ยิ่งห่างจากศูนย์กลางมากเท่าใด ราคาที่ดินก็จะต่างจากความเป็นจริงมากขึ้นเท่านั้น

ในเขตชานเมืองบางแห่ง ของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าข้อกำหนดในรายการราคาที่ดินใหม่ 300-600% ในขณะที่ในเขตใจกลางเมือง ความแตกต่างอยู่ที่เพียง 30% หรือต่ำกว่า

ในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าข้อกำหนดในรายการราคาที่ดินใหม่ 300-600% ในขณะที่ในเขตใจกลางเมือง ความแตกต่างอยู่ที่เพียง 30% หรือต่ำกว่า

การเปรียบเทียบราคาที่ดินที่ควบคุมและราคาตลาดในเขตต่างๆ กราฟิก: Thanh Vu

ส่วนต่างราคาสูงสุดถึง 600%

จากการสอบสวนของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Investment Newspaper พบว่ารายการราคาที่ดินใหม่ได้สะท้อนราคาตลาดของพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอย เช่น เขต Hoan Kiem, Hai Ba Trung, Dong Da อย่างใกล้ชิดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในเขต Ha Dong, Thanh Xuan, Long Bien หรือเขต Dong Anh, Hoai Duc, Chuong My ช่องว่างระหว่างราคาที่ควบคุมกับราคาจริงยังคงกว้างมาก

ตัวอย่างเช่น บนถนนหางดาว (เขตฮว่านเกี๋ยม) ราคาที่ดินอยู่ที่ 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นตัวเลขสูงสุดที่บันทึกไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ เมื่อเปรียบเทียบกับความเป็นจริงแล้ว ราคาไม่แตกต่างกันมากนัก โดยผันผวนอยู่ระหว่าง 700 ล้านดองถึง 1,000 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ควบคุมเพียง 1 - 30% เท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ราคาที่ดินบนถนน Phan Dinh Phung (เขต Ba Dinh) หลังจากปรับปรุงใหม่คือ 450.84 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันบ้านในบริเวณนี้เสนอขายในราคา 480 - 650 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาที่ควบคุม 5 - 30%

ในเขตดงดา ถนนกัตลินห์ บันทึกราคาใหม่ไว้ที่ 264.13 ล้านดองต่อตรม. ตัวเลขนี้ต่ำกว่าราคาตลาดเพียง 2-28% ในขณะที่บ้านบางหลังในบริเวณนี้เสนอขายในราคา 270-370 ล้านดองต่อตรม.

รายการราคาที่ดินในปัจจุบันจะเป็น “ส่วนสำคัญ” ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำรายการราคาที่ดินประจำปี กฎหมายที่ดินปี 2024 ให้สิทธิในการออกรายการราคาที่ดินในระดับเขต ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น

จะเห็นได้ว่าในเขตใจกลางเมืองเก่า 4 แห่งของฮานอย ราคาที่ดินไม่แตกต่างจากราคาตลาดมากนัก แต่ในเขตที่ขยายออกไปจะไม่เป็นเช่นนั้น ตัวอย่างเช่น บนถนน Vu Tong Phan (เขต Thanh Xuan) ราคาที่ดินที่ควบคุมไว้จะหยุดอยู่ที่ 85.96 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่ครัวเรือนที่นี่บอกว่าไม่มีบ้านใดขายได้ในราคาต่ำกว่า 120 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินที่ระบุไว้เกือบ 40%

อำเภอฮาดงก็เป็นสถานที่ที่มีราคาที่ดินสูงเช่นกัน นางสาวทู่หว่าย นักลงทุน กล่าวว่าราคาที่ดินที่นี่มีราคาเพียงครึ่งหนึ่งของราคาตลาด เมื่อไม่นานนี้ เธอได้ขายที่ดินพร้อมที่จอดรถในเขตเยนหงียาไปในราคา 48 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามรายการราคา ที่ดินในทำเลที่ 2 (ซอยตั้งแต่ 3.5 ตร.ม. ขึ้นไป) มีราคา 23.2 ล้านดองต่อตารางเมตร น้อยกว่าราคาจริงครึ่งหนึ่ง

เรื่องนี้ยังคงเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่ากับที่ดินที่ตั้งอยู่บนถนน Tu Dinh (เขต Long Bien) ดังนั้นราคาที่ดินในตารางจึงอยู่ที่ 38.8 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่เมื่อเราขอให้โบรกเกอร์หาที่ดินที่มีราคาเช่นนี้ พวกเขาก็ส่ายหัวและยอมแพ้ เพราะราคาที่ดินบนถนนสูงกว่า 110 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ควบคุมถึง 183%

ในเขตชานเมือง ความแตกต่างยังสูงกว่านี้ด้วยซ้ำ ตามคำบอกเล่าของนาย Duc Tung (ตำบล Hoang Van Thu เขต Chuong My) เมื่อไม่นานมานี้ มีคนยินดีจ่ายเงินมัดจำและซื้อที่ดินของเขาในราคา 15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในรายการราคาที่ดิน พื้นที่ที่อยู่อาศัยในชนบทแห่งนี้มีราคาเพียง 2.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อขายถึง 300 - 500%

ในเขตดงอันห์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กำลังเตรียมเป็นเขต ราคาที่ดินบน "กระดาษ" กับบนตลาดนั้นแตกต่างกันราวฟ้ากับดิน ตามรายการราคาที่ดิน ที่ดินบนถนนในตำบลซวนคานห์มีราคา 13.39 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาจริงประมาณ 640% เนื่องจากเป็นที่ตั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ราคาที่ดินในบริเวณนี้จึงพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน ที่ดินบนถนนสายนี้มีราคาเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว ส่วนแปลงที่ดินในซอยก็มีราคาสูงถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

สำหรับเขตฮว่ายดึ๊ก ซึ่งเป็นเขตที่มีการประมูลที่ดินมูลค่าพันล้านดอลลาร์นั้น ราคาที่ดินนั้นต่ำกว่าราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่ประมูลอย่างมาก ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนฮานอยจึงกำหนดราคาที่ดินบนถนนเตี๊ยนเล (Tien Yen Commune) ไว้ที่ 12.66 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ชาวบ้านในพื้นที่กล่าวว่าตั้งแต่ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ผ่านบริเวณนี้ ราคาที่ดินก็พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบัน บ้านและที่ดินในซอยต่างๆ ในบริเวณนี้มีราคาซื้อขายกันที่ 50-60 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนอสังหาริมทรัพย์ในถนนนั้นราคาจะสูงถึง 70-90 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับที่ดินที่ประมูลขายทอดตลาด ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้ในตำบลเตี๊ยนเยนคือ 133 ล้านดอง/ตรม. ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ ก็มีราคาเฉลี่ยที่ชนะการประมูลอยู่ที่ 80-90 ล้านดอง/ตรม. เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ระบุไว้ในตารางใหม่ ราคาตลาดจะสูงกว่า 480-730%

  ราคาที่ดินจะสมจริงมากขึ้น

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้อำนวยการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า ข้อมูลที่บริษัทรวบรวมก็แสดงผลลัพธ์ที่คล้ายกัน นั่นคือ ยิ่งอยู่ห่างจากศูนย์กลางข้อมูลมากเท่าใด รายการราคาที่ดินก็จะแตกต่างจากราคาตลาดมากเท่านั้น

“รายการราคานี้ไม่ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยอย่างแม่นยำ ส่วนตัวแล้ว ผมคิดว่าราคาที่ดินที่ควบคุมไว้นั้นใกล้เคียงกับระดับจริงของเขตใจกลางเมืองเท่านั้น ยิ่งออกไปในเขตชานเมือง ราคาก็ยิ่งเบี่ยงเบนมากขึ้น” เขากล่าว

นายทราน ดาต คานห์ ซีอีโอของ Biggee ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่ามีช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ควบคุมและราคาตลาด สาเหตุมาจากรายการราคาปัจจุบันกำหนดโดยคณะกรรมการประชาชนของจังหวัด/เมือง ทำให้ราคาที่ดินขาดความยืดหยุ่นและไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง

“กฎหมายที่ดินปี 2024 มอบอำนาจในการออกบัญชีราคาที่ดินในระดับอำเภอ ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น ซึ่งนับว่ามีความหมายมากยิ่งขึ้น เนื่องจากราคาซื้อขายที่ดินจริงนั้นสูงเกินกว่ากรอบราคาที่ดินในเขตเมืองปัจจุบันมาก” นายคานห์กล่าว

ตามที่คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้กล่าวไว้ รายการราคาที่ดินในปัจจุบันจะเป็น "ส่วนสำคัญ" ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำรายการราคาที่ดินประจำปี การปรับปรุงและเพิ่มเติมจะได้รับการอัปเดตเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพ ความเหมาะสมกับสถานการณ์จริง และในขณะเดียวกันก็ตอบสนองความต้องการของการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html