สัญญาณการฟื้นตัวของตลาดประมูลที่ดินในจังหวัดเหงะอาน

สัญญาณบวก

จากการปรับเปลี่ยนในระดับมหภาคของรัฐ เช่น การอนุญาตให้ท้องถิ่นปรับราคาเริ่มต้นลง และการผ่อนปรนสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กลุ่มการประมูลที่ดินเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

ในภาวะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินประมูลในช่วงต้นปี 2566 ก็ค่อนข้างเงียบเหงาเช่นกัน เมื่อเทียบกับปี 2564 และ 2565 ที่ผ่านมา ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 จำนวนสินค้าและธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินประมูลลดลงอย่างมาก เหลือเพียง 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน แม้จะมีพื้นที่บางส่วนที่ถูกประมูล แต่ไม่มีผู้ซื้อ

อย่างไรก็ตามในระยะหลังนี้ มีจุดสว่างหลายจุดในการประมูลที่ดินในจังหวัดนี้

ข้อมูลที่ว่าอำเภอโด๋เลืองจะกลายเป็นเมืองในเร็วๆ นี้ มีส่วนช่วยสนับสนุนตลาดการประมูลอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ภาพโดยผู้สนับสนุน Quang Dung

โดยตำบลถิญเซิน (โด่ลวง) ได้นำที่ดิน 8 แปลงขึ้นประมูล มีลูกค้าลงทะเบียนซื้อ 28 ราย และขายได้ 7 แปลง, ตำบลเทื่องเซินมีแผนขาย 15 แปลง มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง, ตำบลกวางเซินมีแผนขาย 16 แปลง มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง, ตำบลน้ำเซินขาย 16 แปลง มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 9 แปลง, ตำบลหลักเซินขาย 13 แปลง มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 61 ราย และขายได้ 13 แปลง, ตำบลโบยเซินขาย 16 แปลง มีลูกค้าลงทะเบียนและขายได้ 14 แปลง...

ตัวแทนจากศูนย์บริการประมูลทรัพย์สิน (กรมยุติธรรม) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่จัดการประมูลที่ดินหลายแปลงในเขตโดลือง กล่าวว่า ที่ดินแต่ละแปลงที่นำมาประมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในเขตโดลืองมีเอกสารการจดทะเบียน 3-4 ฉบับ แม้ว่าจำนวนเอกสารที่ขายได้จะลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ก็ถือเป็นสัญญาณที่ดีเมื่อเทียบกับราคาทั่วไป ราคาประมูลไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นและราคาขั้นต่ำที่ต้องชำระ (10-20%) แต่พื้นที่โดลืองยังคงรักษาความร้อนแรงของการประมูลที่ดินทั่วทั้งจังหวัด

นับตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สาม สัญญาณเชิงบวกได้แผ่ขยายไปยัง Nghi Loc และท้องถิ่นอื่นๆ นายเหงียน ฟาน คอย รองหัวหน้าฝ่ายการเงินและวางแผนของอำเภอ Nghi Loc กล่าวว่า ในปี 2566 อำเภอวางแผนที่จะนำที่ดินประมาณ 200 แปลงเข้าใช้ประโยชน์ ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 220,000 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อปลายเดือนสิงหาคม อำเภอได้เสร็จสิ้นการประมูลเกินแผนด้วยมูลค่าประมาณ 400,000 ล้านดอง การประมูลที่ดินหลายครั้งไม่มีผู้ซื้อ หรือแม้แต่การประมูลที่ประสบความสำเร็จก็ยังคงกังวลว่าผู้ซื้อที่ดินจะสละเงินมัดจำ แต่ปรากฏการณ์ดังกล่าวได้ลดลง ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวท้องถิ่น หลังจากซื้อแล้ว พวกเขาก็จ่ายเงินทันทีเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์

พื้นที่ประมูลที่ดินติดกับถนนจังหวัด 536 ในชุมชน Nghi Quang, Nghi Loc ภาพถ่าย: “Nguyen Hai”

ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม ตลาดประมูลที่ดินในเขตงีหลกคึกคักเป็นพิเศษ โดยเฉพาะที่ดินหน้าสำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนตำบลงีถ่วน (Nghi Thuan) ที่ถูกประมูลขายหมดเกลี้ยง 100% หลังจากนั้นมีการประมูลอีก 4 แปลงและขายได้ทันที โดยราคาส่วนต่าง 7% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น ในอำเภอกวานฮาญ (Quản Hanh) มีการขาย 4/4 แปลง; ในรอบแรก ต.งีฟอง (Nghi Phong) ได้ประมูลในหมู่บ้าน 1 และขายได้ 34/38 แปลง ราคาประมูลเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น; ในรอบที่สอง ต.งีฟอง (Nghi Phong) ยังคงประมูล 29/29 แปลง เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น; ต.งีซา (Nghi Xa) ขายได้ 34/36 แปลง; ต.ฟุกโถ (Phuc Tho) ขายได้ 14/14 แปลง; ตำบลงิจวงกำลังจะประมูล 40 แปลง แต่ขายเอกสารได้เพียง 400 ชุด

เมื่อพิจารณาเพิ่มเติม เราพบว่าแม้ภาพรวม ตลาดที่ดินประมูล ของเหงะอาน จะค่อนข้างเงียบเหงา และนักลงทุนมีความระมัดระวัง แต่พื้นที่และท้องถิ่นแต่ละแห่งก็แสดงสัญญาณที่ดีขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปลายเดือนมิถุนายน อำเภอเหงะดันได้ประมูลที่ดิน 40/40 แปลงในเขตเตินฮ่อง เมืองเหงะดัน และตำบลนามซาง (นามดาน) ได้ประมูลไปแล้ว 3 ครั้ง ขายได้ 72/72 แปลง โดยมีราคาเฉลี่ย 700-1.5 พันล้านดองต่อแปลง

ต้องการแรงผลักดันเพื่อสร้างโมเมนตัม

ความคืบหน้าและผลการประมูลแสดงให้เห็นว่าตลาดประมูลที่ดินในจังหวัดเหงะอานเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม นักลงทุนมองว่าเหตุการณ์เหล่านี้เป็นเพียงกรณีตัวอย่างเท่านั้น และไม่ได้สะท้อนแนวโน้มตลาดในอนาคตอันใกล้

ความจริงก็คือ ในขณะที่การประมูลที่ดินในเขตต่างๆ เริ่มกลับมาดำเนินการอีกครั้งแล้ว แต่ในเมืองวินห์และเมืองเกว่ลอ ฮว่างมาย หรือไทฮวา ตลาดยังคง "ไม่คึกคัก" การประมูลในเมืองไทฮวา เมืองเกว่ลอ หรือเมืองเกว่ลอ เมืองวินห์ ขาดแคลนผู้ซื้อ

หลังจากการประมูลพื้นที่ A ในหมู่บ้านจรุงถั่น ตำบลหุ่งดง เมืองหวิงห์ เสร็จสิ้นแล้ว พื้นที่ B จะถูกประมูลเพื่อนำเงินไปใช้ในการระดมทุนกองทุนที่ดิน ภาพ: เหงียน ไห่

นายเหงียน วัน ตู ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินเมืองวินห์ กล่าวว่า ตามแผน ปีนี้เมืองจะขายผลิตภัณฑ์/ที่ดินมากกว่า 1,000 รายการ และคาดว่าจะมีรายได้จากกองทุนที่ดิน 1,200 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ณ สิ้นเดือนกันยายน เมืองได้ประมูลที่ดินเพียงประมาณ 10 แปลงเท่านั้น และไม่มีผู้ซื้อในการประมูลทั้งหมด แม้ว่าตั้งแต่เดือนกรกฎาคมเป็นต้นมา เขตและตำบลต่างๆ ได้เสนอให้ลดราคาเริ่มต้นลง แต่เนื่องจากราคาที่ลดลงไม่มากนัก ตลาดจึงยังไม่ฟื้นตัว

ตั้งแต่วันนี้จนถึงสิ้นปี คาดว่าทางเมืองจะจัดประมูลที่ดินประมาณ 300 แปลง ซึ่งประกอบด้วย 50 แปลงในตำบลหุ่งดง 60 แปลงในตำบลงีกิม 60 แปลงในตำบลหุ่งดุง 30 แปลงในตำบลงีดึ๊ก และเกือบ 100 แปลงในตำบลงีอาน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากราคาเริ่มต้นยังค่อนข้างสูง โดยเฉพาะ 55 แปลงล่าสุดในหมู่บ้านกิมจุง ตำบลงีอาน มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2,000-4,600 ล้านดองต่อแปลง จึงไม่ใช่เรื่องง่ายในการดึงดูดนักลงทุน

โครงสร้างพื้นฐานสำหรับการประมูลที่ดินในหมู่บ้านซวนดง ตำบลหงีดึ๊ก เมืองหวิง กำลังเสร็จสมบูรณ์สำหรับการประมูลครั้งต่อไป ภาพ: เหงียนไห่

สถานการณ์การประมูลที่ดินในเมืองไทฮวา ฮวงมาย และก๊วโล แทบจะคล้ายคลึงกัน คุณเหงียน หง็อก ตวน หัวหน้าฝ่ายการเงินและการวางแผนของเมืองไทฮวา กล่าวว่า ไทฮวามีกลไกพิเศษของจังหวัดที่จัดสรรค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ดังนั้น เมื่อเร็วๆ นี้ ทางเมืองจึงได้เร่งดำเนินการด้านโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนต่างๆ เพื่อนำที่ดินเกือบ 100 แปลงใน 4 เขตออกประมูล แต่ตลาดค่อนข้างเงียบเหงา ราคาเริ่มต้นยังค่อนข้างสูง ทำให้มีผู้ซื้อไม่มากนัก

นายเหงียน ก๊วก คานห์ ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน กล่าวว่า ราคาเริ่มต้นของที่ดินในเขตเมืองในปัจจุบันอ้างอิงจากระดับราคาที่ดิน ณ ช่วงเวลาที่มีกระแสความนิยมที่ดินสูงในช่วงปลายปี 2564 และต้นปี 2565 ดังนั้นจึงมีคนซื้อน้อย จากประสบการณ์ในพื้นที่ต่างๆ แสดงให้เห็นว่าหากมีการกำหนดราคาเริ่มต้นที่เหมาะสม คนในพื้นที่ก็จะซื้อ แทนที่จะปล่อยให้นักลงทุนซื้อเพื่อเก็งกำไรและเก็งกำไรเหมือนในอดีต

นักลงทุนระบุว่า การประมูลที่ดินในบางอำเภอที่มีสัญญาณการฟื้นตัวนั้นได้รับปัจจัยบวกค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อำเภอโดว์เลืองได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มที่จะกลายเป็นเมืองในอนาคตอันใกล้นี้ โดยมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ค่อนข้างสอดประสานกัน ทำเลที่ตั้งที่อำเภอโดว์เลืองนำออกประมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในชุมชนต่างๆ ล้วนเป็นทำเลที่สวยงามและการเดินทางที่สะดวก จึงได้รับความชื่นชมจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก

พื้นที่ประมูลที่ดินในหมู่บ้านเอียวบู ด้านหน้าสำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนตำบลงีถ่วน มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ เหงะอาน 1 จึงประสบความสำเร็จในการประมูลเพียงครั้งเดียว ภาพ: เหงียน ไห่

นักลงทุนในเมืองวินห์วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า ที่ดินในเขตงีหลกซึ่งมีผู้ซื้อจำนวนมากกำลังจะถูกรวมเข้ากับเมืองวินห์ เช่น ฟุกโท งีฟอง หรือเมืองวินห์ที่อยู่ใกล้เคียง นอกจากนี้ ในเขตงีหลกและเดียนเชา กลุ่มนักลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและบริษัทธุรกิจต่างๆ เช่น WHA และ VSIP กำลังลงทุนขยายพื้นที่ ซึ่งหมายความว่าจะมีนักลงทุนเช่าที่ดินมากขึ้น ความต้องการที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและผู้เชี่ยวชาญในชุมชนต่างๆ เช่น งีถวน งีซา งีลอง (งีหลก) เดียนเชา และเดียนอัน (เดียนเชา) จึงส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของนักลงทุน

แม้ว่าตลาดประมูลที่ดินในบางอำเภอจะมีสัญญาณการฟื้นตัว แต่ภาพรวม เศรษฐกิจอยู่ ในภาวะถดถอย ธุรกิจโดยเฉพาะธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงหลังจากการระบาดของโควิด-19 เป็นเวลา 2 ปี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและตลาดประมูลที่ดินฟื้นตัวได้ยากในระยะสั้น อย่างช้าที่สุดต้องไม่เกินสิ้นปีและต้นปี 2567 เมื่อนโยบายปรับโครงสร้างเศรษฐกิจมหภาคของรัฐมีผลบังคับใช้ เงื่อนไขสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ผ่อนคลายลง อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ลดลง เศรษฐกิจผ่านพ้นอุปสรรค เงินทุนไหลกลับเข้าสู่ช่องทางอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงจะฟื้นตัวและฟื้นตัว

นายเหงียน วัน บา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน

แหล่งที่มา: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html