง ธุรกรรมคอนโดเทลยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

ทั้งอุปทานและสภาพคล่องพุ่งสูงขึ้น

ตามรายงานตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดย DKRA กลุ่มรีสอร์ทอพาร์ตเมนต์ (คอนโดเทล) ได้กลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้ง หลังจากผ่านช่วงซบเซาในช่วงปลายปี 2565 และไตรมาสแรกของปี 2566

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีคอนโดเทลเปิดขายประมาณ 378 ยูนิต จาก 3 โครงการ เพิ่มขึ้น 90% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ที่น่าสังเกตคือ สภาพคล่องของคอนโดเทลก็เพิ่มขึ้น 20 เท่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 122 ยูนิต ถือเป็นสัญญาณบวก เพราะตลาดอพาร์ตเมนต์ตากอากาศได้รับผลกระทบเชิงลบมากมาย รวมถึงนักลงทุนที่ขาดความสนใจในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อุปทานในตลาดและยอดขายยังคงลดลง 31% และ 78% ตามลำดับ

รายงานฉบับนี้แสดงให้เห็นว่าปัจจุบันธุรกรรมส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มีหนังสือค้ำประกันจากธนาคาร และดำเนินการโดยหน่วยงานที่มีชื่อเสียง ราคาหลักมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2-4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังเสนอนโยบายพิเศษมากมายให้กับลูกค้า เช่น การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ภาระผูกพันผลกำไร ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยเงินต้น และส่วนลดสำหรับลูกค้าที่ชำระเต็มจำนวน...

คาดว่าการฟื้นตัวของคอนโดเทลจะมาจากการออกพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP ของรัฐบาล ซึ่งเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาที่กำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มเติมระเบียบเกี่ยวกับการออกหนังสือสีแดงสำหรับงานก่อสร้างตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการสำหรับงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อวัตถุประสงค์การพักอาศัยและ การท่องเที่ยว ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยวบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ

จำนวนเงินมัดจำคอนโดเทลเพิ่มขึ้น 20 เท่าจากตัวเลขก่อนหน้า รูปที่ 1. — คอนโดเทลเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การออกหนังสือปกแดงนั้นหยุดลงเพียงในระดับที่คาดหวังเท่านั้น เนื่องจากยังคงมีปัญหาอีกมากในการบังคับใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 เนื่องจากแม้ว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 จะได้เพิ่มเติมมาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP ซึ่งควบคุมเงื่อนไขสำหรับ "การรับรองความเป็นเจ้าของงานก่อสร้างที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" แต่ระเบียบเกี่ยวกับลำดับและขั้นตอนในการออกหนังสือยังคงกว้างและคลุมเครือ ทำให้ท้องถิ่นไม่กล้า "ดำเนินการอย่างแข็งกร้าว" ในการออกหนังสือ

ปัจจุบันคอนโดเทลในตลาดมี 2 ประเภท ประเภทแรกคือโครงการบนที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ ซึ่งรัฐเป็นผู้ออกนโยบายให้ และนักลงทุนจะออกหนังสือรับรองสีแดงให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นที่ดินบริการเชิงพาณิชย์เช่นกัน 50 ปี ประเภทที่สองคือที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ แต่บางพื้นที่ได้เปลี่ยนที่ดินบริการเชิงพาณิชย์เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยโดยไม่สร้างอาคารชุดพักอาศัย ปัจจุบันคอนโดเทลประเภทนี้อยู่ระหว่างการเสนอให้ปรับปรุงให้เป็นที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ เพื่อให้มีความเหมาะสมและมีสิทธิ์ได้รับหนังสือรับรองสีแดง

นอกจากนี้ บางพื้นที่ยังประสบปัญหาในการออกใบรับรองแยกต่างหากสำหรับคอนโดเทลแต่ละแห่ง ซึ่งไม่ต่างจากการออกใบรับรองสำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์ การออกใบรับรองสำหรับคอนโดเทล ซึ่งเป็นรูปแบบธุรกิจโรงแรมและที่พัก ก็จะทำให้ลักษณะของคอนโดเทลเปลี่ยนไปเช่นกัน ปัญหาเหล่านี้ยังคงรอการชี้แจง และอาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับการฟื้นฟูคอนโดเทล หากได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้

รูปแบบอื่น ๆ ค่อย ๆ ฟื้นตัว

รายงานของ DKRA ระบุว่า นอกจากคอนโดเทลแล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทอื่นๆ ก็มีสัญญาณฟื้นตัวเช่นกัน เช่น ในกลุ่มรีสอร์ทวิลล่า ในไตรมาสที่ 2 มีการเปิดตัวผลิตภัณฑ์ 76 รายการจาก 5 โครงการ ซึ่งลดลงเพียง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 ขณะเดียวกัน การบริโภคก็สูงถึง 50 ยูนิต ความต้องการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในบางโครงการ

สำหรับประเภททาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ รายงานระบุว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ 75 ยูนิต จาก 4 โครงการ มีอัตราการใช้สอยอยู่ที่ 44% ของอุปทานใหม่ หรือ 33 ยูนิต อย่างไรก็ตาม โครงการหลักกว่า 80% ยังคงปิดพอร์ตโฟลิโอสินค้าเพื่อปรับราคาขายและนโยบายการขายให้เหมาะสม

สต๊อกในดัชนีสภาพคล่องคอนโดเทลเพิ่มขึ้น 20 เท่าจากตัวเลขก่อนหน้า รูปที่ 2 — อสังหารีสอร์ทค่อยๆ ได้รับความสนใจอีกครั้ง

คาดว่าการบริโภคที่เพิ่มขึ้นในประเภทนี้เป็นผลมาจากนโยบายส่วนลดของนักลงทุนสูงถึง 40-50% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินครั้งเดียว ซึ่งเป็นมาตรการเพื่อดึงดูดเงินทุนกลับคืนมาเพื่อรับมือกับแรงกดดันด้านกระแสเงินสดของนักลงทุนบางส่วนที่ประสบปัญหาทางการเงิน

กลุ่ม DKRA คาดการณ์ว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ททุกประเภทจะเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดเทลจะยังคงเพิ่มขึ้นประมาณ 400-500 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใน พื้นที่บ่าเรีย-หวุงเต่า บิ่ญดิ่ญ... ขณะเดียวกัน อุปทานของวิลล่ารีสอร์ทและทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ในรีสอร์ทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่เกียนซาง ความต้องการโดยรวมของตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 แต่ยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันมากนัก

นโยบายส่วนลด แรงจูงใจในการชำระเงินอย่างรวดเร็วด้วยหุ้น และโปรแกรมแบ่งรายได้จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายโดยนักลงทุนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ซึ่งทำให้นักลงทุนจำนวนมากคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะมีการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงปลายปีนี้และต้นปี 2024

แหล่งที่มา