ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดอสังหาฯ ย่อมดีขึ้น

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันบริหาร เศรษฐกิจ กลาง เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มี 3 สถานการณ์ “แต่ไม่ว่าจะสถานการณ์ใด ตลาดก็จะดีขึ้นกว่า 2 ปีก่อน” นายชุงทำนาย

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง

การพัฒนาในปีถัดไปมักจะอิงจากรากฐานของปีก่อนเสมอครับ ท่านครับ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2023 หลายคนมองว่าเป็นปีที่ย่ำแย่มากไหมครับ

หากประเมินโดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ค่อนข้างซบเซา แต่เมื่อวิเคราะห์แยกแต่ละกลุ่มตลาดก็ไม่ใช่ว่าจะซบเซาไปเสียหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ค่อนข้างซบเซา ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกลับมีการเติบโตค่อนข้างดี ต้องขอบคุณการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปี 2566

สำนักงานสถิติแห่งชาติเวียดนามรายงานว่า ทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนจดทะเบียนที่ปรับปรุงแล้ว และมูลค่าเงินลงทุนและการซื้อหุ้นของนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามในปี 2566 มีมูลค่าเกือบ 36.6 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นมากกว่า 32% จากปีก่อนหน้า กลุ่มอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ระดับกลางและระดับล่างก็ค่อนข้างดีทั้งในด้านราคาขายและการทำธุรกรรม กลุ่มวิลล่าระดับซูเปอร์ลักชัวรีและอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองมีมูลค่าสูง แม้ว่าจะมีการทำธุรกรรมน้อย แต่ราคาแทบไม่ลดลงเลย กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว และรีสอร์ทเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว

นั่นคือในความคิดเห็นของคุณ การพัฒนาตลาดอสังหาฯ ปี 2566 เป็นที่ยอมรับได้หรือไม่?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก่อตั้งขึ้นจริงในปี พ.ศ. 2536 ซึ่งเป็นปีที่มีการตราพระราชบัญญัติที่ดินฉบับแรกขึ้น จากการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 30 ปี ผมพบว่าทุกๆ 10 ปี ตลาดจะวนเวียนซ้ำไปซ้ำมา คือ ความยากลำบาก - การฟื้นตัว - ความมั่นคง - การเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ช่วงเวลาที่ยากลำบากมักเกิดขึ้นในช่วงที่ รัฐสภา พิจารณาผ่านพระราชบัญญัติที่ดินฉบับใหม่ (พ.ศ. 2536, 2546 และ 2556) ซึ่งแต่ละช่วงระยะเวลาจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี ขึ้นอยู่กับสถานการณ์

ช่วงเวลาที่ยากลำบากของตลาดนี้เริ่มต้นในไตรมาสที่สองของปี 2022 และจะสิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้เนื่องจากรัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในต้นปี 2024 ในปี 2023 ตลาดอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากของ "รอบ 10 ปี" แต่ไม่ได้ลดลงไม่แย่ลง แต่ค่อนข้างคงที่ซึ่งถือเป็นจุดบวกในกฎหมายวัฏจักร

ต่างจากการแก้ไขกฎหมายที่ดินครั้งก่อนๆ ครั้งนี้สภานิติบัญญัติแห่งชาติกำลังแก้ไขทั้งกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568 ดังนั้นในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีสถานการณ์จำลองอยู่ 3 สถานการณ์

ทั้ง 3 สถานการณ์นี้คืออะไรโดยเฉพาะครับ?

ในสถานการณ์แรก หากปัจจัยทั้งหมดไม่เปลี่ยนแปลง ตลาดจะยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นต่อไป แต่ช้าๆ

สถานการณ์ที่สองคือตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีปัจจัยกระตุ้นเกิดขึ้น

สถานการณ์ที่สามที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้น แต่ยังคงเกิดขึ้นได้ คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจตกต่ำลง หากเศรษฐกิจโลกเผชิญความยากลำบาก การค้าโลกถดถอย การลงทุนจากต่างประเทศลดลง การผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจภายในประเทศไม่ฟื้นตัว และกระแสเงินสดจากการลงทุนเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะสินเชื่อธนาคารและพันธบัตรภาคเอกชนลดลง แต่ไม่ว่าจะเกิดสถานการณ์ใด ตลาดก็ยังคงดีกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน

ในสามสถานการณ์นี้ ผมเอนเอียงไปทางสถานการณ์ที่ 2 แม้ว่าระบบกฎหมายในการดำเนินการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงก็ตาม เนื่องมาจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภา ซึ่งจะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงปี 2568

ทำไมคุณถึงมีทัศนคติที่มองโลกในแง่ดีเช่นนี้?

โดยตระหนักถึงความสำคัญเป็นพิเศษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ ตั้งแต่ต้นปี 2566 รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีจึงได้ออกคำสั่งและเอกสารการจัดการชุดหนึ่งเพื่อดำเนินการตามนโยบาย ภารกิจ และแนวทางแก้ไขอย่างสอดประสานกันเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาด โดยเฉพาะปัญหาและอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและแหล่งเงินทุน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ในจดหมายราชการที่ 1376/CD-TTg (ลงวันที่ 17 ธันวาคม 2566) นายกรัฐมนตรีได้เรียกร้องให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น ดำเนินการแก้ไขปัญหาอย่างต่อเนื่อง เข้มข้น ทันท่วงที และมีประสิทธิภาพ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น จำเป็นต้องถือว่าเรื่องนี้เป็นหนึ่งในภารกิจเร่งด่วนและสำคัญที่ต้องมุ่งเน้นการแก้ไข ตามหลักการที่ว่าปัญหาใด ๆ ภายใต้อำนาจหน้าที่ระดับใดต้องได้รับการแก้ไข โดยไม่หลีกเลี่ยง เร่งเร้า กลัวความผิดพลาด หรือกลัวความรับผิดชอบ

คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการทบทวน กระตุ้น และชี้แนะการขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นประธาน จะต้องเข้มงวดมากขึ้น แข็งแกร่งขึ้น ครอบคลุมมากขึ้น และทันท่วงทีในการชี้แนะและขจัดปัญหาและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย เร่งรัดการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เขตเมืองใหญ่ และเขตอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบล้นเกิน เร่งกระจายอำนาจ การอนุมัติ และลดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็น จัดการกรณีที่ก่อให้เกิดความยุ่งยาก ไม่สะดวก และการดำเนินการอ้อมค้อมที่ทำให้ประชาชนและธุรกิจล่าช้าอย่างเด็ดขาด

แต่ท่านครับ ตลาดมันดำเนินไปตามอุปสงค์และอุปทาน การกำหนดทางการเมืองมันไม่พอหรือครับ?

เอกสารทางกฎหมายขั้นสูงสุดที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการเผยแพร่แล้ว รัฐบาลกำลังเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จตามพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ ประกอบกับความมุ่งมั่นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรี ได้ช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจ นักลงทุน และประชาชน ซึ่งเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้เชื่อมั่นว่าตลาดจะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะถดถอยมาตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สองของปี 2565 ตามกฎ "10 ปี" ระยะเวลาของภาวะถดถอยของตลาดอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ปี และภายในไตรมาสที่สองของปี 2567 จะเป็น 2 ปีพอดี ตลาดจะทรงตัวและพัฒนา

ตลาดดำเนินไปตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ในส่วนของอุปทาน รัฐบาลได้ตัดสินใจใช้งบประมาณ 120,000 พันล้านดอง เพื่อลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 แต่ปัจจุบันมีการเบิกจ่ายสินเชื่อนี้น้อยมาก เพื่อเพิ่มอุปทานสินค้าสำหรับกลุ่มที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรีได้สั่งการให้กระทรวงและหน่วยงานต่างๆ พิจารณาแนวทางแก้ไขที่เป็นไปได้ เพื่อนำโครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง มาใช้อย่างจริงจังและมีประสิทธิภาพ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และปรับปรุงและสร้างใหม่อพาร์ตเมนต์

เพื่อกระตุ้นความต้องการ นายกรัฐมนตรีขอให้ภาคธนาคารมีแนวทางที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อให้กับวิสาหกิจธนาคารกรุงเทพ เสริมสร้างทิศทาง การกระตุ้น และคำแนะนำสำหรับธนาคารพาณิชย์ เพื่อให้วิสาหกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น แก้ไขปัญหาเงินทุนและกระแสเงินสดได้อย่างทันท่วงที

นายกรัฐมนตรีเพิ่งจัดการประชุมกับผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมการผลิต อาทิ Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... เพื่อขจัดอุปสรรคและอุปสรรคต่างๆ อย่างต่อเนื่อง การประชุมครั้งนี้ถือเป็น "การประชุมเดียนฮ่อง" สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยอุปสรรคและอุปสรรคต่างๆ ทั้งในด้านกลไก กฎหมาย แหล่งเงินทุน อุปทาน และอุปสงค์ของตลาดจะได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุดหลังจากการประชุมครั้งนี้

แหล่งที่มา