เดือดร้อน “เงินติดลบ” จากการฝากคอนโดเทลไว้กับนักลงทุนธุรกิจ

ตามรายงานของฟอรัมอสังหาริมทรัพย์บางแห่ง นักลงทุนจำนวนมากแสดงความผิดหวังและความผิดหวังต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดเทล การลงทุนประเภทนี้เคยเป็นที่ต้องการของหลายๆ คน เนื่องจากมีราคาไม่แพง ให้ผลกำไรที่ดี ช่วยให้นักลงทุนทำธุรกิจแทนตนเองได้ และยังได้รับวันหยุดพักร้อนตามจำนวนที่กำหนดต่อปีอีกด้วย

ในปี 2562 ระดับการมุ่งมั่นสร้างผลกำไรในโครงการคอนโดเทลบางโครงการถือว่าเหมาะสมที่ 6% สำหรับโครงการที่มีผู้บริหารต่างชาติ และ 10% สำหรับโครงการที่ดำเนินการโดยผู้ลงทุนเอง

แต่ในความเป็นจริง นักลงทุนคอนโดเทลส่วนใหญ่มักประสบปัญหาเมื่อต้องซื้ออสังหาฯประเภทนี้ หลายคนบอกว่าในช่วงที่ตลาด “คึกคัก” มักจะให้คำมั่นว่าจะได้กำไร แต่บางโครงการที่ลูกค้าไม่เยอะ กลับมีอัตรากำไรเพียง 1-2% ต่อปีเท่านั้น

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนที่ใช้เลเวอเรจก็ยังต้อง “ก้มหัว” จ่ายดอกเบี้ยธนาคารในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังค่อนข้างสูงอยู่ บางคนที่ไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยได้อีกต่อไปต้องขายคอนโดเทลในราคาที่ขาดทุน บางสินค้าต้องลดราคาลงถึง 50% แต่ก็ยังหาผู้ซื้อไม่ได้ เพราะความเชื่อมั่นในตลาดนี้อยู่ในระดับต่ำมาก

นักลงทุนเสียเงินเพิ่มจากการส่งเกมคอนโดเทลให้กับนักลงทุนธุรกิจ ภาพที่ 1 — คอนโดเทลเคยเป็นรูปแบบการลงทุนที่นักลงทุนจำนวนมากใฝ่ฝัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากคำบอกเล่าของนักลงทุนที่เป็นเจ้าของคอนโดเทลมูลค่ากว่า 4 พันล้านดองในโครงการหนึ่งทางภาคเหนือ เนื่องจากรายได้จากการเช่าต่ำกว่าต้นทุนการบริหารจัดการและทำความสะอาด เป็นต้น ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 เจ้าของคอนโดเทลจะสูญเสียเงิน 18 ล้านดอง เงินติดลบ 3 ล้านดองต่อเดือนนี้จะถูกหักจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์

นอกจากนี้ โครงการคอนโดเทลบางแห่งยังก่อให้เกิดความขัดแย้งระหว่างเจ้าของและนักลงทุนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หลายคนซื้อคอนโดเทลแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์จริง และการดำเนินธุรกิจของตนเองยังเผชิญกับความยากลำบากมากมายเนื่องจากปัญหาในการดำเนินการและการจัดการกับนักลงทุน

ปัญหาเหล่านี้ทำให้การลงทุนประเภทนี้ยากที่จะได้รับความไว้วางใจจากนักลงทุนอีกครั้ง ดังนั้น หลายคนจึงประสบปัญหาในการขายเมื่อขาดทุนเพื่อลดแรงกดดันทางการเงินจากธนาคาร หรือต้องการคืนทุนเพื่อนำไปลงทุนในประเภทอื่น

ในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเชื่อว่าปัญหาที่คอนโดเทลต้องเผชิญจะไม่หยุดอยู่แค่เรื่องที่กล่าวมาข้างต้น แม้ว่า รัฐบาล จะออกนโยบายต่างๆ มากมายเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคต่างๆ แต่ตลาดคอนโดเทลและอสังหาฯ ทั่วไปโดยรวมยังคงประสบปัญหาอื่นๆ อีกหลายประการโดยเฉพาะ ทำให้ตลาดนี้ฟื้นตัวได้ยากขึ้น รวมไปถึงอุปทานที่มากเกินไปจนทำให้อัตรากำไรของประเภทนี้ลดลง

นักลงทุนเสียเงินเพิ่มจากการส่งเกมคอนโดเทลให้กับนักลงทุนธุรกิจ ภาพที่ 2 — การท่องเที่ยว ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับอุปทานล้นตลาด ส่งผลให้กำไรจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทลดลง

จากรายงานล่าสุดของ DKRA Group ระบุว่า ณ เดือนมิถุนายน สต็อกคอนโดเทลสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 42,364 ยูนิต โดยสต็อกทาวน์เฮาส์ริมทะเลทั้งหมดเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 30,000 ยูนิต สำหรับวิลล่าริมทะเลเพียงอย่างเดียว สต็อกสะสม ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อยู่ที่ 15,000 ยูนิตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้

จากการวิจัยของฝ่ายวิจัยตลาด BHS Group ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน ทั่วประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อยู่ระหว่างส่งมอบและอยู่ระหว่างส่งมอบรวม 81 โครงการ ส่งผลให้ตลาดมีผลิตภัณฑ์ทั้งแบบตึกสูงและแบบโลว์ไรส์รวมกว่า 44,000 รายการ โดยในจำนวนนี้ดำเนินการแล้ว 67/81 โครงการ คิดเป็นเกือบ 2 หมื่นรายการ ด้วยจำนวนโครงการที่เหลืออยู่และผลิตภัณฑ์ของโครงการที่เปิดดำเนินการแล้วที่ยังไม่ได้นำออกสู่ตลาด อุปทานอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศยังคงมีอยู่มาก

นอกจากนี้ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของเวียดนามยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังนั้นอัตราการเข้าพักในโครงการรีสอร์ทและโรงแรมจึงยังไม่สูง โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่ "บังเอิญ" มอบอพาร์ตเมนต์ของตนให้กับนักลงทุนที่มีต้นทุนการบริหารจัดการสูง เห็นได้ชัดว่าพวกเขาต้องบันทึกกำไรติดลบ

แหล่งที่มา