แรงกระตุ้นใหม่ต่อตลาดอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงอยู่ในช่วง "การเปลี่ยนแปลง" และเริ่มที่จะ "ฟื้นตัว" ด้วยสัญญาณเชิงบวกของการฟื้นตัวหลังจากช่วงที่ซบเซา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการควบรวมกิจการระหว่างนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง และ บ่าเรีย-หวุงเต่า คาดว่าจะเป็นจุดเริ่มต้นของการเติบโตครั้งใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค

การเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

นางสาวไอ งี นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อาศัยอยู่ในเมืองทู ดึ๊ก นครโฮจิมินห์ เป็นเวลานานพอสมควร เมื่อไม่นานมานี้ เธอใช้เวลาค้นคว้าที่ดินในจังหวัด บิ่ญเซือง โดยเฉพาะบริเวณทางหลวงหมายเลข 13 ซึ่งอยู่ติดกับนครโฮจิมินห์เป็นจำนวนมาก ตามคำบอกเล่าของเธอ ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีแผนขยายถนน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบิ่ญเซืองและนครโฮจิมินห์ถือเป็นเขตการปกครองเดียวกัน เขตการปกครองจึงไม่ใช่อุปสรรคอีกต่อไป ด้วยเหตุนี้ ที่ดินขนาด 700 ตร.ม. (รวมที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 150 ตร.ม.) ที่เธอลังเลที่จะซื้อในราคา 3.7 พันล้านดองเมื่อเดือนที่แล้ว ตอนนี้เจ้าของที่ดินจึงปรับราคาขึ้นเป็น 4.3 พันล้านดองแล้ว

ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่โครงการ The Felix ในเมือง Thuan An จังหวัด Binh Duong ของนักลงทุนอย่าง C-Holdings สามารถดึงดูดลูกค้าจำนวนมากให้ลงทะเบียนจองห้องได้หลังจากมีการถ่ายทอดสดเพียงครั้งเดียวโดยประธานคณะกรรมการบริหารของบริษัท นาย Nguyen Quoc Cuong นาย Tran Van Hung ผู้อำนวยการฝ่ายขายของ C-Holdings กล่าวว่าการที่เมือง Binh Duong และนครโฮจิมินห์จะไม่มีพรมแดนอีกต่อไปตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ดึงดูดผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ให้มาเยี่ยมชมโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทได้ประกาศว่ามีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 1,000 ห้องเท่านั้น แต่จองไว้หมดแล้ว

ตลาดอสังหาฯ รีสอร์ตไม่เพียงแต่ในอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังแสดงสัญญาณการฟื้นตัวอีกด้วย การที่นักลงทุนรายใหญ่ เช่น Sun Group และ Ixora เร่งดำเนินการโครงการในบ่าเรีย-หวุงเต่า แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นกำลังกลับมา นักลงทุนทุกคนคาดหวังว่าพื้นที่นี้จะกลายเป็น "สนามหลังบ้าน" ของการท่องเที่ยวในนครโฮจิมินห์ เนื่องจากมีข้อได้เปรียบด้านการเดินทางที่สะดวกสบาย นาย Dang Quoc Viet กรรมการผู้จัดการบริษัท Smartland ซึ่งเป็นหน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านการจัดจำหน่ายผลิตภัณฑ์รีสอร์ตระดับไฮเอนด์ กล่าวว่า แม้ว่าตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งเหมือนก่อนเกิดโรคระบาด แต่โครงการปัจจุบันได้รับการลงทุนอย่างดี โดยได้รับความชื่นชมอย่างมากจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส และตั้งอยู่ใกล้ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ นาย Viet กล่าวว่ารูปแบบเมืองชายฝั่งทะเลที่ผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยและรีสอร์ตจะเป็นแนวโน้มในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

นอกจากนี้ ความต้องการในการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมยังสร้างทิศทางที่เป็นเอกลักษณ์ให้กับแต่ละพื้นที่ในการกำหนดกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย บิ่ญเซืองเป็นตัวอย่างทั่วไปเมื่อพิจารณาถึงความแข็งแกร่งของพื้นที่ในฐานะการพัฒนาอุตสาหกรรม เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่ผสมผสานเขตอุตสาหกรรมและพื้นที่เมืองแบบบูรณาการที่นี่มีจำนวนเพิ่มขึ้น ซึ่งดึงดูดนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะ

Động lực mới cho thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์มีพื้นที่ให้พัฒนาอีกมากหลังจากการรวมเขตการปกครอง ภาพ: HOANG TRIEU

นายโทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการบริษัท Savills Hanoi Industrial Consulting เชื่อว่าหากการควบรวมกิจการและกระบวนการวางแผนใหม่ดำเนินไปอย่างเหมาะสม จะช่วยปูทางไปสู่การสร้างระบบนิเวศอุตสาหกรรมในเมืองแบบบูรณาการ ซึ่งจะดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศที่ "เลือกเฟ้น" มากขึ้น "การควบรวมหน่วยงานบริหารไม่เพียงแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงขอบเขตเท่านั้น แต่ยังมุ่งหวังที่จะปรับปรุงกลไก ลดความแตกแยกในการวางแผน และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันระหว่างท้องถิ่น" ผู้เชี่ยวชาญรายนี้วิเคราะห์

นอกจากนี้ การขยายเขตการปกครองจะช่วยให้นครโฮจิมินห์แห่งใหม่สามารถวางแผนสร้างนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ได้มากขึ้น สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถหาพื้นที่สำหรับสร้างโรงงานได้ ไม่ต้องกังวลเรื่องพื้นที่อุตสาหกรรมขาดแคลนอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากการควบรวมกิจการ พื้นที่ต่างๆ สามารถแบ่งเขตได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เพื่อรองรับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเฉพาะทาง “พื้นที่ที่เป็นจุดสนใจของการลงทุนอยู่แล้ว หลังจากการควบรวมกิจการ จะมีโอกาสเสริมซึ่งกันและกันในแง่ของโครงสร้างพื้นฐาน ทรัพยากรแรงงาน และแนวทางการพัฒนา ซึ่งจะช่วยปรับปรุงความสามารถในการแข่งขันและตำแหน่งในห่วงโซ่คุณค่าระดับโลก” นายโทมัสกล่าว

ความสั่นสะเทือนในการวางแผนและโครงสร้างพื้นฐาน

นายทราน กวาง ตรัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจของ OneHousing ประเมินว่าปี 2025 จะเป็นช่วงที่แตกต่างจากเดิมอย่างสิ้นเชิงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ซึ่งไม่เพียงแต่จะฟื้นตัวจากช่วงที่ซบเซาเท่านั้น แต่ยังเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านสู่ช่วงการเติบโตใหม่ ซึ่งขับเคลื่อนโดยปัจจัยมหภาค นโยบายกำกับดูแลที่เหมาะสม และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการลงทุน

นอกจากปัจจัยการควบรวมกิจการทางการบริหารแล้ว ตลาดยังได้รับการสนับสนุนจากนโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ลดลง แพ็กเกจสินเชื่อขนาดใหญ่ และการลงทุนภาครัฐและการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก อย่างไรก็ตาม นายตรังยังเตือนด้วยว่าข้อมูลการควบรวมกิจการอาจก่อให้เกิดผล FOMO (กลัวพลาดโอกาส) ทำให้ผู้ลงทุนรีบซื้อที่ดิน ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงหากราคาและมูลค่าที่แท้จริงไม่ได้รับการควบคุมที่ดี ดังนั้นผู้ซื้อจึงต้องตื่นตัว พิจารณาสภาพคล่อง ความสามารถทางการเงิน และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นและระยะยาวก่อนลงทุน

นาย Pham Lam รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า การควบรวมกิจการด้านการบริหารสร้างโอกาสที่ดีให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากการวางแผนและโครงสร้างพื้นฐานที่เข้มแข็ง นักลงทุนสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินได้มากขึ้นและพัฒนาพื้นที่ใหม่ที่มีศักยภาพสูง ในระยะสั้น ตลาดจะเห็น "จุดร้อนแรง" ของการลงทุนในพื้นที่ที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ศูนย์บริหารใหม่ หรือพื้นที่ที่วางแผนใหม่ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังคงต้องยึดมั่นในกลยุทธ์ระยะยาวและหลีกเลี่ยงการถูกครอบงำโดยความคิดของคนหมู่มาก

การรวมจังหวัดเข้าด้วยกันไม่เพียงแต่จะสร้างพื้นที่การพัฒนาใหม่เท่านั้น แต่ยังช่วยให้สามารถปรับใช้การเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานได้อย่างสอดประสานกัน ทำให้ขั้นตอนทางกฎหมายมีความสอดคล้องและรวดเร็วยิ่งขึ้น ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงและดำเนินโครงการได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น นายโทมัส รูนีย์ เตือนว่าการเปลี่ยนแปลงเขตแดนจะนำไปสู่ความท้าทายบางประการ รวมถึงการปรับเปลี่ยนผังการใช้ที่ดิน ขั้นตอนทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม การก่อสร้าง และการลงทุน แต่ในระยะยาว นี่จะเป็นโอกาสที่ดีในการปรับโครงสร้างกรอบกฎหมาย ปรับปรุงความโปร่งใสและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ ช่วยประหยัดเวลา และเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน

ผู้ซื้อไม่ต้องลังเลอีกต่อไป

ตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา นักลงทุนจำนวนมากได้เปิดตัวโครงการพร้อมกันในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียง โดยมียอดจองสูง นายตา จุง เกียน กรรมการบริษัท News Property กล่าวว่า ความเชื่อมั่นของนักลงทุนกำลังกลับคืนมา เนื่องจากแนวโน้มโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจนและความคืบหน้าของการก่อสร้างโครงการสำคัญ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3 ทางด่วนเบินลุค-ลองถั่น และเส้นทางที่เชื่อมต่อนาเบ โนนทรัค ด่งนาย และบ่าเรีย-หวุงเต่า ที่รวดเร็ว

จุดสว่างที่โดดเด่นคือตลาดการโอนอพาร์ตเมนต์ ข้อมูลจากศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า One Mount Group แสดงให้เห็นว่าในเดือนเมษายน 2025 จำนวนธุรกรรมรองทั้งหมดทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 7,600 ยูนิต เพิ่มขึ้น 67% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ส่วนกลุ่มอพาร์ตเมนต์เพียงกลุ่มเดียวบันทึก 3,400 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 12 เดือน และสูงกว่าระดับ "ต่ำสุด" ในเดือนกุมภาพันธ์เกือบ 3 เท่า

นายทราน มินห์ เตียน ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของวันเมานต์ กรุ๊ป กล่าวว่า การฟื้นตัวของตลาดรองเกิดจากปัจจัยสามประการ ได้แก่ อุปสงค์ที่แท้จริงยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากคนรุ่นใหม่ กระแสเงินสดจากการลงทุนที่ถอนตัวออกจากที่ดินที่ไม่มีสภาพคล่องเพื่อกลับมาอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน ปัจจัยตามฤดูกาลทำให้จำนวนธุรกรรมกระจุกตัวกันในเดือนมีนาคมและเมษายน นายเตียนยังเน้นย้ำว่าผู้ซื้อในปัจจุบันไม่ได้ให้ความสำคัญแค่ราคาหรือพื้นที่เท่านั้น แต่ยังพิจารณาถึงการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน คุณภาพชีวิต และศักยภาพในการให้เช่าด้วย

ในเวลาเดียวกัน โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายก็กำลังได้รับการแก้ไข ซึ่งจะช่วยปูทางไปสู่กระบวนการออกหนังสือสีชมพูและการดำเนินการใหม่ ในนครโฮจิมินห์ บริษัท Novaland ได้แก้ไขปัญหาสำคัญที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการวางแผนและการใช้ที่ดินในโครงการต่างๆ เช่น Richstar, Botanica Premier, Victoria Village, Lakeview City และ The Water Bay ในจังหวัดด่งนาย จังหวัดยังได้อนุมัติการปรับผังเมืองสำหรับพื้นที่ต่างๆ ในเมืองเบียนฮวา ซึ่งสร้างเงื่อนไขทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ เช่น Aqua City, Long Hung และ Waterfront ให้สามารถพัฒนาต่อไปได้

นายทราน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัทเวียดอันฮวา กล่าวว่า สัญญาณบวกในปัจจุบันมาจากการประสานงานอย่างสอดประสานกันระหว่างนโยบายการบริหารและความเชื่อมั่นของตลาด โครงการอพาร์ตเมนต์ระดับกลางในนครโฮจิมินห์และชานเมืองมียอดจองที่ดีเนื่องมาจากนโยบายการขายที่ยืดหยุ่นและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่เอื้ออำนวย นายกวางกล่าวว่า “ผู้ซื้อไม่ลังเลอีกต่อไป เพราะพวกเขาเห็นชัดเจนว่าตลาดกำลังเติบโตขึ้นตามที่คาดไว้ตั้งแต่ต้นปี”

ฟาม ดิงห์

ที่มา: https://nld.com.vn/dong-luc-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-196250623210303296.htm