กลยุทธ์ล้านล้านดอลลาร์ของจีนในการแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัย

นายแท็ปเผยถึงความทะเยอทะยานครั้งยิ่งใหญ่ในการใช้งบประมาณ 1.4 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ เพื่อส่งเสริมบทบาทของรัฐในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์และเอาชนะวิกฤตที่อยู่อาศัย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของจีนกำลังสั่นคลอน โดยราคาตกต่ำ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้มละลาย และผู้คนต่างสงสัยว่าการลงทุนนี้ยังคุ้มค่าหรือไม่ วิกฤตดังกล่าวทำให้การเติบโตของจีนชะงักลง และทำให้บรรดานักลงทุนทั่วโลก วิตกกังวล

ประธานาธิบดีสีจิ้นผิงของจีนได้ผลักดันกลยุทธ์ใหม่ที่จะช่วยเพิ่มบทบาทของรัฐในการกำหนดนโยบายด้านที่อยู่อาศัยในตลาดที่ภาคเอกชนครองตลาดอยู่ ที่ปรึกษานโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือ ของรัฐบาล เมื่อเร็วๆ นี้กล่าวว่ากลยุทธ์ดังกล่าวมีพื้นฐานอยู่บนโครงการหลักสองโครงการ

ชายคนหนึ่งเดินผ่านอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งพัฒนาโดยบริษัท China Evergrande ในเขตชานเมืองของสือเจียจวง มณฑลเหอเป่ย ประเทศจีน เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2024 ภาพ: Reuters — ชายคนหนึ่งเดินผ่านอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ยังสร้างไม่เสร็จซึ่งพัฒนาโดยบริษัท China Evergrande ในเขตชานเมืองของสือเจียจวง มณฑลเหอเป่ย ประเทศจีน เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2024 ภาพ: *Reuters*

ประการหนึ่งคือให้รัฐบาลซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัวที่มีปัญหาและแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือขายต่อ อีกประการหนึ่งคือให้รัฐบาลสร้างบ้านพักอาศัยสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อยและปานกลางมากขึ้น

เป้าหมายคือการเพิ่มสัดส่วนของที่อยู่อาศัยของรัฐที่ให้เช่าหรือขายในราคาต่ำภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวดเป็นอย่างน้อย 30% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในจีน จากปัจจุบันที่ 5%

แผนดังกล่าวจะมีต้นทุนมหาศาล อาจสูงถึง 280,000 ล้านดอลลาร์ต่อปีในอีก 5 ปีข้างหน้า รวมเป็นมูลค่าประมาณ 1.4 ล้านล้านดอลลาร์ นักสังเกตการณ์ระบุว่าแผนดังกล่าวสอดคล้องกับความพยายามที่กว้างขวางยิ่งขึ้นของประธานาธิบดีสีจิ้นผิงในการขยายการควบคุมของรัฐต่อ เศรษฐกิจ และควบคุมภาคเอกชน

ในช่วงปลายทศวรรษ 1990 ขณะที่จีนเริ่มที่จะเปิดเสรีตลาด ผู้นำของจีนมองเห็นระบบสองชั้น โดยประชาชนบางส่วนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโดยเอกชน ในขณะที่กลุ่มอื่น ๆ จะอาศัยอยู่ในบ้านพักของรัฐที่ได้รับการอุดหนุน

แต่ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ผู้พัฒนาเอกชน เช่น China Evergrande ได้ขยายตัวอย่างรวดเร็วและครองตลาดจีนมากขึ้นเรื่อยๆ ปัจจุบัน ครัวเรือนชาวจีนมากกว่า 90% เป็นเจ้าของบ้านของตนเอง เมื่อเทียบกับ 66% ในสหรัฐอเมริกา

การเปลี่ยนมาเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวสร้างความมั่งคั่งมหาศาลในประเทศจีน แต่การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสร้างฟองสบู่หนี้ ทำให้ราคาสูงขึ้น และทำให้ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากสูญเสียบ้านในฝันไป

ขณะที่ตลาดผันผวนอย่างหนักเมื่อปีที่แล้วหลังจากที่รัฐบาลได้รณรงค์มาเป็นเวลานานหลายปีเพื่อควบคุมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไป นักเศรษฐศาสตร์ทั้งภายในและภายนอกจีนได้เรียกร้องให้ปักกิ่งดำเนินการขั้นเด็ดขาดมากขึ้นในการปรับโครงสร้างภาคส่วนนี้

มีอพาร์ทเมนต์ว่างเปล่าหลายล้านแห่งทั่วประเทศจีน และอาคารที่สร้างไม่เสร็จหลายแห่งจำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนทางการเงินเพื่อให้การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์

ในการประชุมเมื่อเดือนธันวาคม นายสี จิ้นผิงกล่าวชี้แจงอย่างชัดเจนว่าลำดับความสำคัญสำหรับปี 2567 คือการเร่งพัฒนา “รูปแบบใหม่” สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมุ่งเน้นอย่างหนักไปที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่รัฐจัดให้ ตามที่บุคคลที่ทราบเรื่องกล่าว

ที่ปรึกษานโยบายกล่าวว่าประธานาธิบดีสีเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นแรงผลักดันการเติบโตของจีนมาหลายปีและมีอยู่ช่วงหนึ่งคิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) จะไม่มีบทบาทสำคัญเช่นนี้ในระบบเศรษฐกิจอีกต่อไป

ในมุมมองของเขา มีการใช้สินเชื่อมากเกินไปในการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงให้กับระบบการเงิน ทำให้ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนกว้างขึ้น และทำให้ทรัพยากรถูกเบี่ยงเบนออกจากภาคส่วน “เศรษฐกิจจริง” เช่น การผลิตและเทคโนโลยีชั้นสูง ซึ่งผู้นำจีนมองว่ามีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ในการแข่งขันกับสหรัฐอเมริกา

ในบางแง่ แผนของนายสีจะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของจีนกลับคืนสู่รากฐานเดิม หลายทศวรรษที่ผ่านมา ภายใต้การนำของเหมาเจ๋อตุง รัฐบาลจีนควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยคนส่วนใหญ่อาศัยอยู่ในบ้านที่หน่วยงานที่ทำงานให้มา

ในระหว่างการอภิปรายนโยบายภายใน รองนายกรัฐมนตรีจีน เหอ หลี่เฟิง หนึ่งในผู้ช่วยที่เชื่อถือได้มากที่สุดของนายสี จิ้นผิง โต้แย้งว่าการมีส่วนร่วมของรัฐที่มากขึ้นจะช่วยให้รัฐบาลดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยส่วนเกิน กำหนดราคาบ้านขั้นต่ำ และช่วยปกป้องธนาคารจากการสูญเสียมูลค่าทางบัญชีนับแสนล้านดอลลาร์ หากตลาดยังคงทรุดตัวลงต่อไป

ที่ปรึกษากล่าวว่า สิ่งดึงดูดใจอีกประการหนึ่งคือ การแปลงทรัพย์สินส่วนตัวให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐเพื่อให้เช่าหรือขายอาจช่วยส่งเสริมเป้าหมายของนายสี จิ้นผิงในการสร้าง “ความเจริญรุ่งเรืองร่วมกัน”

ประธานาธิบดีจีน สีจิ้นผิง ตรวจสอบอาคารที่พักอาศัยให้เช่าที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลในเซี่ยงไฮ้ เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2023 ภาพ: Xinhua — ประธานาธิบดีจีน สีจิ้นผิง ตรวจสอบอาคารที่พักอาศัยให้เช่าที่ได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลในเซี่ยงไฮ้ เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2023 ภาพ: *Xinhua*

กลยุทธ์ใหม่ได้รับความสนใจมากขึ้นหลังจากมีคำสั่งของรัฐบาลที่เรียกว่าเอกสาร 14 ที่ออกเมื่อเดือนตุลาคมที่ผ่านมา โดยเรียกร้องให้เพิ่มหน่วยที่อยู่อาศัยราคาประหยัดประมาณ 6 ล้านหน่วยใน 35 เมืองที่มีประชากรมากกว่า 3 ล้านคนภายใน 5 ปีข้างหน้า

เอกสารดังกล่าวไม่ได้ระบุรายละเอียดมากนักว่าแผนดังกล่าวจะถูกนำไปปฏิบัติอย่างไร แต่เน้นย้ำว่ารัฐบาลจะกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับผู้ที่สามารถซื้อทรัพย์สินของรัฐได้ และห้ามมิให้มีการซื้อขายในตลาดเปิด

ธนาคารประชาชนจีน (PBOC) ได้จัดสรรเงินประมาณ 70,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ เพื่อแจกจ่ายให้กับธนาคารนโยบายหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีน ธนาคารส่งออกและนำเข้าแห่งประเทศจีน และธนาคารพัฒนาการเกษตรแห่งประเทศจีน เพื่อช่วยดำเนินกลยุทธ์ดังกล่าว

ธนาคารพัฒนาแห่งประเทศจีนเปิดเผยเมื่อเดือนธันวาคม 2023 ว่าได้จัดสรรสินเชื่อเกือบ 28.4 ล้านดอลลาร์ให้กับเมืองฝูโจวเพื่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยราคาประหยัด เมื่อโครงการแล้วเสร็จ คาดว่าจะมีบ้านประมาณ 701 หลังที่ขายในราคาลดราคาให้กับครอบครัวที่มีรายได้น้อยในปี 2026

ธนาคารยังได้ขยายสินเชื่อมากกว่า 1.4 ล้านดอลลาร์ให้กับรัฐบาลหูหนานเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในเขตเมืองชั้นใน

ในช่วงต้นเดือนมกราคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงินแห่งชาติ (National Financial Supervisory Authority) ได้ออกแนวปฏิบัติใหม่ในการให้การสนับสนุนทางการเงินแก่ทรัพย์สินให้เช่าที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาล แนวปฏิบัติดังกล่าวระบุว่าเงินทุนจากรัฐจะช่วย "ฟื้นฟูอุปทานที่อยู่อาศัยที่มีอยู่"

รองนายกรัฐมนตรีเหอ หลี่เฟิงได้นำเสนอแผนการบางส่วนของรัฐบาลต่อตัวแทนภาคธุรกิจของสหรัฐฯ เมื่อเขาเดินทางไปเยือนซานฟรานซิสโกพร้อมกับประธานาธิบดีสี จิ้นผิงเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา

ในระหว่างการประชุมนอกรอบการประชุมสุดยอดระหว่างสี จิ้นผิงกับประธานาธิบดีโจ ไบเดนของสหรัฐฯ รองนายกรัฐมนตรีจีนเน้นไปที่แผนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอุดหนุนจากรัฐบาลเป็นหลัก โดยอธิบายแก่ผู้บริหารของสหรัฐฯ ว่าแผนดังกล่าวจะช่วยให้ประชาชนในเมืองใหญ่สามารถซื้อบ้านได้ ตามแหล่งข่าวที่ทราบเรื่องดังกล่าว

การอภิปรายดังกล่าวชี้ให้เห็นว่าผู้นำจีนมีความกังวลว่านักลงทุนต่างชาติจะมองการตอบสนองของรัฐบาลต่อวิกฤตที่อยู่อาศัยอย่างไร ซึ่งส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติขายหุ้นและพันธบัตรของจีนออกไปในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม นายฮาไม่ได้กล่าวถึงขั้นตอนที่นักการธนาคารและนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากเรียกร้องให้รัฐบาลจีนดำเนินการ เช่น การปรับโครงสร้างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่มีปัญหา หรือการสร้างบ้านหลายล้านหลังที่ชาวจีนจ่ายเงินไปแล้วแต่ยังไม่สามารถส่งมอบได้เนื่องจากผู้พัฒนาประสบปัญหาทางการเงิน

กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) กล่าวว่าภารกิจเร่งด่วนที่สุดของปักกิ่งคือการจัดทำแผนงานที่ครอบคลุมเพื่อช่วยเหลือผู้พัฒนาที่กำลังประสบปัญหาในการปรับโครงสร้างหนี้ ขณะเดียวกันก็บังคับให้ธนาคารและผู้ถือผลประโยชน์อื่นๆ ยอมรับความสูญเสีย แม้จะเจ็บปวด แต่การดำเนินการดังกล่าวจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของประชาชนที่มีต่อตลาด

แต่ที่ปรึกษาด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการหารือกล่าวว่า ปักกิ่งยังคงลังเลที่จะให้การสนับสนุนสภาพคล่องโดยตรงแก่ผู้พัฒนา เนื่องจากกังวลเกี่ยวกับการที่ฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่นายสีกำลังพยายามที่จะยุบลงอีกครั้ง

การที่รัฐบาลจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์และแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ให้เช่าทำให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อน เช่น รัฐบาลควรจ่ายในราคาตลาดหรือไม่ และยังไม่ชัดเจนว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากเจ้าของไม่ต้องการขาย

นักเศรษฐศาสตร์สังเกตว่าการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมใหม่จะง่ายกว่าและจะช่วยกระตุ้นอุตสาหกรรมก่อสร้าง แต่นั่นหมายถึงการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยในช่วงที่ประชากรจีนกำลังลดลง IMF คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ของจีนจะลดลงเกือบ 50% ในทศวรรษหน้า

Michael Pettis ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยปักกิ่งกล่าวว่า หากรัฐบาลเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงขึ้นอย่างมาก ที่อยู่อาศัยเหล่านี้ก็จะถูกโอนไปให้แก่ครัวเรือนที่ยากจน ซึ่งเป็น "สิ่งที่จีนต้องการอย่างยิ่ง"

เขาบอกว่ามันจะช่วยให้ผู้คนใช้จ่ายกับสิ่งอื่นๆ ได้มากขึ้น แต่ยังเร็วเกินไปที่จะบอกว่าแผนดังกล่าวจะดำเนินไปอย่างไร

จื่อหวู่ เฉิน ศาสตราจารย์ด้านการเงินจากมหาวิทยาลัยฮ่องกง แสดงความเห็นด้วยความคลางแคลงใจ โดยเปรียบเทียบกลยุทธ์ด้านที่อยู่อาศัยใหม่ของจีนกับวิธีที่ปักกิ่งใช้เงินของรัฐในการซื้อหุ้นเพื่อพยายามพยุงตลาดหุ้นที่กำลังตกต่ำ

เฉินตั้งข้อสังเกตว่าความพยายามดังกล่าวมักจะล้มเหลวในการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับตลาดอย่างยั่งยืน การใช้จ่ายเงินไปกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาจะไม่เกิดประสิทธิผลเมื่อพิจารณาจากความท้าทายด้านประชากรและอุปทานส่วนเกินของประเทศ

นอกจากนี้ กลยุทธ์ดังกล่าวยังอาจก่อให้เกิดคำถามที่ไม่สบายใจเกี่ยวกับความเท่าเทียมทางสังคมอีกด้วย เขากล่าวเสริม การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้พัฒนาในช่วงที่ตลาดอ่อนแอ หมายถึงการใช้ทรัพยากรของประเทศเพื่ออุดหนุนคนบางกลุ่ม ในขณะที่ไม่อุดหนุนคนอื่นๆ

“มันกลายเป็นปัญหาการกระจายความมั่งคั่ง” เฉินกล่าว “ไม่ใช่ทุกคนในจีนที่เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายห้องและไม่เต็มใจที่จะขาย”

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองต่างๆ ในประเทศจีนหลายแห่ง เช่น เจิ้งโจวในภาคกลางของจีน และซูโจว ใกล้กับเซี่ยงไฮ้ ได้เปิดตัวโครงการของตนเองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออกจำนวนหลายพันแห่งจากผู้พัฒนา จากนั้นจึงเปลี่ยนให้กลายเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับครอบครัวที่มีรายได้น้อย

นักเศรษฐศาสตร์กล่าวว่า โปรแกรมดังกล่าวช่วยดูดซับที่อยู่อาศัยส่วนเกินได้ แต่ก็เพิ่มความตึงเครียดให้กับการเงินในท้องถิ่นอีกด้วย

ความพยายามที่โดดเด่นอีกประการหนึ่งในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม คือ โครงการ "การกำจัดสลัม" ที่เริ่มต้นขึ้นเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้ว ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนกำลังประสบปัญหาเช่นกัน

ภายใต้โครงการนี้ ธนาคารกลางได้จัดหาเงินทุนพิเศษให้กับธนาคารของรัฐ ซึ่งจากนั้นธนาคารจะปล่อยเงินกู้ให้กับผู้พัฒนาเพื่อซื้อที่ดินจากเมืองและชุมชน และสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม ในทางกลับกัน รัฐบาลท้องถิ่นได้อุดหนุนเงินสำหรับครอบครัวที่อพยพมาจากสลัม ทำให้พวกเขาสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ใหม่ในตลาดเปิดได้

ความคิดริเริ่มนี้ช่วยฟื้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับเป็นแรงผลักดันให้เกิดการก่อสร้างขยายตัว ซึ่งทำให้ส่วนเกินด้านที่อยู่อาศัยในจีนรุนแรงขึ้น

นักเศรษฐศาสตร์เน้นย้ำว่าวิกฤตที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความร้ายแรงมากกว่านี้มาก ทำให้รัฐบาลจีนต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ในความพยายามที่จะแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัยและอุปทานส่วนเกิน

หวู่ ฮวง (ตามรายงานของ WSJ, Reuters, AFP )

ลิงค์ที่มา