ธุรกิจ “ตัดเลือด” เพื่อชำระหนี้: ข้อตกลงยากที่จะคาดเดาความสำเร็จหรือความล้มเหลว

ขายทรัพย์สิน ขายโครงการเพื่อชำระหนี้

เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งได้นำอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการออกขายเพื่อชำระหนี้ หนึ่งในนั้นคือ บริษัท ฮวง อันห์ ยา ลาย จอย ท์สต็อค จำกัด (HAGL) (รหัสหลักทรัพย์: HAG) ต้องการขายโรงแรม HAGL ในเมืองเปลียกู จังหวัดยาลาย กลุ่มของนายดึ๊กกล่าวว่านี่เป็นส่วนหนึ่งของแผนการของบริษัทที่จะขายสินทรัพย์ที่ไม่ทำกำไร

โรงแรม HAGL น่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์แห่งสุดท้ายของนายดึ๊ก ซึ่งเปิดดำเนินการมาตั้งแต่เดือนธันวาคม พ.ศ. 2548 ก่อนหน้านั้น เขาเคยทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์และโรงแรม และมีโครงการต่างๆ ในเมืองกวีเญิน ดาลัด และ ดานัง ประเทศเมียนมาร์ แต่เมื่อ HAGL ประสบเหตุ เขาก็ถอนตัวออกจากวงการนี้

การขายโรงแรม HAGL ในครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อนำเงินไปชำระหนี้พันธบัตรที่ธนาคาร BIDV รายงานทางการเงินรวมสำหรับครึ่งปีแรกของปี 2566 ระบุว่า HAGL มีหนี้พันธบัตรคงค้างที่ BIDV อยู่ที่ 5,271 พันล้านดอง ไม่เปลี่ยนแปลงจากต้นปี ณ วันที่ 30 มิถุนายน HAGL ยังไม่ได้ชำระดอกเบี้ยสำหรับวันครบกำหนดชำระ โดยมีมูลค่ารวมมากกว่า 2.6 พันล้านดอง

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — โรงแรม HAGL ในเมือง Pleiku กำลังถูกขายโดยคุณ Duc (ภาพ: HAGL)

ในขณะที่ HAGL ต้องการขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ บริษัท LDG Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: LDG) มีนโยบายโอนโครงการสองโครงการ ได้แก่ Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central) ที่เมืองดานัง และ Apartment Complex Lot C1 ในเขตบิ่ญอาน เมืองดีอาน จังหวัดบิ่ญเซือง เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตรของบริษัท

การขายโครงการทั้งสองนี้ถือเป็นการตัดสินใจที่น่าประหลาดใจของ LDG เนื่องจากในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2566 เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทต้องการออกหุ้นเพื่อระดมทุนสำหรับการลงทุนในโครงการด้วย

LDG Grand Central เป็นหนึ่งในโครงการเชิงกลยุทธ์ของ LDG ซึ่งได้กำหนดไว้ในปี 2563 ในการประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2566 คณะกรรมการบริษัทได้ระบุว่าโครงการนี้มีพื้นที่น้อยที่สุด (30 เฮกตาร์) ในบรรดาโครงการเชิงกลยุทธ์ทั้งหมด แต่มีทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม นอกจากนี้ บริษัทยังได้พิจารณาทางเลือกในการเตรียมเงินทุนสำหรับการดำเนินโครงการนี้ ซึ่งประเมินว่าการร่วมมือกับพันธมิตรเป็นเรื่องยาก

บริษัท Or Hai Phat Investment Joint Stock Company ได้ประกาศการโอนเงินลงทุนในโครงการ HP Hospitality Nha Trang ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในที่ดินเชิงพาณิชย์ TM1 ในโครงการที่อยู่อาศัยเกาะ Tan Lap นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับการขายส่งสินค้าในโครงการต่างๆ เช่น โครงการ Lao Cai โครงการอาคารสูง Bac Giang และโครงการที่อยู่อาศัยในเขตเมือง กม.3 และ กม.4 ของ Hai Yen Ward เมือง Mong Cai (เฟส 1) จังหวัด Quang Ninh เพื่อระบุถึงปัญหาด้านกระแสเงินสด

นอกเหนือจากยอดขายที่กล่าวข้างต้น ตลาดยังประสบความสำเร็จในการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) อีกหลายรายการเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งรวมถึงการเข้าซื้อกิจการโครงการของ Gamuda Land จากบริษัท Tam Luc Real Estate Joint Stock Company ใน Thu Duc City (HCMC) หรือการเข้าซื้อกิจการโครงการของ Saigonres Group จากบริษัท Duc Nhi Company Limited ในเขต Tan Phu (HCMC)

ความตื่นเต้นของตลาดความร่วมมือระหว่างนักลงทุนในและต่างประเทศยังสามารถกล่าวถึงได้ในรูปแบบความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ระหว่าง Kim Oanh Group และ Surbana Jurong Group (สิงคโปร์) หรือการลงทุนจาก Marubeni Group (ญี่ปุ่น) ใน Hung Thinh Group

การปิดการขายไม่ใช่เรื่องง่ายเนื่องจากมีปัจจัยหลายประการ

คุณเกียง ฮวีญ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC กล่าวว่า ผู้ประกอบการในประเทศยังคงมีความจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพบางส่วน อย่างไรก็ตาม สินทรัพย์เหล่านี้จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ (FII) หรือไม่นั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

เธอกล่าวว่าความสำเร็จหรือความล้มเหลวของข้อตกลงส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการเจรจาต่อรองราคาระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ รวมถึงประเด็นทางกฎหมาย โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนมักได้รับความสำคัญเป็นอันดับแรกจากนักลงทุนต่างชาติ

คุณเดือง ถวี ซุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายนั้น ธุรกรรมส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับที่ดินเท่านั้น ซึ่งหมายความว่านักลงทุนต่างชาติสนใจกองทุนที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และฮานอย โดยกำหนดเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับกองทุนที่ดินที่สะอาด ตามด้วยเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาโครงการ เช่น เอกสารทางกฎหมาย และโครงสร้างการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่เข้าทำธุรกรรม M&A ในช่วงที่ผ่านมาล้วนอยู่ในเวียดนามมานานหลายปีแล้ว หากเป็นนักลงทุนรายใหม่ มักจะให้ความสำคัญกับการลงทุนในรูปแบบของการร่วมลงทุนในบริษัทต่างๆ ในเวียดนามเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่ยากลำบากในปัจจุบันของการ M&A ในเวียดนามคือกองทุนที่ดินสะอาด หรือความจำเป็นในการสร้างเส้นทางการค้าที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

สำหรับนักลงทุนในประเทศ คุณดุง กล่าวว่า มีแนวโน้มการขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาดขาดเงินทุนในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จึงต้องแสวงหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ นอกเหนือจากธนาคารหรือการออกพันธบัตร ผู้ประกอบการในประเทศสามารถขอเงินทุนจากต่างประเทศหรือขายผลิตภัณฑ์ของตนโดยตรงได้

ตัวแทนของ CBRE Vietnam ระบุว่า การขายขาดไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมักต้องการเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจน ผลิตภัณฑ์ที่จำนองไว้กับธนาคารนั้นยากที่จะดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ ดังนั้น แม้ว่านักลงทุนในประเทศจะเสนอขายสินทรัพย์อย่างจริงจัง แต่การทำธุรกรรมให้สำเร็จก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

นาย Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวว่าข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการล่าสุดจากนักลงทุนต่างชาติมุ่งเน้นไปที่คุณภาพมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นในรูปแบบของเงินทุนและการซื้อหุ้น

ในอนาคตคาดว่าตลาด M&A จะเริ่มฟื้นตัวเมื่ออัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเข้าสู่ระดับที่เหมาะสมมากขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยต่างๆ เช่น สถานการณ์ทางการเมืองและกฎหมายก็มีความเข้มแข็งมากขึ้นด้วย

“โดยรวมแล้ว ตลาด M&A ในเวียดนามยังคงมีความน่าสนใจอย่างมากในระยะกลางและระยะยาว เนื่องจากเศรษฐกิจยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูง นี่เป็นช่วงเวลาที่สมเหตุสมผลสำหรับนักลงทุนที่จะมองหาข้อตกลงในราคาที่ดีและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้น” คุณเตี่ยน กล่าว

แหล่งที่มา