สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดประมูลที่ดินในจังหวัดเหงะอาน

สัญญาณบวก

จากการปรับเปลี่ยนครั้งใหญ่ของรัฐ เช่น การอนุญาตให้ท้องถิ่นปรับราคาเริ่มต้นลง และการผ่อนปรนสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กลุ่มการประมูลที่ดินเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

ในบริบทของ ตลาดอสังหาฯ ที่หยุดชะงัก ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มที่ดินประมูลในช่วงเดือนแรกของปี 2566 ก็เงียบเหงาเช่นกัน เมื่อเทียบกับปี 2564 และ 2565 ที่ผ่านมา ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 จำนวนสินค้าและธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินประมูลลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหลือเพียง 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน มีพื้นที่ที่นำขึ้นประมูลแต่ไม่มีผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตามในระยะหลังนี้ มีจุดเด่นหลายประการในการประมูลที่ดินในจังหวัดนี้

ข้อมูลที่ว่าอำเภอโดะเลืองจะกลายเป็นเมืองในเร็วๆ นี้มีส่วนช่วยสนับสนุนตลาดการประมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ภาพโดยผู้สนับสนุน Quang Dung

โดยตำบลติ๋งเซิน (โด่ลวง) นำที่ดิน 8 แปลงขึ้นประมูล มีลูกค้าลงทะเบียนซื้อ 28 ราย และขายได้ 7 แปลง ตำบลเทิงเซินมีแผนนำที่ดิน 15 แปลงขึ้นขาย มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง ตำบลกวางเซินมีแผนนำที่ดิน 16 แปลงขึ้นขาย มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง ตำบลนามเซินนำที่ดิน 16 แปลงขึ้นขาย มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง ตำบลหลักเซินนำที่ดิน 13 แปลงขึ้นขาย มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 61 ราย 13 แปลง ตำบลบัวซอนนำที่ดิน 16 แปลงขึ้นขาย มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 14 แปลง...

ผู้แทนจากศูนย์บริการประมูลทรัพย์สิน (กรมยุติธรรม) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่จัดการประมูลที่ดินหลายแปลงในอำเภอโดลวง กล่าวว่า ที่ดินแต่ละแปลงที่นำมาประมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในโดลวงมีเอกสารลงทะเบียน 3-4 ฉบับ แม้ว่าจำนวนเอกสารที่ขายได้จะลดลงจากเดิม แต่ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีเมื่อเทียบกับระดับทั่วไป ราคาประมูลไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นและราคาขั้นต่ำที่ต้องจ่าย (อยู่ระหว่าง 10-20%) แต่พื้นที่โดลวงยังคงรักษาความร้อนแรงในการประมูลที่ดินทั่วทั้งจังหวัด

ตั้งแต่ต้นไตรมาสที่ 3 สัญญาณเชิงบวกได้ขยายไปยัง Nghi Loc และท้องถิ่นอื่นๆ นาย Nguyen Phan Khoi รองหัวหน้าแผนกการเงินและการวางแผนของอำเภอ Nghi Loc กล่าวว่า ในปี 2023 อำเภอมีแผนที่จะขุดที่ดินประมาณ 200 แปลงด้วยมูลค่ารวมประมาณ 220,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อสิ้นเดือนสิงหาคม อำเภอได้ดำเนินการประมูลเกินแผนด้วยมูลค่าประมาณ 400,000 ล้านดอง ไม่เหมือนก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดินหลายครั้งไม่มีผู้ซื้อ หรือแม้แต่การประมูลที่ประสบความสำเร็จก็ยังกังวลว่าผู้ซื้อที่ดินจะทิ้งเงินมัดจำ แต่ปรากฏการณ์ดังกล่าวได้ลดลง ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนในท้องถิ่น หลังจากซื้อแล้ว พวกเขาจะจ่ายเงินทันทีเพื่อรับกรรมสิทธิ์

พื้นที่ประมูลที่ดินติดกับถนนจังหวัด 536 ในชุมชน Nghi Quang, Nghi Loc ภาพถ่าย: “Nguyen Hai”

ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ตลาดประมูลที่ดินในเขตงีล็อคคึกคักเป็นพิเศษ โดยเฉพาะที่ดินหน้าสำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนตำบลงีถวน ถูกประมูลและขายหมด 100% หลังจากนั้น มีการประมูลอีก 4 ล็อตและขายได้ทันที โดยมีราคาต่างกัน 7% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น ในตัวเมืองกวนฮันห์ ขายได้ 4/4 ล็อต ในรอบแรก เทศบาลงีฟองประมูลในหมู่บ้าน 1 และขายได้ 34/38 ล็อต ราคาประมูลเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น เทศบาลงีฟองยังคงประมูล 29/29 ล็อตในรอบที่สอง เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น เทศบาลงีซาขายได้ 34/36 ล็อต เทศบาลฟุกเทอขายได้ 14/14 ล็อต ตำบลงีเตรื่องกำลังจะประมูล 40 ล็อต แต่ขายเอกสารไปได้เพียง 400 ชุด

เมื่อเรียนรู้เพิ่มเติม เราได้เรียนรู้ว่าแม้ว่าภาพรวมของ ตลาดที่ดินประมูลใน เหงะอาน จะค่อนข้างเงียบสงบ และนักลงทุนก็ระมัดระวัง แต่พื้นที่และท้องถิ่นเฉพาะแต่ละแห่งก็แสดงสัญญาณของการปรับปรุง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วงปลายเดือนมิถุนายน อำเภอเหงะอานได้ประมูลที่ดิน 40/40 แปลงในเขต Tan Hong เมืองเหงะอาน และตำบล Nam Giang (Nam Dan) โดยการประมูล 3 ครั้งสามารถขายได้ 72/72 แปลง โดยมีราคาเฉลี่ย 700 ถึง 1,500 ล้านดองต่อแปลง

ต้องการแรงผลักดันเพื่อสร้างโมเมนตัม

ความคืบหน้าและผลการประมูลแสดงให้เห็นว่าตลาดการประมูลที่ดินในเหงะอานเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนระบุว่าเหตุการณ์เหล่านี้เป็นเพียงกรณีแยกส่วนเท่านั้น และไม่ได้สะท้อนถึงแนวโน้มของตลาดในอนาคต

ความจริงก็คือ ในขณะที่การประมูลที่ดินได้เริ่มต้นขึ้นใหม่แล้วในเมืองวินห์และเมืองต่างๆ เช่น เมืองกัวโล เมืองฮวงมาย หรือเมืองไทฮวา ตลาดก็ยังคง "ไม่คึกคัก" การประมูลในเมืองไทฮวา เมืองฮวงมาย หรือเมืองกัวโล เมืองวินห์ ขาดผู้ซื้อ

หลังจากการประมูลพื้นที่ A ในหมู่บ้าน Trung Thanh ตำบล Hung Dong เมือง Vinh เสร็จสิ้นแล้ว พื้นที่ B จะถูกประมูลเพื่อใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน ภาพโดย: Nguyen Hai

นายเหงียน วัน ตู ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเมืองวินห์ กล่าวว่า ตามแผน ปีนี้เมืองจะขายผลิตภัณฑ์/ที่ดินมากกว่า 1,000 รายการ และคาดว่าจะมีรายได้จากกองทุนที่ดิน 1,200,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อสิ้นเดือนกันยายน เมืองได้ประมูลที่ดินเพียง 10 รายการเท่านั้น และไม่มีผู้ซื้อในการประมูลทั้งหมด แม้ว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคมเป็นต้นมา เขตและเทศบาลได้เสนอให้ลดราคาเริ่มต้นลง แต่เนื่องจากราคาลดลงไม่มาก ตลาดจึงยังไม่ดีขึ้น

ตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี คาดว่าทางเมืองจะจัดการประมูลที่ดินราว 300 แปลง ได้แก่ 50 แปลงในตำบลหุ่งดง 60 แปลงในตำบลงีคิม 60 แปลงในแขวงหุ่งดุง 60 แปลงในตำบลงีดึ๊ก 30 แปลงในตำบลงีดึ๊ก และเกือบ 100 แปลงในตำบลงีอัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาเริ่มต้นยังค่อนข้างสูง โดยเฉพาะ 55 แปลงล่าสุดในหมู่บ้านกิมจุง ตำบลงีอัน มีราคาเฉลี่ย 2,000-4,600 ล้านดองต่อแปลง จึงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะดึงดูดนักลงทุน

โครงสร้างพื้นฐานสำหรับการประมูลที่ดินในหมู่บ้านซวนดง ชุมชนงีดึ๊ก เมืองวินห์ กำลังสร้างเสร็จเพื่อการประมูลครั้งต่อไป ภาพโดย: เหงียนไห่

สถานการณ์การประมูลที่ดินในเมืองไทฮัว ฮวงมาย และเกว่โล แทบจะคล้ายกัน นายเหงียน หง็อก ตวน หัวหน้าแผนกการเงินและการวางแผนของเมืองไทฮัว กล่าวว่า เมืองไทฮัวมีกลไกพิเศษของจังหวัดที่จัดสรรค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ดังนั้น ล่าสุดเมืองจึงเร่งดำเนินการด้านโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนต่างๆ เพื่อนำที่ดินเกือบ 100 แปลงใน 4 เขตขึ้นประมูล แต่ตลาดค่อนข้างเงียบ ราคาเริ่มต้นยังค่อนข้างสูง จึงมีผู้ซื้อไม่มากนัก

นายเหงียน ก๊วก คานห์ ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน กล่าวว่า ราคาเริ่มต้นของที่ดินในเขตเมืองในปัจจุบันนั้นอิงตามระดับราคาในช่วงที่ที่ดินกำลังเฟื่องฟูในช่วงปลายปี 2564 และต้นปี 2565 ดังนั้นจึงมีคนซื้อน้อยมาก ประสบการณ์ในเขตต่างๆ แสดงให้เห็นว่าหากมีการกำหนดราคาเริ่มต้นที่เหมาะสม คนในพื้นที่ก็จะซื้อแทนนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรและเล่นเน็ตเหมือนเช่นก่อน

นักลงทุนมองว่าการประมูลที่ดินในบางอำเภอที่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวนั้นได้รับการสนับสนุนจากข้อมูลเชิงบวก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอำเภอโด้เลืองได้รับการสนับสนุนจากข้อเท็จจริงที่ว่าในอนาคตอันใกล้นี้อำเภอนี้จะกลายเป็นเมืองที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ค่อนข้างสอดประสานกัน สถานที่ที่อำเภอโด้เลืองนำออกประมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในชุมชนนั้นล้วนเป็นสถานที่ที่สวยงามและมีการคมนาคมที่สะดวก จึงทำให้นักลงทุนชื่นชอบเป็นอย่างยิ่ง

พื้นที่ประมูลที่ดินในหมู่บ้านเอโอบู หน้าสำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนตำบลงีถวน มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ เหงะอาน 1 จึงประสบความสำเร็จในการประมูลเพียงครั้งเดียว ภาพโดย: เหงียน ไห่

นักลงทุนในเมืองวินห์ได้วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ที่ดินในเขต Nghi Loc ที่มีผู้ซื้อจำนวนมากกำลังจะถูกรวมเข้ากับเมืองวินห์ เช่น Phuc Tho, Nghi Phong หรือ Vinh City ที่อยู่ใกล้เคียง นอกจากนี้ ใน Nghi Loc และ Dien Chau บริษัทลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรมและบริษัทธุรกิจ เช่น WHA และ VSIP กำลังลงทุนขยายพื้นที่ ซึ่งหมายความว่าจะมีนักลงทุนเช่าที่ดินมากขึ้น ดังนั้นความต้องการที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้เชี่ยวชาญในชุมชน Nghi Thuan, Nghi Xa, Nghi Long (Nghi Loc), Dien Tho, Dien An (Dien Chau) จึงส่งผลต่อจิตวิทยาของนักลงทุน

แม้ว่าตลาดประมูลที่ดินในบางอำเภอจะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่บริบททั่วไปคือ เศรษฐกิจอยู่ ในภาวะถดถอย ธุรกิจโดยเฉพาะวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงหลังจากการระบาดของโควิด-19 เป็นเวลา 2 ปี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและตลาดประมูลที่ดินโดยเฉพาะยากที่จะฟื้นตัวในระยะสั้นได้อย่างมาก โดยต้องไม่เกินสิ้นปีนี้และต้นปี 2567 เมื่อนโยบายปรับโครงสร้างเศรษฐกิจของรัฐมีผลบังคับใช้ เงื่อนไขสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะผ่อนคลายลง อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ลดลง เศรษฐกิจผ่านพ้นความยากลำบาก เงินทุนลงทุนไหลกลับเข้าสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเฟื่องฟูและฟื้นตัว

นายเหงียน วัน บา – รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน

แหล่งที่มา: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html