‘นายหน้าที่ดิน’ ‘ปลอด’ กฎหมายควบคุม?

‘นายหน้าที่ดิน’ ‘ปลอด’ กฎเกณฑ์?

ในการแถลงข่าวประจำรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ รองรัฐมนตรี กระทรวงก่อสร้าง Nguyen Viet Hung กล่าวว่า มีสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินขึ้นราคา ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น และก่อกวนตลาด ตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดินหลายแห่งในเขตชานเมืองฮานอย ผู้ที่สนใจได้ขึ้นราคาสูงมาก แต่กลับผิดสัญญาการวางเงินมัดจำ

เพื่อควบคุมตลาด รองปลัดกระทรวง เหงียน เวียด หุ่ง กล่าวว่า มีกฎหมายที่ชัดเจนมากมาย เช่น ประมวลกฎหมายอาญา กฎหมายการแข่งขัน กฎหมายที่ดิน และโดยเฉพาะกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งมีบทบัญญัติจำนวนมากที่ห้ามมิให้ราคาพุ่งสูงและการรบกวนตลาด

หัวหน้า ครม. เผยสถานการณ์นายหน้าที่ดินโก่งราคา ดันราคาบ้านขึ้น ก่อความวุ่นวายในตลาด (ภาพ : สธ.)

ในขณะเดียวกัน รัฐบาล กระทรวงก่อสร้าง และหน่วยงานในท้องถิ่นก็ได้ออกกฎระเบียบของตนเองเพื่อป้องกันการขึ้นราคาและการแสวงหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่ากฎระเบียบในปัจจุบันยังไม่สามารถแก้ไขปัญหา "นายหน้าที่ดิน" ที่เข้ามาก่อกวนตลาดได้อย่างสมบูรณ์

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “นายหน้าที่ดิน” ในปัจจุบันเปรียบเสมือน “ไวรัสดื้อยา” เนื่องมาจากมีกลอุบายและวิธีการหลบเลี่ยงกฎหมายมากมาย

ตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดิน ระเบียบปฏิบัติจะระบุอย่างชัดเจนว่า “หากผู้ชนะการประมูลไม่ดำเนินการตามธุรกรรม เงินมัดจำจะถูกริบ” อย่างไรก็ตาม ระดับเงินมัดจำที่ต่ำมากไม่ได้เป็นอุปสรรค

หรือในการซื้อขายอพาร์ตเมนท์ “นายหน้าที่ดิน” จำนวนมากมักทำธุรกรรมปลอมเพื่อขึ้นราคาอพาร์ตเมนท์ แต่การจะตรวจสอบว่าหน่วยงานใดจะตรวจสอบว่าธุรกรรมเหล่านี้เป็นของปลอมหรือไม่ เป็นการ “ขายจากมือซ้ายสู่มือขวา” หรือไม่นั้น เป็นเรื่องยาก ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบในปัจจุบัน จึงยากที่จะแก้ไขสถานการณ์ “นายหน้าที่ดิน” ที่เข้ามาก่อกวนตลาดได้อย่างสมบูรณ์

ข้อเสนอใหม่บางประการ

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ กระทรวงการคลัง ศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้าน/ที่ดินหลายหลัง พร้อมทั้งจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกละทิ้งและไม่ได้ใช้ กระทรวงฯ หวังว่านโยบายนี้จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเน็ต" ที่จะก่อกวนตลาด

ความเห็นจำนวนมากยังเสนอให้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองเพื่อ "ปรับลด" ราคาที่อยู่อาศัย ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการหารือถึงประเด็นการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง แต่ยังไม่มีการประกาศใช้ ปัจจุบัน ความเห็นจำนวนมากยังคงเชื่อว่าการจัดเก็บภาษีดังกล่าวไม่มีประสิทธิภาพ

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ประเมินว่าข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองในขณะนี้ไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง เพราะไม่เพียงแต่จะทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้ผู้คนไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ สิ่งที่อันตรายยิ่งกว่าคือความเป็นไปได้ที่จะเกิดปฏิกิริยาตอบโต้เมื่อผู้คนตกอยู่ในวังวนของการใช้จ่ายที่ตึงตัวจนทำให้เศรษฐกิจถดถอย

คุณ Hien วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบต่างๆ อย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานานแล้ว เริ่มจากการระบาดของโรค ความยากลำบากทางภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างประเทศ จากนั้นนโยบายเข้มงวดสินเชื่อ และเหตุการณ์เชิงลบอื่นๆ หลังจากพยายามมาหลายครั้ง ตลาดก็เริ่มฟื้นตัว แต่ยังคงยากลำบากมาก

ภาพประกอบ. (ที่มา: ST)

ประเด็นที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการฟื้นความเชื่อมั่นของตลาด โดยหลีกเลี่ยงอุปสรรคใหม่ๆ เช่น การเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่จริงแล้ว เมื่อไม่นานมานี้ นครโฮจิมินห์ได้เสนอกรอบราคาที่ดินใหม่ แต่กลับไม่ได้รับความเห็นชอบจากสังคมทันที

ไม่ต้องพูดถึงเลยว่าเมื่อคนซื้อที่ดินก็ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เสียภาษีที่ดินเต็มจำนวน สร้างงานให้คนขายที่ดินมีรายได้ สูบเงินกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ... เมื่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น แสดงว่าผู้ลงทุนได้มีส่วนสนับสนุนอุตสาหกรรมก่อสร้าง ช่วยบริโภคเหล็ก เหล็กกล้า ไม้ เฟอร์นิเจอร์... ดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่พวกเขาจะต้องเสียภาษีเพิ่ม

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีบทบาทสำคัญในการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกด้วย ตัวอย่างเช่น สำหรับผู้ประกอบการ นอกจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทแรก เช่น โรงงาน ร้านค้า ฯลฯ แล้ว พวกเขายังต้องเป็นเจ้าของหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยอีกด้วย ในกรณีนี้ การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองจะทำให้ราคาสินค้าและบริการที่ขายถูกบวกกับอัตราภาษีประจำปี และในท้ายที่สุด ผู้บริโภคจะเป็นผู้รับภาระทั้งหมด

นอกจากข้อเสนอข้างต้น กระทรวงก่อสร้างยังได้ออกเอกสาร 2 ฉบับ เพื่อขอให้หน่วยงานในพื้นที่ปฏิบัติตามโทรเลขของนายกรัฐมนตรีหมายเลข 82 อย่างเคร่งครัด ได้แก่ การเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแลการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการของผู้ลงทุนและนายหน้าที่กระทำการโดยทุจริตและแสวงหากำไรเกินควร และดำเนินมาตรการป้องกันและจัดการอย่างเร่งด่วน

เร่งรัดดำเนินการทางการบริหารด้านการลงทุน การอนุมัติพื้นที่ และการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าจะสร้างรายได้ในตลาด และลดการแสวงหากำไรเกินควร โดยเฉพาะในฮานอยและนครโฮจิมินห์

เสนอให้รัฐบาลมอบหมายให้กระทรวงก่อสร้างประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องศึกษาเสนอต่อหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่พิจารณาสัญญาณรูปแบบศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการเพื่อจำกัดความเสี่ยงด้านราคา

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html