อพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูญเสีย 'รูปแบบ' จำกัดจำนวนธุรกรรมต่อปีสำหรับบุคคลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตลาด ฮานอย มีอัตราการสนใจและจำนวนรายการลดลง อุปทานที่อยู่อาศัยในสังคมขาดแคลนในพื้นที่เมืองพิเศษสองแห่ง และบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อและขายเกินกว่า 10 ครั้งต่อปี... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: ในเดือนพฤษภาคม 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่มีการเติบโต ขณะที่กลุ่มและประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลง (ภาพ: Linh An)

จำนวนรายการอพาร์ทเมนท์ในฮานอยลดลง 9%

ตามข้อมูลตลาดจาก Batdongsan.com.vn ในเดือนพฤษภาคม 2024 ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นกลุ่มเดียวที่เติบโต ในขณะที่กลุ่มและประเภทอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ส่วนใหญ่มีความสนใจลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในตลาดการซื้อและขายในเดือนพฤษภาคมเพิ่มขึ้น 9% และตลาดการเช่าเพิ่มขึ้น 6%

ที่น่าสังเกตคือ ในเดือนมิถุนายน ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยไม่สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้อีกต่อไปเหมือนในเดือนพฤษภาคม ซึ่งระดับความสนใจยังคงเท่าเดิมเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และจำนวนรายการประกาศขายลดลง 9% ในตลาดซื้อและขาย ในส่วนของตลาดให้เช่า อพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็มีพัฒนาการที่ไม่ค่อยดีนัก โดยระดับความสนใจเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเพียง 4% แต่จำนวนรายการประกาศขายลดลงเล็กน้อย 4%

ตามรายงานของ Batdongsan.com.vn ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่ตกต่ำลงนั้นเป็นส่วนหนึ่งของการตกต่ำโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย โดยความสนใจในตลาดทั้งหมดลดลง 9% และจำนวนรายการประกาศขายลดลง 6% เขตเกือบทั้งหมดของฮานอยลดลง 3 ถึง 19%

ไม่เพียงแต่เฉพาะอพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่เซกเมนต์และประเภทอื่นๆ ก็ยังมีความสนใจและจำนวนรายการประกาศลดลงเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า ในตลาดการซื้อและขาย ความสนใจในบ้านส่วนตัวในฮานอยลดลง 16% จำนวนรายการประกาศลดลง 3% ความสนใจในที่ดินลดลง 16% จำนวนรายการประกาศยังคงเท่าเดิม ตัวเลขที่คล้ายกันในกลุ่มบ้านหน้าถนนในฮานอยอยู่ที่ 14% และ 10% ตามลำดับ ตลาดวิลล่าในฮานอยก็ไม่ดีขึ้นเช่นกันเมื่อความสนใจลดลง 11% จำนวนรายการประกาศลดลง 12%

ในตลาดการเช่า อพาร์ตเมนต์และหอพักเป็นเพียงสองกลุ่มเท่านั้นที่มีผู้สนใจเพิ่มขึ้น โดยมีตัวเลขเฉพาะที่ 4% และ 5% อย่างไรก็ตาม จำนวนรายการประกาศสำหรับทั้งสองกลุ่มนี้ลดลง แสดงให้เห็นว่าอุปทานในเดือนที่ผ่านมาไม่มาก โดยมีการลดลงโดยเฉพาะที่ 4%

สำหรับบ้านส่วนตัวให้เช่า ระดับความสนใจและจำนวนรายการประกาศขายบ้านส่วนตัวลดลง 7% สำหรับทาวน์เฮาส์ ระดับความสนใจลดลง 13% จำนวนรายการประกาศขายเพิ่มขึ้น 6% ระดับความสนใจสำหรับสำนักงานลดลง 9% จำนวนรายการประกาศขายลดลง 15%

จากการสำรวจจริงที่จัดทำโดย Batdongsan.com.vn พบว่าระดับราคาตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยหรือคงเดิมเมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคม 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Hei Tower เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 4.9-5.2 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำเป็น 4.95-5.3 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนอยู่ที่ 5,300 - 7,300 ล้านดองขึ้นไป ในโครงการ Hapulico Complex อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำราคาเพิ่มขึ้นจาก 4,100 - 4,300 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์เป็น 4,200 - 4,400 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนในโครงการ Bohemia Residence ยังคงมีราคาเสนอขายอยู่ที่ 7,000 - 7,300 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

คาดว่าราคาค่าเช่าที่ดินภาคอุตสาหกรรมภาคเหนือยังมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยกิจกรรมนำเข้า-ส่งออกและการผลิตยังคงแสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยมูลค่ารวมของการนำเข้า-ส่งออกเพิ่มขึ้น 15.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอยู่ที่ 368,530 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

รายงานไตรมาสที่ 2 ของ CBRE ระบุว่าสำหรับตลาดที่ดินอุตสาหกรรม ราคาที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดระดับ 1 ในภาคเหนือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน โดยแตะระดับเฉลี่ย 134 USD/m2/ระยะเวลาคงเหลือ พื้นที่ดูดซับใน 6 เดือนแรกของปี 2024 สูงถึงกว่า 220 เฮกตาร์ ช่วยให้อัตราการครอบครองที่ดินในภาคเหนือยังคงอยู่ที่ 83% เพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ผู้ผลิตอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นผู้นำตลาดภาคเหนือด้วยธุรกรรมขนาดใหญ่จาก Victory Giant หรือ Foxconn ใน บั๊กนิญ

สำหรับตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปภาคเหนือ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 มีคลังสินค้าสำเร็จรูปในตลาดระดับ 1 ที่สร้างเสร็จไปแล้วประมาณ 225,000 ตร.ม. ซึ่งพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปคิดเป็น 95% พื้นที่ดูดซับของโรงงานสำเร็จรูปก็โดดเด่นเช่นกัน และสูงกว่าพื้นที่ดูดซับของคลังสินค้าสำเร็จรูปมากกว่า 4 เท่า เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 2 ปี 2567 อัตราการครอบครองของโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 89% ในขณะเดียวกัน คลังสินค้าในภาคเหนือยังคงมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 79%

ราคาเช่าโรงงานสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.9 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และคลังสินค้าสำเร็จรูปอยู่ที่ 4.6 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ เฟอร์นิเจอร์ และโลจิสติกส์เป็นผู้เช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปรายใหญ่ในภาคเหนือในช่วงครึ่งแรกของปีนี้

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในภาคเหนือจะเพิ่มขึ้น 5-8% ต่อปี ในขณะเดียวกัน ราคาค่าเช่าโกดัง/โรงงานสำเร็จรูปคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1-4% ต่อปี

โดยเฉลี่ยแล้ว กรุงฮานอยและนคร โฮจิมินห์ ไม่มีหน่วยที่อยู่อาศัยมากกว่า 50,000 หน่วยต่อปี (ภาพ: Ke Toai)

ภาวะขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยในชุมชนเมืองพิเศษ 2 แห่ง

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ขณะนี้ ในเมืองพิเศษสองแห่ง คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ อุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงขาดแคลน

VARS ระบุว่าจำนวนที่อยู่อาศัยสังคมที่จดทะเบียนในเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2024 ของทั้งสองเมืองนี้ยังคงต่ำมากเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริง ตั้งแต่กลางไตรมาสแรกของปี 2024 ในการประชุมเพื่อปรับใช้โครงการ "การลงทุนในการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมอย่างน้อยหนึ่งล้านแห่งสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมในช่วงปี 2021-2030" รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง Nguyen Thanh Nghi ชี้ให้เห็นว่าในปี 2024 ฮานอยจดทะเบียนอพาร์ทเมนต์เพียงประมาณ 1,181 ยูนิต ส่วนนครโฮจิมินห์จดทะเบียนมากกว่า 3,700 ยูนิต

ในขณะเดียวกัน ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่า ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ขาดแคลนหน่วยที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยมากกว่า 50,000 หน่วยต่อปี ดังนั้น แม้ว่าแผนการพัฒนาของทั้งสองเมืองจะได้รับการดำเนินการอย่างเต็มที่แล้ว แต่อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนของเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งนี้ได้

ดังนั้น VARS จึงเชื่อว่าเพื่อพัฒนาส่วนที่อยู่อาศัยสังคม โดยเฉพาะพื้นที่เขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง นอกจากจะต้องอนุมัติสินเชื่อแพ็คเกจมูลค่า 140 ล้านล้านดอง (โดยมีธนาคารพาณิชย์เอกชนร่วมทุนอีก 4 แห่งที่ลงทะเบียนเข้าร่วมด้วยวงเงิน 5 ล้านล้านดองต่อธนาคาร) ในทิศทางที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นแล้ว หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและให้แน่ใจว่าได้เตรียมการเงื่อนไขเพื่อนำกฎระเบียบใหม่ไปปฏิบัติอย่างเต็มที่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/N-CP ที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับมาตราต่างๆ ของ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยสังคม จะมีผลบังคับใช้พร้อมกันตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป ซึ่งเป็นช่องทางทางกฎหมายที่สอดประสานกัน อำนวยความสะดวกในการส่งเสริมการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยสังคมที่เริ่มขึ้นในเมืองต่างๆ ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างต่อเนื่อง

พร้อมกันนี้ เพื่อให้แน่ใจว่าการดำเนินตามเป้าหมายนโยบายเป็นไปอย่างดี และหลีกเลี่ยงการใช้ประโยชน์จากนโยบายและแนวทางปฏิบัติเชิงลบ จึงจำเป็นต้องเผยแพร่และทำให้การซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคมมีความโปร่งใส ตรวจสอบและให้แน่ใจว่ามีการซื้อ การเช่า และการเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคมที่ถูกต้องอย่างใกล้ชิด

ในเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง จำเป็นต้องมีการแทรกแซงเพิ่มเติมจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเพื่อให้มีกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม การวางแผนกองทุนที่ดินสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมจะต้องให้แน่ใจว่าตอบสนองความต้องการอันมหาศาลของเมือง

นอกจากนี้ เพื่อส่งเสริมการเติบโตและประกันความมั่นคงทางสังคม ควรมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด - VARS เสนอ

บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ห้ามซื้อและขายเกินกว่า 10 ครั้งต่อปี

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรมเกิน 10 ครั้งต่อปี และไม่เกิน 300,000 ล้านดองต่อสัญญา

บทบัญญัติข้างต้นระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 96/2024/ND-CP (พระราชกฤษฎีกา 96) ซึ่งมีรายละเอียดบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

พระราชกฤษฎีกาได้กำหนดข้อกำหนดสำหรับบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไว้อย่างชัดเจน ดังนั้น บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจึงไม่จำเป็นต้องจัดทำโครงการลงทุน

จำกัดจำนวนการทำธุรกรรมไม่เกิน 10 ครั้งต่อปี และแต่ละสัญญาไม่เกิน 300,000 ล้านดอง กรณีทำธุรกรรม 1 ครั้งต่อปี จะไม่นับมูลค่า

ภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งธุรกิจ แต่จะต้องประกาศและชำระภาษี

ในทำนองเดียวกัน องค์กรที่ขายหรือให้เช่าบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนที่ไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ก็จะถูกจำกัดจำนวนการขายเช่นกัน และจะต้องประกาศและชำระภาษีด้วย

ดังนั้น กฎระเบียบใหม่จึงจำกัดจำนวนธุรกรรมและมูลค่าสัญญาในกรณีนี้โดยเฉพาะ ซึ่งถือเป็นประเด็นใหม่เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เนื่องจากกฎระเบียบเดิมไม่ได้ระบุเงื่อนไขสำหรับบุคคลในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการกำหนดเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับแต่ละบุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กจะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่นเน็ต" ตลาด

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html