ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ตลาดอสังหาฯ ก็ดีขึ้น

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการ เศรษฐกิจ กลาง เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 มี 3 สถานการณ์ “แต่ไม่ว่าจะเกิดสถานการณ์ใด ตลาดก็จะดีกว่า 2 ปีก่อน” นายจุงทำนาย

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง

การพัฒนาในปีถัดไปมักจะอิงจากรากฐานของปีที่แล้วเสมอครับ ท่านครับ สำหรับตลาดอสังหาฯ ปี 2023 หลายคนมองว่าเป็นปีที่แย่มากใช่หรือไม่ครับ

หากเราประเมินโดยรวมแล้วสามารถพูดได้ว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 ค่อนข้างมืดมน แต่เมื่อวิเคราะห์แยกรายเซกเมนต์ของตลาดก็ไม่ใช่ว่าจะมืดมนไปเสียหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดที่ค่อนข้างมืดมน ภาคอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมก็ค่อนข้างดี เนื่องมาจากการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในปี 2023

ตามข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ทุนจดทะเบียนใหม่ ทุนจดทะเบียนที่ปรับปรุงแล้ว และมูลค่าการลงทุนและการซื้อหุ้นของนักลงทุนต่างชาติในเวียดนามในปี 2023 อยู่ที่เกือบ 36,600 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นมากกว่า 32% จากปีก่อน กลุ่มอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ระดับกลางและล่างก็ค่อนข้างดีในแง่ของราคาขายและการทำธุรกรรม กลุ่มวิลล่าสุดหรูและอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทองมีมูลค่าสูง แม้ว่าจะมีการทำธุรกรรมน้อย แต่ราคาแทบไม่ลดลง กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้าน การท่องเที่ยว และรีสอร์ทเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

นั่นคือคุณคิดว่าการพัฒนาตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 เป็นที่ยอมรับได้หรือไม่?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามก่อตั้งขึ้นในปี 1993 ซึ่งเป็นช่วงที่ออกกฎหมายที่ดินฉบับแรก จากการติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 30 ปี ฉันพบว่าทุกๆ 10 ปี ตลาดจะวนเวียนซ้ำไปซ้ำมาตามวัฏจักร คือ ยากลำบาก – ฟื้นตัว – มั่นคง – เติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงเวลาที่ยากลำบากมักเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ พิจารณาผ่านกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ (1993, 2003, 2013) โดยแต่ละขั้นตอนจะกินเวลาประมาณ 2-3 ปี ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข

ช่วงเวลาที่ยากลำบากของตลาดนี้เริ่มขึ้นในไตรมาสที่ 2 ของปี 2022 และจะสิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้เนื่องจากรัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ในช่วงต้นปี 2024 ในปี 2023 ตลาดอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากของ "รอบ 10 ปี" แต่ก็ไม่ได้ลดลง ไม่แย่ลง แต่ค่อนข้างคงที่ ซึ่งถือเป็นจุดบวกในกฎหมายวัฏจักร

ต่างจากการแก้ไขกฎหมายที่ดินครั้งก่อน ครั้งนี้รัฐสภาจะแก้ไขทั้งกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาแข็งแกร่งขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายทั้งสามฉบับจะมีผลบังคับใช้ในช่วงต้นปี 2568 ดังนั้นในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมี 3 สถานการณ์

ทั้ง 3 สถานการณ์นี้คืออะไรโดยเฉพาะครับ?

ในสถานการณ์แรก หากปัจจัยทั้งหมดไม่เปลี่ยนแปลง ตลาดจะยังคงมีแนวโน้มขาขึ้นต่อไป แต่ช้าๆ

สถานการณ์ที่สองคือตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งเมื่อมีเหตุการณ์ช็อกเกิดขึ้น

สถานการณ์ที่ 3 ที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นแต่ก็อาจเกิดขึ้นได้ คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจตกต่ำลงในกรณีที่เศรษฐกิจโลกตกต่ำ การค้าโลกตกต่ำ การลงทุนจากต่างประเทศลดลง การผลิตในประเทศและกิจกรรมทางธุรกิจไม่ฟื้นตัว และกระแสเงินสดจากการลงทุนเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะสินเชื่อธนาคารและพันธบัตรของบริษัทลดลง แต่ไม่ว่าจะเกิดสถานการณ์ใด ตลาดก็ยังดีกว่าเมื่อ 2 ปีก่อน

จากสามสถานการณ์นี้ ผมเอนเอียงไปทางสถานการณ์ที่ 2 ถึงแม้ว่าระบบกฎหมายในการดำเนินการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ก็ตาม เนื่องมาจากกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ที่ผ่านโดยรัฐสภาใหม่ ซึ่งจะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงปี 2568

ทำไมคุณถึงมีมุมมองที่มองโลกในแง่ดีขนาดนั้น?

โดยตระหนักถึงความสำคัญเป็นพิเศษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจ ตั้งแต่ต้นปี 2566 รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีจึงได้ออกเอกสารคำสั่งและเอกสารบริหารชุดหนึ่งเพื่อนำนโยบาย ภารกิจ และแนวทางแก้ไขไปปฏิบัติอย่างสอดประสานกันเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ให้กับตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาและอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและแหล่งเงินทุน

ล่าสุด ในจดหมายอย่างเป็นทางการ 1376/CD-TTg (ลงวันที่ 17 ธันวาคม 2023) นายกรัฐมนตรีขอให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น ดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืนอย่างต่อเนื่อง ทันท่วงที และมีประสิทธิภาพ กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น จะต้องถือว่าเรื่องนี้เป็นภารกิจเร่งด่วนและสำคัญประการหนึ่งที่ต้องมุ่งเน้นในการแก้ไขตามหลักการที่ว่าปัญหาใดๆ ภายใต้อำนาจของระดับใดจะต้องได้รับการแก้ไขโดยเด็ดขาด ไม่หลีกเลี่ยง เร่งเร้า กลัวความผิดพลาด หรือกลัวความรับผิดชอบ

คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการทบทวน กระตุ้น และแนะนำการขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างเป็นประธาน จะต้องเข้มงวดยิ่งขึ้น เข้มแข็งขึ้น ครอบคลุมมากขึ้น และทันท่วงที ให้คำแนะนำและขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมาย เร่งรัดการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัย เขตเมืองขนาดใหญ่ และเขตอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เร่งกระจายอำนาจ การอนุมัติ และลดขั้นตอนทางการบริหารที่ไม่จำเป็น จัดการกรณีที่ก่อให้เกิดความยุ่งยาก ไม่สะดวก และการดำเนินการอ้อมค้อมที่ทำให้ประชาชนและธุรกิจล่าช้าอย่างเด็ดขาด

แต่ท่านครับ ตลาดมันดำเนินการตามอุปสงค์และอุปทาน การกำหนดทางการเมืองยังไม่เพียงพอหรือครับ?

รัฐบาลได้ออกเอกสารทางกฎหมายขั้นสูงสุดที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรงแล้ว โดยรัฐบาลกำลังเร่งดำเนินการร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับดังกล่าวให้แล้วเสร็จ ประกอบกับความมุ่งมั่นของรัฐบาลและนายกรัฐมนตรี ทำให้ธุรกิจ นักลงทุน และประชาชนมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ซึ่งถือเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้เชื่อมั่นว่าตลาดจะฟื้นตัวในไม่ช้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะถดถอยตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 2 ปี 2022 ตาม "กฎ 10 ปี" ระยะเวลาที่ตลาดถดถอยคือประมาณ 1.5-2 ปี ภายในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 จะเป็น 2 ปีพอดี ตลาดจะทรงตัวและพัฒนา

ตลาดดำเนินการตามกฎของอุปทานและอุปสงค์ ในส่วนของอุปทาน รัฐบาลได้ตัดสินใจใช้เงิน 120,000 พันล้านดองเพื่อลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างน้อย 1 ล้านห้องสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030 แต่ปัจจุบันมีการเบิกจ่ายแพ็คเกจสินเชื่อนี้เพียงเล็กน้อย เพื่อเพิ่มอุปทานสินค้าสำหรับส่วนที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรีได้สั่งให้กระทรวงและสาขาต่างๆ หาวิธีแก้ไขที่เป็นไปได้เพื่อนำโปรแกรมสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อพิเศษเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และปรับปรุงและสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่ให้จริงจังและมีประสิทธิภาพ

เพื่อกระตุ้นความต้องการ นายกรัฐมนตรีได้ขอให้ภาคธนาคารมีแนวทางปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมและมีประสิทธิผลในการส่งเสริมการปล่อยสินเชื่อให้กับบริษัท BBS เสริมสร้างทิศทาง การสนับสนุน และแนวทางสำหรับธนาคารพาณิชย์ เพื่อให้บริษัท โครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงแหล่งสินเชื่อได้สะดวกยิ่งขึ้น และแก้ไขปัญหาเงินทุนและกระแสเงินสดได้อย่างทันท่วงที

นายกรัฐมนตรีเพิ่งจัดการประชุมกับผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และการผลิต เช่น Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคต่อไป ซึ่งอาจถือได้ว่าเป็นการประชุม "เดียนหง" สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยปัญหาและอุปสรรคมากมายทั้งด้านกลไก กฎหมาย แหล่งทุน อุปทานและอุปสงค์ของตลาดจะหมดไปโดยเร็วที่สุดหลังการประชุมครั้งนี้

แหล่งที่มา