ผู้เชี่ยวชาญ “มองตรง พูดตรงไปตรงมา” เกี่ยวกับภาพอสังหาฯ ปี 2567

บ้านพักสังคมต้องอาศัยความร่วมมือจากรัฐ

PV: ปี 2566 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความยากลำบากและความท้าทายมากมายสำหรับ เศรษฐกิจ เวียดนามโดยรวม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลได้ออกนโยบายมากมายเพื่อช่วยเหลือตลาด คุณประเมิน "การสนับสนุน" จากนโยบายต่างๆ ที่มีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาอย่างไร

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ในช่วงที่ผ่านมา นโยบายต่างๆ ที่ รัฐบาล ออกล้วนส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม นโยบายที่รัฐบาลออกนั้นเป็นเพียงการสร้างความเชื่อมั่นในจิตวิญญาณ ไม่ใช่การแทรกแซงอย่างจริงจัง ตรงไปตรงมา และละเอียดถี่ถ้วน เพื่อสร้างสุขภาพที่ดีให้กับประชาชนที่มีส่วนร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดึ๊ก

อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผม “ความเจ็บป่วย” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ที่นโยบาย แต่อยู่ที่ตัวผู้ประกอบการเอง (การลงทุนผิดกลุ่ม การลงทุนผิดกลุ่มเป้าหมาย หรือ “การเลี้ยงไก่” - PV) เมื่อการลงทุนผิดพลาด ผู้ประกอบการก็กู้ยืมเงินจากธนาคารจำนวนมาก ไม่มีความสามารถในการแก้ไขปัญหา... ก็ไม่มีนโยบายใดที่จะ “ช่วย” พวกเขาได้ นอกจากนี้ นโยบายหรือกฎหมายยังมีความล่าช้าอยู่บ้าง จึงไม่สามารถแก้ไขให้เสร็จได้ในชั่วข้ามคืน

PV: หลายความเห็นบอกว่ากฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ได้ขจัดปัญหาคอขวดของที่อยู่อาศัยสังคม คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับเรื่องนี้?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: จุดประสงค์ของบ้านพักอาศัยสังคมคือการช่วยเหลือคนยากจนให้มีที่อยู่อาศัย ถือเป็นนโยบายที่ดี แต่สิ่งสำคัญคือวิธีการดำเนินการ

กฎระเบียบใหม่ในกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) มีความเปิดกว้างมากขึ้น ช่วยให้คนยากจนมีเงื่อนไขในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคม อย่างไรก็ตาม ในความคิดเห็นส่วนตัวของฉัน ที่อยู่อาศัยสังคมควรได้รับการสนับสนุนจากรัฐ แทนที่จะพึ่งพาภาคธุรกิจ

ที่จริงแล้ว ธุรกิจหลายแห่ง รวมถึงเราด้วย ได้ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่หลังจากนั้นไม่นานก็ไม่สามารถอยู่รอดได้ ในเวลานั้น การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมมีขั้นตอนการบริหาร ราคาที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยธนาคาร และระยะเวลาการก่อสร้างที่ยาวนาน ทำให้ธุรกิจประสบภาวะขาดทุนเป็นสองเท่า ดังนั้น ในปัจจุบันจึงมีธุรกิจเพียงไม่กี่แห่งที่ลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

เราตั้งเป้าหมายไว้ว่าจะมีบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2030 แต่เราไม่มีเงินทุนหรือกลไกที่จะบรรลุเป้าหมายนี้ ในความคิดของฉัน การจะ "บรรลุเป้าหมาย" ตามที่วางแผนไว้คงเป็นเรื่องยาก

ในความเห็นของผม เราควรพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า และมีกฎหมายและมาตรฐานเพื่อพัฒนากลุ่มนี้ ที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่จำเป็นต้องมีคุณภาพสูงเหมือนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เพื่อให้คนยากจนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดได้ง่ายขึ้น

อสังหาฯ จะรอดพ้นจากภาวะซบเซาได้หรือไม่?

PV: หลายความเห็นบอกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับปัจจัยบวกมากมาย และปัจจุบันมีข้อมูลที่ดีเพียงพอที่จะเริ่มต้นวัฏจักรใหม่ คุณมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567?

นายเหงียน วัน ดึ๊ก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มแย่ลงตั้งแต่ปี 2565 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566 และหลายคนเชื่อว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในช่วงปลายปี 2566 อย่างไรก็ตาม ปีนี้เป็นปีที่ตลาดซบเซา ดังจะเห็นได้จากข้อเท็จจริงที่ว่ามีคนจำนวนมากล้มละลาย บริษัทต่างๆ ล้มละลาย และบัญชีของพวกเขาถูกล็อค...

ในความคิดของผม ปี 2566 เป็นปีที่ “มืดมน” สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่อย่างต่อเนื่องเพื่อ “ช่วยเหลือ” ไม่ให้ตลาดหยุดชะงักและพังทลาย

ผู้เชี่ยวชาญชี้ตลาดอสังหาฯ ปี 67 จะยังคงซบเซาต่อไป

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้หลายคนรู้สึก “วิตกกังวล” แม้กระทั่งต้องใช้เงินออมเพื่อดำรงชีวิต พวกเขาไม่มีเงินออม ไม่มีเงินซื้อบ้าน

เราต้องเผชิญกับความจริงที่ว่า แม้ว่าผู้คนจะยังคงดิ้นรนกับชีวิตประจำวัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงซบเซา และยากที่จะกลับมาสดใสได้ ดังนั้น ในมุมมองของผม ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถเติบโตได้ตามที่คาดการณ์ไว้ ผมขอพูดตรงๆ ว่าตลาดจะยังคงซบเซาต่อไป

PV: เพราะเหตุใดคุณจึงมองว่าตลาดอสังหาฯยังไม่รอดพ้นจากภาวะซบเซา?

คุณเหงียน วัน ดึ๊ก: เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มุ่งเน้นไปที่การลงทุนในสินค้าระดับไฮเอนด์ พวกเขาสร้างวิลล่า ตึกแถว รีสอร์ท ฯลฯ ด้วยราคาที่แพงลิ่ว มูลค่าเพิ่มขึ้นหลายหมื่นล้านดองภายในระยะเวลาอันสั้น พวกเขาผลิตสินค้าเพื่อคนรวย มีเพียงมหาเศรษฐีเท่านั้นที่สามารถซื้อได้ โดยไม่สนใจที่จะผลิตสินค้าเพื่อคนรายได้น้อย

ความจริงข้อนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย เท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นในพื้นที่อื่นๆ อีกมากมาย โครงการที่เปิดกว้างเหล่านี้ไม่ได้เป็นประโยชน์ต่อชุมชนหรือสังคม แต่เปิดขึ้นเพื่อช่วยเหลือตัวเอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงพัฒนาวิลล่า รีสอร์ท อาคารพาณิชย์ ฯลฯ อย่างจริงจัง โดยหวังผลกำไร อย่างไรก็ตาม โครงการเหล่านี้มีขนาดใหญ่ จำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารและออกพันธบัตรจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม ในบริบททางเศรษฐกิจที่ยากลำบาก ธุรกิจต่างๆ มีความเสี่ยง เนื่องจากประสิทธิภาพการใช้งานส่วนนี้ยังไม่สูงนัก แม้กระทั่งหลายพื้นที่ถูกปล่อยทิ้งร้างและปล่อยเช่าในราคา 0 ดองภายใน 1-2 ปี ภาวะสภาพคล่องต่ำ อัตราดอกเบี้ยสูง และแรงกดดันด้านอายุสัญญาที่สูง ทำให้ธุรกิจต้องประสบปัญหา กล่าวโดยเปรียบเทียบ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์กำลังอยู่ในภาวะ "หยุดนิ่ง" โครงการจำนวนมากล้มเหลว นักลงทุนไม่สามารถได้เงินคืน เมื่อพิจารณาจากบริบทที่แท้จริง จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่ก็ยังมี "เมฆดำ" มากมาย

ยิ่งไปกว่านั้น เร็วๆ นี้ รัฐจะระบุบ้านและเก็บภาษีจากเจ้าของบ้านหลังที่สอง ซึ่งถือเป็นหายนะร้ายแรงสำหรับนักเก็งกำไรและผู้ฟอกเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ที่ "ถือครอง" อสังหาริมทรัพย์จะถูกบังคับให้ขายและหลบหนี

นอกจากนี้ รัฐบาลเพิ่งเข้มงวดสินเชื่อ ส่งผลให้ภาคธุรกิจประสบปัญหา อย่างไรก็ตาม ในความเห็นของผม นโยบายนี้ถูกต้องมาก ผมจะยกตัวอย่างกรณีของวัน ถิญ ฟัต ซึ่งมีธุรกิจหลายร้อยแห่งกู้ยืมเงินทุน ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบมากมาย การเข้มงวดการออกพันธบัตรและสินเชื่อธนาคารเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น

ในปี 2567 ภาวะธนาคารพาณิชย์ (Bank Maturity) ก็เป็นภาระสำหรับธุรกิจเช่นกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจะต้องชำระหนี้ธนาคารและพันธบัตรให้ครบกำหนด ในขณะที่กระแสเงินสดจำนวนมากยังไม่พร้อม และเท่าที่ผมทราบ ปัจจุบันมีธุรกิจที่ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้แม้แต่บาทเดียว เพราะพวกเขาลงทุนในกลุ่มธุรกิจระดับไฮเอนด์เป็นจำนวนมาก แต่ใครบ้างที่ยังใช้เงินซื้อสินค้า ธุรกิจหลายแห่ง "ต่อลมหายใจ" ด้วยการแนะนำให้ผู้คนต่อสัญญาอีก 1-2 ปี หรือเปลี่ยนไปซื้อสินค้าที่ขายไม่ออก ความจริงทั้งหมดนี้ได้แสดงให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์บางส่วนแล้ว

PV: ถึงอย่างนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการ "ช่วยเหลือ" ไหมครับ?

คุณเหงียน วัน ดึ๊ก: จริงๆ แล้ว ช่วงนี้มีธุรกิจมากมายที่ดำเนินธุรกิจแบบเก็งกำไรและฉวยโอกาส สร้างความปั่นป่วนให้กับตลาด พวกเขาขายสินค้าเก็งกำไรและไม่มีประสิทธิภาพ และหากเรา "ช่วยเหลือ" พวกเขา ก็จะไม่เป็นธรรมต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ

ทำไมเราต้อง "กอบกู้" บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในเมื่อพวกเขาทำธุรกิจเก็งกำไรโดยไม่สร้างประโยชน์ให้กับชุมชน ในความคิดของฉัน ธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพ มีโครงการที่ดี และมุ่งพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ควรได้รับการกอบกู้ ธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจไม่ถูกต้องควรปล่อยให้ตลาดเป็นผู้ตัดสินใจ

PV: ขอบคุณสำหรับการสัมภาษณ์!

งานซาง

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html