ผู้เชี่ยวชาญ “มองตรง พูดตรงไปตรงมา” เกี่ยวกับภาพอสังหาฯ ในปี 2567

บ้านพักสังคมต้องอาศัยมือรัฐ

PV: ปี 2023 เป็นปีที่มีความยากลำบากและความท้าทายมากมายสำหรับ เศรษฐกิจ เวียดนามโดยรวมและภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รัฐบาลได้ออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อช่วยเหลือตลาด คุณประเมิน "การสนับสนุน" จากนโยบายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอย่างไร

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ในช่วงหลังนี้ นโยบายที่ รัฐบาล ออกมีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นโยบายที่รัฐบาลออกมีขึ้นเพียงเพื่อสร้างความมั่นใจในจิตวิญญาณเท่านั้น ไม่ได้มุ่งเข้าแทรกแซงอย่างลึกซึ้ง ตรงไปตรงมา และละเอียดถี่ถ้วน เพื่อสร้างสุขภาพที่ดีให้กับผู้ที่มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ - ผู้เชี่ยวชาญ “มองตรง พูดตรง” กับภาพอสังหาฯ ปี 2567 — ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดึ๊ก

อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผม “ความเจ็บป่วย” ของตลาดอสังหาฯ ไม่ได้อยู่ที่นโยบาย แต่อยู่ที่ตัวผู้ประกอบการเอง (การลงทุนผิดกลุ่ม การลงทุนผิดเป้าหมาย ผู้ประกอบการ “เลี้ยงไก่” หรือ PV) เมื่อการลงทุนผิด ผู้ประกอบการก็กู้เงินจากธนาคารจำนวนมาก ไม่มีความสามารถในการแก้ปัญหา… ดังนั้นไม่มีนโยบายใดที่จะ “ช่วย” พวกเขาได้ นอกจากนี้ นโยบายหรือกฎหมายยังมีความล่าช้าในระดับหนึ่ง ดังนั้นจึงไม่สามารถรับมือได้ในชั่วข้ามคืน

PV: หลายฝ่ายมองว่า พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ได้ขจัดอุปสรรคของที่อยู่อาศัยสังคมไปแล้ว คุณคิดอย่างไรกับเรื่องนี้?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: จุดประสงค์ของบ้านพักสังคมคือการช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่อยู่อาศัย ถือเป็นนโยบายที่ดี แต่สิ่งสำคัญคือต้องทำอย่างไร

กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) มีความเปิดกว้างมากขึ้น ช่วยให้คนจนมีเงื่อนไขในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของรัฐ อย่างไรก็ตาม ในความเห็นส่วนตัวของฉัน ที่อยู่อาศัยของรัฐควรได้รับความช่วยเหลือจากรัฐแทนที่จะพึ่งพาธุรกิจ

ในความเป็นจริง ธุรกิจหลายแห่งรวมทั้งเราด้วยได้ลงทุนด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ไม่สามารถอยู่รอดได้ ในเวลานั้น เมื่อมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ก็มีขั้นตอนการบริหาร ราคาที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยของธนาคาร และระยะเวลาการก่อสร้างที่ยาวนาน ทำให้ธุรกิจประสบภาวะขาดทุนสองเท่า ดังนั้น ในปัจจุบัน ธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งจึงลงทุนในที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เราตั้งเป้าไว้ว่าจะมีบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2030 แต่เราไม่มีเงินทุนหรือกลไกที่จะทำเช่นนั้น ในความคิดของฉัน การจะ "บรรลุเป้าหมาย" ตามที่วางแผนไว้คงเป็นเรื่องยาก

ในความเห็นของฉัน เราควรพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าและมีกฎเกณฑ์และมาตรฐานในการพัฒนากลุ่มนี้ ที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่จำเป็นต้องมีคุณภาพสูงเช่นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้นคนจนจึงเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้ง่ายกว่า

อสังหาฯ จะรอดพ้นภาวะซบเซาได้หรือไม่?

PV: หลายๆ ความเห็นบอกว่าตลาดอสังหาฯ ได้รับปัจจัยบวกหลายอย่าง และปัจจุบันมีข้อมูลดีๆ เพียงพอที่จะเริ่มรอบใหม่ได้ คุณมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับภาพอสังหาฯ ในปี 2024?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มแย่ลงตั้งแต่ปี 2022 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2023 และหลายคนเชื่อว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในช่วงปลายปี 2023 อย่างไรก็ตาม ตลาดในปีนี้ดูมืดมนอย่างเห็นได้ชัดจากข้อเท็จจริงที่ว่ามีคนจำนวนมากล้มละลาย บริษัทหลายแห่งล้มละลาย และบัญชีของพวกเขาถูกล็อค...

ในความคิดของฉัน ปี 2023 ถือเป็นปีที่ “มืดมน” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นคำร้องต่อทางการอย่างต่อเนื่องเพื่อขอ “การช่วยเหลือ” เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ตลาดหยุดชะงักและพังทลาย

อสังหาริมทรัพย์ - ผู้เชี่ยวชาญ — ผู้เชี่ยวชาญมองว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มมืดมนต่อไป

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากผลกระทบของโควิด-19 ทำให้หลายคน “วิตกกังวล” ถึงขั้นต้องใช้เงินออมเพื่อดำรงชีวิต ไม่มีเงินออม ไม่มีเงินซื้อบ้าน

นอกจากนี้ เรายังต้องเผชิญกับความจริงที่ว่า ในขณะที่ผู้คนยังคงดิ้นรนกับชีวิตประจำวัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมืดมน และจะยากที่จะกลับมาสดใสได้ ดังนั้น ในมุมมองของฉัน ในปี 2024 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเติบโตได้ตามที่คาดไว้ ฉันจะพูดตรงๆ ว่าตลาดจะยังคงมืดมนต่อไป

PV: เพราะเหตุใดคุณจึงให้มุมมองว่าตลาดอสังหาฯ ไม่รอดพ้นจากสถานการณ์ที่เลวร้ายนี้?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เน้นการลงทุนในผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ พวกเขาสร้างวิลล่า ตึกแถว รีสอร์ท ฯลฯ ด้วยราคาที่แพงขึ้นหลายหมื่นล้านดองในช่วงเวลาสั้นๆ พวกเขาผลิตสินค้าเพื่อคนรวย มีเพียงเจ้าพ่อเท่านั้นที่สามารถซื้อได้ โดยไม่ใส่ใจกับการผลิตสินค้าเพื่อคนรายได้น้อยเลย

ความจริงข้อนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย เท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในพื้นที่อื่นๆ อีกหลายแห่งด้วย โครงการที่เปิดดำเนินการอย่างมากมายไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อชุมชนหรือสังคม แต่เปิดขึ้นเพื่อช่วยเหลือตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักพัฒนาวิลล่า รีสอร์ท อาคารพาณิชย์ ฯลฯ ด้วยความหวังว่าจะทำกำไรได้ อย่างไรก็ตาม โครงการเหล่านี้มีขนาดใหญ่มาก จำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคารและออกพันธบัตรเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในบริบทเศรษฐกิจที่ยากลำบาก ธุรกิจต่างๆ มีความเสี่ยง เนื่องจากประสิทธิภาพในการใช้กลุ่มนี้ยังไม่สูง แม้กระทั่งพื้นที่หลายแห่งก็ถูกสร้างและปล่อยทิ้งร้าง ปล่อยเช่าในราคา 0 บาทภายใน 1-2 ปี สภาพคล่องต่ำ อัตราดอกเบี้ยสูง แรงกดดันในระยะเวลาครบกำหนดสูง ทำให้ธุรกิจประสบปัญหา หากพูดให้เห็นภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์อยู่ในภาวะ “หยุดชะงัก” มีโครงการจำนวนมากล้มเหลว นักลงทุนไม่สามารถเอาเงินคืนได้ เมื่อพิจารณาบริบทจริง จะเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่ยังคงมี “เมฆดำ” มากมาย

นอกจากนี้ เร็วๆ นี้ รัฐจะระบุบ้านและเก็บภาษีจากเจ้าของบ้านหลังที่สอง ซึ่งถือเป็นการโจมตีครั้งร้ายแรงต่อนักเก็งกำไรและผู้ฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ที่ "ถือครอง" อสังหาริมทรัพย์จะถูกบังคับให้ขายและหลบหนี

นอกจากนี้ รัฐบาลได้เข้มงวดสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ธุรกิจประสบปัญหา อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของฉัน นโยบายนี้ถูกต้องมาก ฉันจะยกตัวอย่างกรณีของ Van Thinh Phat ที่มีธุรกิจหลายร้อยแห่งกู้ยืมเงินทุน ซึ่งก่อให้เกิดผลที่ตามมามากมาย การเข้มงวดการออกพันธบัตรและสินเชื่อธนาคารในลักษณะนี้มีความจำเป็น

ในปี 2024 การครบกำหนดของธนาคารก็เป็นภาระสำหรับธุรกิจเช่นกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจะต้องครบกำหนดของธนาคารและพันธบัตรในขณะที่กระแสเงินสดจำนวนมากไม่มีให้ใช้ และเท่าที่ฉันทราบ มีธุรกิจที่ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้แม้แต่ดองเดียว เนื่องจากพวกเขาลงทุนจำนวนมากในกลุ่มระดับไฮเอนด์ แต่ใครยังใช้เงินซื้อสินค้าอยู่ ธุรกิจหลายแห่ง "ยืดเวลา" โดยแนะนำให้ผู้คนขยายเวลาออกไปอีก 1-2 ปีหรือเปลี่ยนมาใช้ผลิตภัณฑ์ที่ขายไม่ออก ความเป็นจริงทั้งหมดนี้แสดงให้เห็นภาพบางส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

PV: อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ในปี 2024 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย ธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องได้รับการ “ช่วยเหลือ” หรือไม่?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: จริงๆ แล้ว เมื่อไม่นานนี้ มีธุรกิจจำนวนมากที่ดำเนินการในลักษณะเก็งกำไรและฉวยโอกาส สร้างความปั่นป่วนให้กับตลาด พวกเขาขายผลิตภัณฑ์ที่เก็งกำไรและไม่มีประสิทธิภาพ และหากเรา "ช่วยเหลือ" พวกเขา ก็จะไม่เป็นธรรมต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ

ทำไมเราต้อง “กอบกู้” บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทั้งๆ ที่ทำธุรกิจเก็งกำไรโดยไม่สร้างประโยชน์ให้ชุมชน ในความคิดของฉัน ธุรกิจที่ทำธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีโครงการที่ดี และมีเป้าหมายในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยควรได้รับการกอบกู้ ธุรกิจที่ทำธุรกิจไม่ถูกต้องควรปล่อยให้ตลาดเป็นผู้ตัดสินใจ

PV: ขอบคุณสำหรับการสัมภาษณ์!

งานซาง

แหล่งที่มา