ธุรกิจอสังหาฯ มุ่งขยายหนี้พันธบัตร

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

เมื่อเผชิญกับแรงกดดันด้านการเติบโตที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานและรับรองกระแสเงินสด

ตลาดพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ยังคงเผชิญกับการขยายระยะเวลาการชำระหนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเผชิญกับแรงกดดันในระยะเวลาครบกำหนด บริษัทต่างๆ จำนวนมากจึงถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงินเพื่อรักษาการดำเนินงานเอาไว้

กรณีทั่วไปกรณีหนึ่งคือ Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest) รหัสพันธบัตร CIVCB2124001 ออกในเดือนตุลาคม 2021 โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 10.5%/ปี โดยเดิมทีมีอายุ 3 ปี และคาดว่าจะครบกำหนดในวันที่ 13 ตุลาคม 2024 อย่างไรก็ตาม หลังจากข้อตกลงครั้งที่สองกับผู้ถือพันธบัตรเมื่อปลายเดือนตุลาคม 2024 Cen Invest ได้ขยายวันชำระเงินเป็นวันที่ 13 ตุลาคม 2025

ก่อนหน้านี้ พันธบัตรนี้ได้รับการคุ้มครองโดยหุ้น 50 ล้านหุ้นของ Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) ของ Cen Group และสิทธิในทรัพย์สินจากสัญญาความร่วมมือระหว่าง Galaxy Land และ CRE ในโครงการพื้นที่เมือง Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi ) อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาหุ้น CRE ร่วงลงจากมากกว่า 25,000 ดองต่อหุ้นในช่วงต้นปี 2022 เหลือต่ำกว่า 7,000 ดองต่อหุ้น Cen Invest จึงต้องเพิ่มหลักประกัน

โครงสร้างอายุครบกำหนดของพันธบัตรจำแนกตามอุตสาหกรรมในปี 2568 ตามข้อมูลจาก VNDIRECT Research

ตามเอกสารที่ส่งถึงตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2025 บริษัทดังกล่าวได้จำนองหุ้นเพิ่มเติมอีก 20.7 ล้านหุ้นของ Thanh Dat VN Investment JSC (เทียบเท่า 67.87% ของทุนจดทะเบียน) ซึ่งเป็นนักลงทุนในโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Khe Cat ใน Quang Yen, Quang Ninh พร้อมกับสิทธิในทรัพย์สินที่เกิดจากโครงการ

นอกจากจะทำหน้าที่เป็นหลักประกันแล้ว Thanh Dat VN ยังให้คำมั่นที่จะค้ำประกันการชำระเงินสำหรับพันธบัตรของ Cen Invest และจะไม่กู้ยืมเงินใหม่หรือใช้ทรัพย์สินเพื่อค้ำประกันภาระผูกพันอื่น ๆ หากจำเป็นต้องขายหุ้นทั้งหมดใน Thanh Dat VN เพื่อชำระหนี้ Cen Invest ตกลงที่จะกำหนดราคาขั้นต่ำที่ 373 พันล้านดอง โดยขึ้นอยู่กับการอนุมัติของผู้ถือพันธบัตร ธุรกรรมนี้จะเสร็จสิ้นภายในวันที่ 31 พฤษภาคม 2025 และรายได้หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วจะถูกโอนไปยังบัญชีชำระเงินพันธบัตร

สถานการณ์ที่คล้ายกันเกิดขึ้นกับ CRE ซึ่งเพิ่งได้รับการอนุมัติจากผู้ถือพันธบัตรให้ขยายระยะเวลาการชำระคืนพันธบัตร CRE202001 ออกไปอีกเกือบ 9 เดือน พันธบัตรนี้มีมูลค่า 450,000 ล้านดอง ออกเมื่อปลายปี 2020 โดยมีระยะเวลาชำระคืนเบื้องต้น 36 เดือน แต่ได้รับการขยายระยะเวลาออกไปทั้งหมด 22 เดือน ภายในสิ้นปี 2024 บริษัทได้ซื้อคืนหนี้เงินต้นบางส่วน ทำให้หนี้คงค้างลดลงเหลือประมาณ 354,000 ล้านดอง

พันธบัตรของ CRE ได้รับการคุ้มครองด้วยหุ้น CRE จำนวนเกือบ 59 ล้านหุ้น ร่วมกับหุ้น Cen Invest จำนวน 50 ล้านหุ้น สิทธิในทรัพย์สินจาก Galaxy Land และทรัพย์สินอื่นๆ อีกบางส่วน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมูลค่าหุ้นลดลง บริษัทจึงต้องปรับแผนการชำระเงิน

ตามเอกสารที่ส่งถึง HNX เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2025 CRE ตกลงที่จะโอนกระแสเงินสดทั้งหมดจากสัญญาความร่วมมือที่โครงการ Khe Cat ไปยังบัญชีชำระหนี้สำหรับผู้ถือพันธบัตร พร้อมกันนี้ อัตราดอกเบี้ยพันธบัตรยังได้รับการปรับลดลงจาก 12% ต่อปีเป็น 10.5% ต่อปี ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2025

นอกจาก Cen Invest และ CRE แล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ อีกหลายแห่งกำลังดิ้นรนเพื่อขยายหนี้พันธบัตรของตน ตัวอย่างเช่น Nam An Investment and Trading Joint Stock Company กำลังเผชิญกับพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระจำนวน 4,700 พันล้านดอง Nam An อยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างหนักเนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบากและอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่สูงเกินเกณฑ์ความปลอดภัย

หรือในบริษัทร่วมทุน Southern Star Urban Development and Business Investment ซึ่งมีพันธบัตรครบกำหนดชำระมูลค่า 4,695 พันล้านดอง บริษัทนี้อยู่ในสถานะที่น่าตกใจเกี่ยวกับความสามารถในการชำระเงิน

ในทำนองเดียวกัน Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ได้ชำระหนี้ล่วงหน้า 2 ฉบับ มูลค่า 1,000,000 ล้านดอง เพื่อลดแรงกดดันด้านหนี้สิน แม้ว่าวันครบกำหนดชำระเดิมจะเป็นเดือนมีนาคม 2029 ก็ตาม Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company ก็ได้ดำเนินการซื้อพันธบัตรล่วงหน้ามูลค่า 390,000 ล้านดอง ทำให้ยอดคงเหลือของพันธบัตรคงค้างอยู่ที่ 0...

จากรายงานของ VNDIRECT Securities Research ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับตลาดตราสารหนี้ขององค์กร โดยมูลค่ารวมของตราสารหนี้ที่ครบกำหนดคาดว่าจะอยู่ที่ 203,000 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 8.5% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับแรงกดดันมากที่สุด โดยมีตราสารหนี้ที่ครบกำหนดมากกว่า 130,000 พันล้านดอง คิดเป็น 64% ของมูลค่ารวมของตราสารหนี้ที่ครบกำหนดของตลาดทั้งหมด และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2567

ปัจจัยที่น่าเป็นห่วงคือพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 56,000 พันล้านดองที่หมดอายุไปแล้วจะครบกำหนดในปี 2568 ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องมากขึ้นในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา การอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ ยังคงล่าช้ากว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหา

ไม่เพียงแต่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ธุรกิจการเงินและการธนาคารยังมีปริมาณพันธบัตรที่จะครบกำหนดในปี 2568 จำนวนมาก โดยมีมูลค่ามากกว่า 33,000 พันล้านดอง คิดเป็นมากกว่า 16% ของมูลค่าครบกำหนดทั้งหมด

โดยทั่วไปแล้ว เมื่อภาระหนี้สินเพิ่มมากขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องไม่เพียงแต่หาวิธีปรับโครงสร้างภาระทางการเงินเท่านั้น แต่ยังต้องรักษาให้กระแสเงินสดมีเสถียรภาพเพื่อเอาชนะช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ด้วย

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html