สาเหตุใดที่กำหนดราคาโครงการที่ดิน?

ที่ตั้งเป็นทอง

ตลาดอสังหาฯ เผชิญปัญหาหนักมาเกิน 1 ปี แต่ที่ดินเป็นข้อยกเว้น รายงานจาก กระทรวงก่อสร้าง เผยว่าในไตรมาส 2 ปี 2566 ตลาดที่ดินเติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งจำนวนโครงการที่ได้รับอนุญาตใหม่ โครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการ และโครงการที่แล้วเสร็จ โดยเฉพาะการซื้อขายที่ดินคิดเป็น 70% ของการซื้อขายทั้งหมดในตลาด มีการซื้อขายมากกว่า 67,500 รายการ

สาเหตุในการตัดสินใจกำหนดราคาโครงการที่ดินในรูปที่ 1 มีอะไรบ้าง? — ผังบริเวณโครงการบ้านอยู่อาศัยทองดงเย็น ตำบลดงฟอง อำเภอเย็นฟอง

รายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ยังคงระบุว่าที่ดินเป็นกลุ่มหลัก ร่วมกับอาคารเตี้ย คิดเป็น 54% ของอุปทานทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายที่ดินยังสร้างความประทับใจเมื่อจังหวัดและเมืองต่างๆ หลายแห่งประกาศข้อมูลเกี่ยวกับการประมูลที่ดินหลายร้อยแปลงที่มีราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประมูลที่เสนอ

สถิติข้างต้นแสดงให้เห็นว่าที่ดินเป็นเป้าหมายของผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน นี่คือเหตุผลที่ราคาที่ดินในภาคเหนือยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีนี้ โดยในไตรมาสที่สามของปี 2566 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 5% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว

ในความเป็นจริง ตลาดที่ดินประสบภาวะถดถอยในบางพื้นที่ อย่างไรก็ตาม การถดถอยปรากฏเฉพาะในพื้นที่ห่างไกล ขาดโครงสร้างพื้นฐาน ไม่มีการสนับสนุน ทางเศรษฐกิจ ที่แท้จริง และถูก "ผลักดัน" ให้สูงเกินไปจากคลื่นเก็งกำไรในช่วงที่เงินถูก ในขณะเดียวกัน ที่ดินในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจดี โครงสร้างพื้นฐานการคมนาคมสะดวก ทำเลทอง ติดกับพื้นที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะใกล้นิคมอุตสาหกรรม ยังคงมีความน่าดึงดูด เสถียรภาพ และการเติบโตทั้งในด้านสภาพคล่องและมูลค่า สิ่งนี้ยังอธิบายได้ด้วยว่าทำไมนักลงทุนจึงมักแสวงหาพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นและการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดิน โดยทั่วไปแล้ว บั๊กนิญ ซึ่งเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในภาคเหนือ มีโครงการที่ดินที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ 12 โครงการ โดยมีผลิตภัณฑ์รวม 1,875 รายการ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก สร้าง "ฉาก" ที่คึกคักที่สุดแห่งหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคเหนือในปัจจุบัน

โครงการดึงดูดการลงทุนในเขตอำเภอเยนฟอง เมืองหลวงอุตสาหกรรม

เขตเยนฟอง ซึ่งกลายเป็น “ที่อยู่สีแดง” บนแผนที่อสังหาริมทรัพย์ ของจังหวัดบั๊กนิญ กลายเป็นเป้าหมายของนักลงทุน เขตเยนฟองตั้งอยู่ทางตะวันตกของจังหวัดบั๊กนิญ ห่างจากเมืองบั๊กนิญเพียง 10 กิโลเมตร ถือเป็น “เมืองหลวงอุตสาหกรรม” ของจังหวัด และกำลังอยู่ระหว่างการเสนอให้จัดตั้งเป็นเมืองตามโครงการของจังหวัดบั๊กนิญ

ที่นี่ตำบลดงฟองถือเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งดึงดูดการลงทุนเป็นพิเศษ โดยมีเส้นทางคมนาคมหลัก 2 เส้นทาง ได้แก่ ทางด่วนโหน่ยบ่าย-ฮาลอง และถนนจังหวัดหมายเลข 286 เส้นทางทั้ง 2 เส้นทางนี้มาบรรจบกันที่หมู่บ้านดงเยน ทำให้เกิดทำเลทองที่หาได้ยากสำหรับโครงการลงทุนที่นี่ โดยโครงการที่โดดเด่นที่สุดคือโครงการบ้านจัดสรรหมู่บ้านดงเยนที่บริษัท REQ จำกัด เป็นผู้ลงทุน

เหตุผลในการกำหนดราคาโครงการที่ดินมีอะไรบ้าง รูปที่ 2 — โครงการมีผลิตภัณฑ์และร้านค้าติดกันรวม 548 แห่งที่ดึงดูดนักลงทุน

โครงการหมู่บ้านดงเย็น มีพื้นที่ทั้งหมด 10.8 ไร่ มีอาคารพาณิชย์และทาวน์เฮาส์ 548 หลัง ออกสู่ตลาด ถือเป็นโครงการบ้านจัดสรรและที่ดินที่โดดเด่นโครงการหนึ่ง มีทำเลทอง โดยอาคารพาณิชย์ทั้งแถวเชื่อมต่อโดยตรงกับถนนสาย 286 ของจังหวัด ดังนั้น ทิศตะวันออกและทิศใต้ของโครงการจึงอยู่ติดกับที่อยู่อาศัยและบริการสำหรับคนงานและพนักงานของนิคมอุตสาหกรรมในตำบลดงฟอง ทิศตะวันตกติดกับที่อยู่อาศัยเดิม และทิศเหนือติดกับที่อยู่อาศัยเดิมและถนนสาย 286 ของจังหวัด

เนื่องจากมีพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นล้อมรอบทั้งสี่ด้าน จึงทำให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการได้รับประโยชน์อย่างโดดเด่นเมื่อต้องรับช่วงต่อการเชื่อมต่อการจราจรในภูมิภาคและสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่ครบครัน เช่น โรงเรียน บ้านวัฒนธรรม และพื้นที่กีฬา นอกจากนี้ เมื่อมีชุมชนขนาดใหญ่อยู่แล้ว การเริ่มต้นธุรกิจก็ง่ายขึ้นเมื่อมีชุมชนลูกค้าที่มีศักยภาพอยู่ด้วย

ที่สำคัญกว่านั้น จุดที่ดึงดูดนักลงทุน คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรมหลักของอำเภอ ได้แก่ เยนฟอง 1 การขยายเยนฟอง 1 เยนฟอง 2 (รวมถึงเยนฟอง 2C และ VSIP บั๊กนิญ 2) ซึ่งเป็นแหล่งรวมแบรนด์ชั้นนำของประเทศ โดยมีระดับการลงทุนสูงถึงพันล้านดอลลาร์สหรัฐ เช่น ซัมซุง พานาโซนิค โอไรอัน ฮันโซล ดาวอล... พร้อมพนักงานมากถึงหลายหมื่นคน เจ้าหน้าที่ ผู้เชี่ยวชาญ และผู้บริหารระดับสูงจำนวนมาก

การเชื่อมต่อจากโครงการไปยังนิคมอุตสาหกรรมนั้นสะดวกสบายมาก โดยใช้เวลาเพียง 3 นาทีถึงนิคมอุตสาหกรรม Yen Phong 1 และ 10 - 15 นาทีถึงนิคมอุตสาหกรรม Yen Phong 2 รวมถึงเมือง Bac Ninh หรือเมือง Cho ทำให้โครงการนี้เป็นสถานีขนส่งที่เชื่อมต่อการเดินทางไม่เพียงแต่ในเขต Yen Phong เท่านั้น แต่ยังรวมถึงจังหวัด Bac Ninh ด้วย ส่งผลให้มีประสิทธิภาพทางธุรกิจเพิ่มขึ้น ยกระดับมูลค่าจากที่อยู่อาศัยไปสู่การค้าขายในระดับใหม่ในอนาคต เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยและที่อยู่อาศัยเติบโตอย่างยั่งยืนตามกาลเวลา ตามการประมาณการและการคาดการณ์ของจังหวัด คาดว่า Yen Phong จะเข้าถึงประชากร 255,000 คนภายในปี 2025 ซึ่งถือเป็นศักยภาพที่ยอดเยี่ยมในการพัฒนาธุรกิจที่พักอาศัย การค้า และบริการ

ด้วยลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยแรกและสำคัญที่สุดเสมอที่สร้างมูลค่าให้กับโครงการ และด้วยทำเลที่ตั้งอันเป็นเลิศของโครงการที่พักอาศัยหมู่บ้านดงเยน ราคาตั้งแต่ 25-35 ล้าน/ตร.ม. โครงการนี้จึงดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุนให้มาเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ที่ดินที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม นอกจากนี้ โครงการนี้ยังโดดเด่นและน่าดึงดูดใจยิ่งขึ้นเมื่อที่ดินทั้งหมดมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนพร้อมหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของระยะยาว ทำให้โครงการนี้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนในจังหวัดบั๊กนิญ ตลอดจนจากฮานอยและจังหวัดใกล้เคียง

แหล่งที่มา