กลยุทธ์ล้านล้านดอลลาร์ของจีนเพื่อแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัย

นายแท็ปเผยความทะเยอทะยานอันยิ่งใหญ่ที่จะใช้เงิน 1.4 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อส่งเสริมบทบาทของรัฐในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และเอาชนะวิกฤตที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนกำลังสั่นคลอน ราคาอสังหาริมทรัพย์ร่วงลง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้มละลาย และผู้คนต่างตั้งคำถามว่าการลงทุนนี้ยังคงคุ้มค่าอยู่หรือไม่ วิกฤตการณ์ครั้งนี้กำลังฉุดรั้งการเติบโตของจีน และทำให้นักลงทุนทั่ว โลก เกิดความกังวล

เพื่อเป็นการตอบโต้ ประธานาธิบดีสีจิ้นผิงของจีนกำลังผลักดันยุทธศาสตร์ใหม่ที่จะเพิ่มบทบาทของรัฐบาลในนโยบายที่อยู่อาศัยในตลาดที่ภาคเอกชนครองตลาดอยู่ ที่ปรึกษาด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือ กับรัฐบาล เมื่อเร็วๆ นี้กล่าวว่า ยุทธศาสตร์นี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานของโครงการหลักสองโครงการ

ชายคนหนึ่งเดินผ่านอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งพัฒนาโดยบริษัท China Evergrande ในเขตชานเมืองของสือเจียจวง มณฑลเหอเป่ย ประเทศจีน เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 ภาพ: Reuters

ประการหนึ่งคือให้รัฐบาลซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่มีปัญหาและแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือขายต่อ อีกประการหนึ่งคือให้รัฐบาลสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพิ่มขึ้นสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลาง

เป้าหมายคือการเพิ่มสัดส่วนของที่อยู่อาศัยของรัฐที่สร้างเพื่อให้เช่าหรือขายในราคาต่ำภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวดเป็นอย่างน้อย 30% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในจีน จากปัจจุบันที่ 5%

ค่าใช้จ่ายของแผนเหล่านี้จะมหาศาล อาจสูงถึงปีละ 280,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐในอีกห้าปีข้างหน้า รวมเป็นมูลค่าประมาณ 1.4 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ นักสังเกตการณ์กล่าวว่า งบประมาณเหล่านี้สอดคล้องกับความพยายามของประธานาธิบดีสีจิ้นผิงในการขยายอำนาจควบคุม เศรษฐกิจ ของรัฐและควบคุมภาคเอกชน

ในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ขณะที่จีนเริ่มเปิดเสรีตลาด ผู้นำจีนได้มองเห็นระบบสองชั้น โดยประชาชนบางส่วนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโดยเอกชน ในขณะที่บางคนจะอาศัยอยู่ในบ้านพักสังคมที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐ

แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนอย่าง China Evergrande ได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วและครองตลาดจีนมากขึ้นเรื่อยๆ ปัจจุบัน ครัวเรือนชาวจีนกว่า 90% เป็นเจ้าของบ้านของตนเอง เทียบกับประมาณ 66% ในสหรัฐอเมริกา

การเปลี่ยนมาเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวสร้างความมั่งคั่งมหาศาลในประเทศจีน แต่ความเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็สร้างฟองสบู่หนี้ ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และทำให้ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากต้องสูญเสียบ้านในฝันไป

ในขณะที่ตลาดผันผวนอย่างรุนแรงเมื่อปีที่แล้วหลังจากที่รัฐบาลรณรงค์มาหลายปีเพื่อควบคุมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไป นักเศรษฐศาสตร์ทั้งภายในและภายนอกจีนเรียกร้องให้ปักกิ่งใช้มาตรการที่เด็ดขาดมากขึ้นในการปรับโครงสร้างภาคส่วนนี้

มีอพาร์ทเมนต์ว่างเปล่าหลายล้านแห่งทั่วประเทศจีน และอาคารที่ยังสร้างไม่เสร็จหลายแห่งต้องการการสนับสนุนทางการเงินเพื่อให้สร้างเสร็จ

ในการประชุมเมื่อเดือนธันวาคม นายสี จิ้นผิง ชี้แจงว่าลำดับความสำคัญสำหรับปี 2567 คือการเร่งพัฒนา “รูปแบบใหม่” สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเน้นหนักไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่รัฐจัดหาให้ ตามที่บุคคลที่คุ้นเคยกับเรื่องนี้เปิดเผย

ที่ปรึกษาด้านนโยบายกล่าวว่าประธานาธิบดีสี จิ้นผิงเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนการเติบโตของจีนมาหลายปีและเคยคิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) จะไม่มีบทบาทสำคัญเช่นนี้ในระบบเศรษฐกิจอีกต่อไป

ในมุมมองของเขา มีการใช้สินเชื่อมากเกินไปในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ระบบการเงินมีความเสี่ยงมากขึ้น ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนกว้างขึ้น และดึงทรัพยากรออกจากภาคส่วน "เศรษฐกิจที่แท้จริง" เช่น การผลิตและเทคโนโลยีขั้นสูง ซึ่งผู้นำจีนมองว่ามีความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ในการแข่งขันกับสหรัฐอเมริกา

ในบางแง่มุม แผนการของนายสี จิ้นผิงจะนำพาตลาดที่อยู่อาศัยของจีนกลับคืนสู่รากเหง้า หลายทศวรรษก่อน ภายใต้การนำของเหมา เจ๋อตง รัฐบาลจีนควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยคนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในบ้านที่จัดหาให้โดยหน่วยงานที่ทำงานของตน

ในการอภิปรายนโยบายภายใน รองนายกรัฐมนตรีจีน เหอ หลี่เฟิง หนึ่งในผู้ช่วยที่นายสี จิ้นผิงไว้วางใจมากที่สุด ได้โต้แย้งว่า การมีส่วนร่วมของรัฐที่มากขึ้นจะช่วยให้รัฐบาลดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนเกิน กำหนดราคาบ้านขั้นต่ำ และช่วยปกป้องธนาคารต่างๆ จากการสูญเสียมูลค่าทางบัญชีนับแสนล้านดอลลาร์ หากตลาดยังคงทรุดตัวลงต่อไป

ที่ปรึกษากล่าวว่า อีกหนึ่งสิ่งที่น่าสนใจก็คือ การแปลงทรัพย์สินส่วนตัวให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐเพื่อให้เช่าหรือขายอาจช่วยผลักดันเป้าหมายของนายสี จิ้นผิงในการสร้าง "ความเจริญรุ่งเรืองร่วมกัน" ได้

ประธานาธิบดีจีน สีจิ้นผิง ตรวจสอบโครงการที่อยู่อาศัยให้เช่าที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลในเซี่ยงไฮ้ เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2566 ภาพ: ซินหัว

กลยุทธ์ใหม่นี้ได้รับความสนใจมากขึ้นหลังจากคำสั่งของรัฐบาลที่เรียกว่า เอกสารหมายเลข 14 ซึ่งออกเมื่อเดือนตุลาคมปีที่แล้ว เรียกร้องให้เพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดประมาณ 6 ล้านหน่วยใน 35 เมืองที่มีประชากรมากกว่า 3 ล้านคนภายในห้าปีข้างหน้า

เอกสารดังกล่าวไม่ได้ลงรายละเอียดมากนักว่าแผนดังกล่าวจะถูกนำไปปฏิบัติอย่างไร แต่เน้นย้ำว่ารัฐบาลจะกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับผู้ที่สามารถซื้อทรัพย์สินของรัฐได้ และห้ามซื้อขายในตลาดเปิด

ธนาคารประชาชนจีน (PBOC) ได้จัดสรรเงินประมาณ 70,000 ล้านดอลลาร์เพื่อแจกจ่ายให้กับธนาคารนโยบายหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีน ธนาคารส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศจีน และธนาคารพัฒนาการเกษตรแห่งประเทศจีน เพื่อช่วยในการดำเนินกลยุทธ์ดังกล่าว

ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีน (China Development Bank) เปิดเผยในเดือนธันวาคม 2566 ว่าได้ให้สินเชื่อแก่เมืองฝูโจวเป็นมูลค่าเกือบ 28.4 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่อโครงการแล้วเสร็จ คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2569 โครงการนี้จะมีบ้านประมาณ 701 หลัง เสนอขายในราคาลดพิเศษให้กับครอบครัวที่มีรายได้น้อย

ธนาคารยังได้ขยายเงินกู้มากกว่า 1.4 ล้านเหรียญสหรัฐให้กับรัฐบาลหูหนานเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตใจกลางเมือง

ในช่วงต้นเดือนมกราคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติ (National Financial Supervisory Authority) ได้ออกแนวทางใหม่ในการให้การสนับสนุนทางการเงินแก่อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล แนวทางดังกล่าวระบุว่าเงินทุนจากรัฐจะช่วย "ฟื้นฟูอุปทานที่อยู่อาศัยที่มีอยู่"

รองนายกรัฐมนตรีเหอ หลี่เฟิง ได้นำเสนอแผนการบางส่วนของรัฐบาลต่อตัวแทนภาคธุรกิจของสหรัฐฯ เมื่อเขาเดินทางเยือนซานฟรานซิสโกพร้อมกับประธานาธิบดีสี จิ้นผิง เมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้ว

ในระหว่างการประชุมระหว่างการประชุมสุดยอดระหว่างสี จิ้นผิงและประธานาธิบดีโจ ไบเดนของสหรัฐฯ รองนายกรัฐมนตรีจีนเน้นไปที่แผนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาลเป็นหลัก โดยอธิบายแก่ผู้บริหารของสหรัฐฯ ว่าแผนดังกล่าวจะช่วยให้ประชาชนในเมืองใหญ่สามารถซื้อบ้านได้ ตามแหล่งข่าวที่ทราบเรื่องดังกล่าว

การหารือดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าผู้นำจีนมีความกังวลว่านักลงทุนต่างชาติจะมองการตอบสนองของรัฐบาลต่อวิกฤตที่อยู่อาศัยอย่างไร ซึ่งส่งผลให้นักลงทุนขายหุ้นและพันธบัตรของจีนออกไปในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม นายฮาไม่ได้กล่าวถึงขั้นตอนที่นายธนาคารและนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเรียกร้องให้รัฐบาลจีนดำเนินการ เช่น การปรับโครงสร้างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่มีปัญหา หรือการสร้างบ้านหลายล้านหลังให้เสร็จสมบูรณ์ ซึ่งชาวจีนได้ชำระเงินแล้วแต่ยังไม่ได้ส่งมอบ เนื่องจากผู้พัฒนาประสบปัญหาทางการเงิน

กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ระบุว่าภารกิจเร่งด่วนที่สุดของปักกิ่งคือการจัดทำแผนงานที่ครอบคลุมเพื่อช่วยเหลือผู้พัฒนาที่กำลังประสบปัญหาในการปรับโครงสร้างหนี้ ขณะเดียวกันก็บังคับให้ธนาคารและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียอื่นๆ ต้องแบกรับภาระขาดทุน แม้จะเจ็บปวด แต่การดำเนินการเช่นนี้จะช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นของสาธารณชนในตลาด

อย่างไรก็ตาม ที่ปรึกษาด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือดังกล่าวกล่าวว่า ปักกิ่งยังคงลังเลที่จะให้การสนับสนุนสภาพคล่องโดยตรงแก่ผู้พัฒนา เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับการกลับมาของฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่นายสี จิ้นผิงกำลังพยายามจะยุบลงอีกครั้ง

การที่รัฐบาลจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์และเปลี่ยนให้เป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าก่อให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อน รวมถึงรัฐบาลควรจ่ายราคาตลาดหรือไม่ และไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของไม่ต้องการขาย

นักเศรษฐศาสตร์ตั้งข้อสังเกตว่าการสร้างที่อยู่อาศัยสังคมใหม่จะง่ายกว่าและจะช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมก่อสร้าง แต่นั่นหมายถึงการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาที่ประชากรจีนกำลังลดลง กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่พื้นฐานของจีนจะลดลงเกือบ 50% ในช่วงทศวรรษหน้า

Michael Pettis ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยปักกิ่ง กล่าวว่า หากรัฐบาลเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างมีนัยสำคัญ ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ก็จะถูกโอนไปยังครัวเรือนที่ยากจน ซึ่งเป็น "สิ่งที่จีนต้องการอย่างยิ่ง"

เขากล่าวว่ามันจะช่วยให้ผู้คนใช้จ่ายกับสิ่งอื่นๆ ได้มากขึ้น แต่ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่าแผนดังกล่าวจะดำเนินไปอย่างไร

จื่อหวู่ เฉิน ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยฮ่องกง มีความสงสัยมากขึ้น โดยเปรียบเทียบกลยุทธ์ด้านที่อยู่อาศัยใหม่ของจีนกับวิธีที่ปักกิ่งใช้เงินของรัฐในการซื้อหุ้นเพื่อพยายามพยุงตลาดหุ้นที่กำลังตกต่ำ

เฉินกล่าวว่า ความพยายามดังกล่าวมักล้มเหลวในการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดอย่างยั่งยืน การใช้จ่ายเงินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาจะไม่เกิดผลดีเมื่อพิจารณาจากความท้าทายด้านประชากรและอุปทานส่วนเกินของประเทศ

เขากล่าวเสริมว่ากลยุทธ์ดังกล่าวอาจก่อให้เกิดคำถามที่น่าอึดอัดใจเกี่ยวกับความเท่าเทียมทางสังคม การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ตลาดอ่อนแอ หมายถึงการใช้ทรัพยากรของชาติเพื่ออุดหนุนคนบางกลุ่ม ในขณะที่ไม่อุดหนุนคนอื่นๆ

“มันกลายเป็นปัญหาการกระจายความมั่งคั่ง” เฉินกล่าว “ไม่ใช่ทุกคนในจีนที่จะมีอพาร์ตเมนต์หลายห้องและไม่เต็มใจที่จะขาย”

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองต่างๆ หลายแห่งในจีน เช่น เจิ้งโจวในภาคกลางของจีน และซูโจว ใกล้กับเซี่ยงไฮ้ ได้เปิดตัวโครงการของตนเองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกจำนวนหลายพันแห่งจากผู้พัฒนา จากนั้นจึงแปลงให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อย

นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่าโปรแกรมดังกล่าวช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยส่วนเกินแต่ยังเพิ่มความตึงเครียดให้กับการเงินในท้องถิ่นอีกด้วย

ความพยายามที่โดดเด่นอีกประการหนึ่งในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมคือโครงการ "การกำจัดสลัม" ที่เปิดตัวเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังประสบปัญหาเช่นกัน

ภายใต้โครงการนี้ ธนาคารกลางได้ให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ธนาคารของรัฐในลักษณะพิเศษ ซึ่งต่อมาธนาคารเหล่านี้ได้ให้เงินกู้แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อซื้อที่ดินจากเมืองต่างๆ และสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน รัฐบาลท้องถิ่นได้อุดหนุนเงินให้กับครอบครัวที่พลัดถิ่นจากสลัม ทำให้ครอบครัวเหล่านี้สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดเปิดได้

โครงการริเริ่มดังกล่าวช่วยฟื้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับกระตุ้นให้เกิดการก่อสร้างบูมซึ่งทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนเกินในจีนรุนแรงขึ้น

นักเศรษฐศาสตร์เน้นย้ำว่าวิกฤตที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความร้ายแรงมากขึ้น ทำให้รัฐบาลจีนต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ในการแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยและอุปทานส่วนเกิน

หวู่ ฮวง (ตามรายงานของ WSJ, Reuters, AFP )

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html