การประมูลที่ดินนอกเขตฮานอยเริ่มซบเซาลง ผู้ซื้อกำลัง 'ตื่นแล้ว' หรือเป็นกลอุบายเก็งกำไรรูปแบบใหม่?

เมื่อวันที่ 23 พฤศจิกายน การประมูลที่ดิน 25 แปลงในเขตถั่นโอย ( ฮานอย ) สิ้นสุดลงหลังจากการประมูล 11 รอบ ที่ดินที่ราคาสูงสุดชนะการประมูลอยู่ที่ 75.3 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 14 เท่า ราคานี้ต่ำกว่าราคาประมูลในวันที่ 10 สิงหาคมมาก โดยราคาสูงสุดในขณะนั้นอยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลครั้งนี้ดึงดูดลูกค้า 97 ราย โดยมีใบสมัครเข้าร่วม 413 ใบ ซึ่งน้อยกว่าจำนวนใบสมัครที่ส่งเข้ามา 4,600 ใบ และใบสมัครที่ผ่านการคัดเลือก 4,201 ใบ จากผู้มีสิทธิ์ 1,545 คน ในการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน มีการประมูลที่ดิน 25 แปลงในถั่นโอยเช่นกัน โดยราคาประมูลสูงสุดอยู่ที่กว่า 90 ล้านดองต่อตารางเมตร การประมูลครั้งนี้มีผู้สนใจสมัครเข้าร่วมเพียง 400 รายจากลูกค้า 111 ราย จะเห็นได้ว่าราคาประมูลที่ชนะลดลงอย่างมาก

ในทำนองเดียวกัน ในเขตฮว่ายดึ๊ก ราคาประมูลก็ลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับช่วงพีค โดยราคาประมูลสูงสุดในสองรอบแรกในเดือนพฤศจิกายน 2567 อยู่ที่ 103 และ 109 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามลำดับ ขณะที่ราคาประมูลสูงสุดในรอบเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 133 ล้านดองต่อตารางเมตร

หรือในเขตฟุกเทอ ในการประมูลล่าสุด ราคาที่ชนะสูงสุดอยู่ที่เพียง 37.6 ล้านดองต่อตรม. ในขณะที่ 2 เดือนก่อน แปลงที่ดินบางแปลงที่นี่มีราคาสูงถึง 75 ล้านดองต่อตรม.

การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยเริ่มมีบรรยากาศเย็นลงหลายแห่ง (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

ไม่เพียงแต่ราคาที่ชนะการประมูลจะลดลง แต่จำนวนผู้เข้าร่วมในการประมูลยังลดลงอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

ในเขตฮว่ายดึ๊ก การประมูลที่ดินครั้งแรกเมื่อวันที่ 19 สิงหาคม มีผู้เข้าร่วม 500 ราย และเอกสาร 1,500 ชุด แต่ในการประมูลวันที่ 4 และ 11 พฤศจิกายน กลับมีผู้เข้าร่วมเพียง 100 กว่ารายเท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ในเขตแถ่งโอย การประมูลที่ดินเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน มีผู้เข้าร่วมเพียง 111 คน และเอกสารการประมูล 400 ฉบับ ลดลงกว่า 90% เมื่อเทียบกับการประมูลเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม ซึ่งมีผู้เข้าร่วม 1,500 คน และเอกสารการประมูล 4,000 ฉบับ ส่วนวันที่ 23 พฤศจิกายน มีลูกค้าเพียง 97 ราย และเอกสารการประมูล 413 ฉบับ

ในเขตฟุกเถา จำนวนผู้เข้าร่วมลดลงอย่างมาก โดยมีนักลงทุนลงทะเบียนเพียง 32 ราย และมีใบสมัครมากกว่า 120 ใบ ก่อนหน้านี้ การประมูลเมื่อวันที่ 17 กันยายน มีผู้เข้าร่วมมากกว่า 100 ราย

คุณ Pham Duc Toan ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ EZ Propert ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับสถานการณ์ที่การประมูลที่ดินเริ่มชะลอตัวลง โดยวิเคราะห์ว่าราคาที่ดินในการประมูลครั้งก่อนๆ ถูกดันให้สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก สภาพคล่องทางการเงินจะกลายเป็นปัญหาใหญ่ ผู้ชนะการประมูลพบว่าการขายต่อเป็นเรื่องยากเพราะหาผู้ซื้อไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่สูง และตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายด้านแหล่งเงินทุน

“ สภาพคล่องที่ไม่ดีอาจเป็นสาเหตุโดยตรงที่ทำให้ราคาประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ค่อยๆ เย็นลง ” นายโทอัน กล่าว

นายโทอัน กล่าวว่า การประมูลเมื่อเร็ว ๆ นี้พบว่าจำนวนผู้สมัครและราคาที่ชนะการประมูลลดลงอย่างมาก อาจเป็นเพราะผู้ซื้อ "ตื่นขึ้น" หลังจากที่ราคาพุ่งสูงขึ้นจนน่าเวียนหัว

“ นักลงทุนบางรายไม่สนใจที่จะจ่ายราคาสูงเกินไปเพื่อซื้อที่ดินแล้วโอนไปทำกำไรอีกต่อไป พวกเขาต่างเห็นว่าราคาปัจจุบันไม่สมเหตุสมผล หากหาผู้ซื้อไม่ได้ภายในหนึ่งเดือน พวกเขาจะต้องเสียเงินมัดจำ บทเรียนจากการประมูลที่ดินในเขตถั่นโอยเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ดังนั้นพวกเขาจึงระมัดระวังมากขึ้น ” คุณตวนวิเคราะห์

นอกจากนี้ นายตวนกล่าวว่า พื้นที่ชานเมืองของฮานอย เช่น ฮหว่ายดึ๊ก แถ่งโอย หรือฟุกเทอ ล้วนมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่สม่ำเสมอ พื้นที่เหล่านี้อาจน่าสนใจในระยะสั้น แต่หากราคาที่ดินถูกกดดันสูงเกินไป ก็จะไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด นำไปสู่ภาวะ "ถือครองที่ดินและรอจังหวะที่เหมาะสม" เป็นเวลานาน ซึ่งทำให้ความน่าสนใจของที่ดินที่นำมาประมูลลดลง

อีกเหตุผลหนึ่งที่คุณโทอันให้ไว้ก็คือ นายหน้าที่ดินซึ่งถือครองที่ดินไว้ล่วงหน้าและไม่สามารถขายที่ดินได้ ก็ได้สูญเสียเงินฝากไป ทำให้เงินทุนทางการเงินค่อยๆ หมดลง

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า มีความเป็นไปได้อย่างมากที่สถานการณ์ “เย็นลง” อาจเป็นกลอุบายใหม่ของนักเก็งกำไรและนายหน้าด้วยเช่นกัน

ราคาประมูลที่ลดลงเมื่อเร็วๆ นี้อาจเป็นผลมาจากกลอุบายของนายหน้าที่ดินเพื่อสร้างผลกระทบทางจิตวิทยาต่อตลาด กลุ่มนายหน้าหรือนักเก็งกำไรรายใหญ่มักจงใจเข้าร่วมประมูลโดยลดราคาหรือลดราคาที่ชนะการประมูลลง เพื่อให้เกิดความรู้สึกว่าราคาที่ดินกำลัง "เย็นลง"

กลอุบายนี้อาจเป็นการบังคับให้นักลงทุนรายย่อยขายที่ดินที่ซื้อไว้ก่อนหน้านี้ในราคา "ดี" หรือเพื่อทำให้ผู้ซื้อจริงรู้สึกว่านี่เป็นโอกาสที่ดีในการมีส่วนร่วม " นายดินห์กล่าว

ด้วยเหตุนี้ พ่อค้าที่ดินจึงไม่ลังเลที่จะใช้กลอุบายต่างๆ เช่น การกระจายข่าวลดราคา การประมูล หรือแม้แต่การวางเงินมัดจำปลอม เพื่อควบคุมจิตใจของผู้เข้าร่วม เมื่อราคาที่ดินถูกกดลงมา กลุ่มคนเหล่านี้จะรวบรวมสินค้าในราคาถูกและรอโอกาสดันราคาขึ้นอีกครั้งเมื่อตลาดฟื้นตัว ไม่เพียงเท่านั้น การจงใจไม่เพิ่มราคาประมูลที่ชนะยังช่วยให้สามารถกำจัดสินค้าคงคลังได้เร็วขึ้นอีกด้วย

เพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดประมูลที่ดิน ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รัฐต้องควบคุมราคาเริ่มต้น และให้มีกลไกการประมูลที่โปร่งใสมากขึ้น จำกัดสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินดันราคาขึ้นจนก่อให้เกิดการหยุดชะงักในตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในการประมูลที่ดิน จำเป็นต้องเพิ่มราคาเริ่มต้นและอัตราเงินมัดจำในการประมูล กำหนดราคาเริ่มต้นให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด จำกัดการโอนภายใน 5 ปี และกำหนดให้ก่อสร้างภายใน 2-3 ปี รวมถึงย่นระยะเวลาการชำระเงินหลังจากชนะการประมูล...

เจา อันห์

แหล่งที่มา