นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท อีแซด เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ และพัฒนา จำกัด (EZ Property) เปิดเผยกับ VTC News ว่า ในปัจจุบัน มินิอพาร์ตเมนต์เป็นเพียงโครงการแลกเปลี่ยนแนวคิดของที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ไม่มีกฎหมายควบคุม
อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการยอมรับว่าเป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งสำหรับการขาย ในความเป็นจริง บุคคลส่วนใหญ่ซื้อที่ดินด้วยตนเอง จากนั้นจึงยื่นขออนุญาตสร้างบ้านแต่ละหลัง แล้วจึงแบ่งแยกออกเป็นอพาร์ตเมนต์แบบเดี่ยวเพื่อขาย นี่เป็นข้อตกลงทางแพ่ง ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เนื่องจากไม่มีกฎระเบียบเกี่ยวกับการขายส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน
นายโตนยกตัวอย่างบุคคลหนึ่งที่มีที่ดินเปล่าขนาดประมาณ 200-300 ตารางเมตร เมื่อสร้างอาคารสูงและขายอพาร์ตเมนต์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะไม่ได้รับอนุญาตให้มีสมุดบัญชีแยกประเภท แต่ชื่อของพวกเขาจะถูกแบ่งปันไว้ในสมุดบัญชีแยกประเภทเดียวกันในรูปแบบของทรัพย์สินร่วมกัน
“ หากอาคารชุดขนาดเล็กใดได้รับใบอนุญาต ก็แสดงว่าเป็นโครงการอาคารชุดเชิงพาณิชย์ทั่วไป ต้องมีการตั้งโครงการ มีนโยบายการลงทุน เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... ” นายโตน กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการรับรองให้เป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ขายได้ (ภาพ: Cong Hieu)
คุณโตนยังให้ความเห็นว่าปัจจุบันมีอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กมากถึง 95% ในตลาดที่ก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต นักลงทุนได้รับอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวได้ แต่กลับละเมิดกฎหมาย เพราะหากดำเนินการตามกฎระเบียบ นักลงทุนจะประสบภาวะขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มสร้างเสียอีก
“ ถ้าคุณซื้อที่ดินขนาด 200 ตารางเมตรในราคา 10,000 ล้าน แต่สามารถสร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้ 70% ของพื้นที่ทั้งหมด หรือ 700 ตารางเมตร ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ถ้าคุณสร้าง 10 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างจะอยู่ที่ 1,400 ตารางเมตร ต้นทุนต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ 14 ล้านดองเท่านั้น หากคุณขายในราคา 25 ล้านดองต่อตารางเมตร เห็นได้ชัดว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้น แต่การสร้าง 10 ชั้นจะได้กำไรมหาศาล ” คุณ Toan วิเคราะห์
อย่างไรก็ตาม หากคุณยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร 10 ชั้น คุณจะต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย แต่ค่าใช้จ่ายในการป้องกันอัคคีภัยนั้นสูงมากและเป็นเรื่องยากมากที่จะได้รับการอนุมัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามกฎระเบียบ หากพื้นที่อาคารเกิน 1,200 ตารางเมตร ผู้ลงทุนจะต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงหลีกเลี่ยงกฎหมายและยื่นขอใบอนุญาตที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 1,200 ตารางเมตร เพื่อพิจารณาว่าเป็นบ้านทั่วไปและไม่จำเป็นต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย
“ ผมคิดว่าการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่แพร่หลายในช่วงนี้เป็นผลมาจากการบริหารจัดการที่หละหลวมของหน่วยงานทุกระดับ อย่างที่ผมกล่าวไปแล้ว อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กถึง 95% มีการละเมิดกฎ แต่ก็ยังมีอยู่ให้เห็นชัดแจ้งเพราะหน่วยงานเพิกเฉย ทีมควบคุมงานก่อสร้างในแต่ละเขตเข้มงวดมาก แค่เอากระสอบทรายและกระสอบปูนกลับบ้านก็จะมีคนลงมาถามทันที นับประสาอะไรกับการสร้างและดำเนินการอย่างเงียบๆ แบบนั้น ” นายโตนกล่าว
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนให้ความเห็นว่าประเภทของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังไม่ได้รับการควบคุมโดยเฉพาะ ซึ่งการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กมีอยู่ 2 กรณี
ในกรณีแรก ผลิตภัณฑ์คืออพาร์ตเมนต์ที่นำมาเปิดกิจการ ผู้ลงทุนจะต้องจัดตั้งโครงการและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน การก่อสร้าง การวางแผน ที่ดิน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปผู้ลงทุนจะใช้เวลา 2-5 ปีในการดำเนินโครงการจนแล้วเสร็จจึงจะมีสิทธิ์เปิดกิจการ
ในกรณีที่สอง นักลงทุนสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแต่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง การป้องกันและระงับอัคคีภัย ฯลฯ จึงไม่ได้รับใบอนุญาต ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสามารถจดทะเบียนชื่อตนเองในสมุดปกแดงร่วมกับนักลงทุนและบุคคลอื่นได้
ผู้ที่ด้อยโอกาสส่วนใหญ่มักซื้อขายที่ดินโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือ และไม่มีชื่อปรากฏบนโฉนดที่ดิน ในบางกรณี ผู้ที่อาศัยอยู่ที่นั่นมาเกือบ 10 ปีแล้ว แต่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงได้หากเกิดข้อพิพาทขึ้น
ปัจจุบัน ตามกฎหมาย ผู้ซื้อห้องชุดขนาดเล็กสามารถขอรับรองสิทธิ์ความเป็นเจ้าของจากรัฐได้ในแต่ละห้องชุดในบ้าน อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้หนังสือรับรองสีแดงและแยกหนังสือรับรองสีแดงออกจากกัน ห้องชุดขนาดเล็กต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เข้มงวด
ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ใน ฮานอย ไม่เป็นไปตามกฎระเบียบเหล่านั้น ดังนั้นจึงไม่สามารถรับใบรับรองแยกกันได้สำหรับอพาร์ทเมนท์แต่ละแห่ง
อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กผุดขึ้นทั่วทุกแห่งในเมืองใหญ่ (ภาพ: Cong Hieu)
ในมุมมองทางกฎหมาย ทนายความเหงียน ถิ มินห์ ทู จากสำนักงานกฎหมายฮอปเญิท สมาคมเนติบัณฑิตยสภาฮานอย กล่าวว่ากฎหมายปัจจุบันไม่มีแนวคิดเรื่องอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากไม่มีบันทึกเกี่ยวกับรูปแบบนี้ในฐานะโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ จึงถือว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเป็นบ้านเดี่ยว
ตามบทบัญญัติของมาตรา 2 มาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ของ รัฐบาล ที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎระเบียบโดยละเอียดและการบังคับใช้บทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 องค์กรและครัวเรือนส่วนบุคคลที่มีบ้านที่จัดตั้งขึ้นอย่างถูกกฎหมายรวมถึงบ้านแต่ละหลังที่ออกแบบและก่อสร้างด้วยหลายชั้นและหลายห้องชุดที่มีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. ขึ้นไป ออกแบบในรูปแบบปิดที่เป็นไปตามข้อกำหนดของอาคารห้องชุด จะต้องได้รับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของจากหน่วยงานของรัฐที่มีอํานาจให้กับเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องเพื่อรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของเจ้าของ
ในกรณีที่เจ้าของขาย เช่า บริจาค หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์ในบ้านหลังนี้ให้กับองค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลอื่นที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม สิทธิในการใช้ที่ดินที่ติดกับบ้านหลังนี้จะตกเป็นของการใช้ร่วมกันของบุคคลซึ่งได้ซื้อ เช่า รับของขวัญ หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์ดังกล่าว
“ ดังนั้น สำหรับประเภทอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก - ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองให้สำหรับแต่ละอพาร์ตเมนต์ หากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองเพียงใบเดียวสำหรับอาคารทั้งหมด และอาจมีชื่อเจ้าของร่วมด้วย” ทนายความธูกล่าว
ทนายความมินห์ ธู ระบุว่า แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจะมีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว แต่ก็ต้องเป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายเพื่อให้มั่นใจว่าการก่อสร้างเป็นไปตามผังเมืองและความปลอดภัยจากอัคคีภัย หากการก่อสร้างฝ่าฝืนกฎระเบียบด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัยซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบร้ายแรง (ความเสียหายต่อบุคคลและทรัพย์สิน) ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าอพาร์ตเมนต์จะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นกับบุคคลและทรัพย์สินอันเกิดจากการฝ่าฝืนดังกล่าว
ในปี พ.ศ. 2563 กระทรวงการก่อสร้าง ได้ออกประกาศอย่างเป็นทางการเรียกร้องให้หน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ เข้มงวดการบริหารจัดการบ้านเดี่ยวหลายชั้นและหลายอพาร์ตเมนต์ โดยได้ชี้ให้เห็นถึงผลกระทบต่างๆ เช่น ความเสี่ยงสูงต่อการเกิดเพลิงไหม้และการระเบิด ความหนาแน่นของประชากรที่เพิ่มขึ้นซึ่งก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด การไม่ดูแลสุขอนามัยสิ่งแวดล้อม และความสวยงามของเมือง... อย่างไรก็ตาม หากไม่มีมาตรการลงโทษและกฎระเบียบที่ชัดเจน การจัดการก็ยังคงเป็นเรื่องยาก อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กใหม่ๆ จำนวนมากยังคงผุดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เฉา อันห์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)