จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบด้านลบในการแปลงการใช้ที่ดิน

หลีกเลี่ยงความขัดแย้งและการทับซ้อน

ในช่วงเช้าวันที่ ๙ มิถุนายน ๒๕๖๓ ผู้แทนจากนคร โฮจิมิน ห์ ได้หารือกันถึงร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ว่าด้วยสถานการณ์ปัจจุบัน มีที่ดินบางประเภทที่กฎหมายที่ดินยังไม่บัญญัติไว้ แต่กลับบัญญัติไว้ในกฎหมายอื่น ส่งผลกระทบต่อประชาชนเป็นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา

เช่นที่ดินผสม ที่ดินสร้างที่อยู่อาศัยใหม่... ในเขตเมืองบางแห่งจะยุ่งยากเพราะหลักเกณฑ์ในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินถูกกำหนดโดยกฎหมายที่ดิน แต่หากปฏิบัติตามกฎหมายผังเมืองก็ยังมีที่ดินประเภทอื่นๆ อีกมากมายทำให้เกิดความสับสนแก่หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐในพื้นที่

ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้ร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ควรมีการกำหนดหลักเกณฑ์การจำแนกประเภทที่ดินที่ชัดเจน และใช้การจำแนกประเภทที่ดินนี้เป็นพื้นฐานในการวางแผนการใช้ที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง กฎหมายว่าด้วยการลงทุน และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้ง ความซ้ำซ้อน และไม่สามารถตอบสนองความต้องการของประชาชนได้

การเจรจา – จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบในการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน — ผู้แทนรัฐสภา นายวัน ทิ บัค เตี๊ยต

นอกจากนี้ ผู้แทนยังแสดงการสนับสนุนแผนการที่จะไม่ออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีอีกด้วย หน่วยงานท้องถิ่นจะรีบอัปเดตข้อมูลความผันผวนในพื้นที่ที่มีความผันผวนสูง ส่วนในพื้นที่ที่ไม่มีความผันผวน ก็ไม่จำเป็นต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินนี้

โดยผู้แทนได้ชี้แจงว่า หากทางองค์การบริหารส่วนท้องถิ่นออกกฎเกณฑ์ล่าช้า จะทำให้ประชาชนที่ต้องดำเนินการตามรายการราคาที่ดินได้รับผลกระทบ

เกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดินตามที่คณะกรรมการ เศรษฐกิจ ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติกำหนดนั้น จำเป็นต้องสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน ผู้แทนหญิงกล่าวว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะรักษาหลักการนี้ไว้

“ปัจจุบันบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบันเกี่ยวกับการคำนวณตามหลักราคาตลาดยังคงมีปัญหาในการบังคับใช้ ซึ่งหมายความว่าการกำหนดราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวยังคงเป็นเรื่องยาก บัดนี้ หน่วยงานที่ปรึกษาและคณะกรรมการประเมินราคาที่ดินต้องร่วมกันกำหนดราคาที่ดินและสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ นักลงทุน และประชาชน ผมไม่ทราบว่าหน่วยงานเหล่านั้นจะทำอย่างไร” ผู้แทนตั้งคำถาม

จากนั้นผู้แทนกล่าวว่าจะต้องมีพื้นฐานในการคำนวณ เนื่องจากหากกฎเกณฑ์เข้มงวดแต่ไม่สามารถปฏิบัติได้จริง การนำไปปฏิบัติจริงจะเป็นเรื่องยากมาก

การปรับปรุงผังการใช้ที่ดินให้ทันเวลา

ในการให้ความเห็นเพื่อดำเนินการร่างกฎหมายให้เสร็จสมบูรณ์ ผู้แทน Nguyen Thi Le (นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า ในความเป็นจริง การทบทวนผังการใช้ที่ดิน หากดำเนินการทุก ๆ ห้าปี จะไม่เหมาะสมกับสถานการณ์การพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในพื้นที่ที่มีความผันผวนทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง

การเจรจา - จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบในการแปลงการใช้ที่ดิน (รูปที่ 2) — ผู้แทนจากนครโฮจิมินห์ในช่วงการอภิปรายกลุ่ม

ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้พิจารณาใช้กรอบเวลาและการทบทวนเป็นระยะอย่างยืดหยุ่นตามความเหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ท้องถิ่น

ในส่วนของการฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐาน นางสาวเล กล่าวว่า ร่างกฎหมายมีบทบัญญัติที่เฉพาะเจาะจงมากเกี่ยวกับการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม เพื่อผลประโยชน์ของชาติและสาธารณะ และกำหนดเนื้อหา เงื่อนไข และเกณฑ์ของโครงการเหล่านี้ไว้อย่างชัดเจน

ขณะเดียวกัน บทที่ 7 ของร่างกฎหมายยังได้ปรับปรุงนโยบายการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานให้มีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เพื่อให้หลังจากการฟื้นฟูที่ดินแล้ว บุคคลที่ได้รับที่ดินคืนจะต้องมีที่อยู่อาศัย ให้แน่ใจว่ามีชีวิตที่เท่าเทียมหรือดีกว่า ดำเนินการฝึกอบรมอาชีวศึกษาอย่างมีประสิทธิผล สร้างงาน จัดระเบียบการผลิตใหม่ และสร้างความมั่นคงให้กับชีวิตของบุคคลที่ได้รับที่ดินคืน

“เนื้อหาเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ของมติที่ 18 อย่างชัดเจนในแนวทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่อผู้ใช้ที่ดิน เห็นได้ชัดว่า พันธกรณีของรัฐบาลคือการสร้างเงื่อนไขให้ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนสามารถดำรงชีวิตได้เท่าเทียมหรือดีกว่าถิ่นที่อยู่เดิม” ผู้แทนกล่าวเน้นย้ำ

เธอเสนอให้เพิ่มข้อบังคับสำหรับกรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรมส่งออก และพื้นที่รวมตัวแรงงาน ซึ่งควรแสดงเงื่อนไขที่ชัดเจน ทั้งในด้านการก่อสร้างทางวัตถุและทางจิตวิญญาณ ไม่ใช่แค่กำหนดเพียงการสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันชีวิตทางจิตวิญญาณของคนงานในพื้นที่ดังกล่าวส่วนใหญ่ยังมีข้อจำกัด

ในส่วนของราคาค่าชดเชยในการจัดซื้อที่ดิน นาย Truong Trong Nghia (คณะผู้แทนนครโฮจิมินห์) กล่าวในการหารือว่า ขณะนี้ราคาค่าชดเชยเริ่มเข้าใกล้ราคาตลาดแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อจัดซื้อที่ดินก็จำเป็นต้องคำนึงถึงค่าชดเชยความเสียหายทางจิตใจด้วย

การเจรจา - จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบในการแปลงการใช้ที่ดิน (รูปที่ 3) — ผู้แทนรัฐสภาเจื่องจ่องเหงีย

“ประมวลกฎหมายแพ่งอนุญาตให้มีการชดเชย ค่าชดเชยทางวัตถุ และค่าชดเชยความเสียหายทางจิตใจ ดังนั้น เราต้องพิจารณาด้วยว่าเมื่อผู้คนต้องย้ายบ้านและจากสถานที่อันเป็นที่รักซึ่งเคยมีความทรงจำร่วมกันมากมาย จะต้องจ่ายค่าชดเชยเท่าใด หากค่าชดเชยสามารถแปลงเป็นเงินได้ เราก็ต้องพิจารณาปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ด้วย” ผู้แทนกล่าว

ในส่วนของบัญชีราคาที่ดิน ผู้แทนเสนอให้รัฐบาลเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดทำบัญชีราคา โดยให้รัฐบาลทำหน้าที่เป็น “ผู้ไกล่เกลี่ย” ในการรักษาราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด

ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ กฎเกณฑ์ราคาตลาดเป็นพื้นฐานที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับปัญหาอื่นๆ มากมาย รวมถึงการแก้ไขข้อพิพาทซึ่งยังขึ้นอยู่กับรายการราคาที่ดินของรัฐด้วย

เมื่อแสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมาย ผู้แทนเหงียน มินห์ ดึ๊ก (นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับรูปแบบ BT ของการสนับสนุนและการโอนทุนจะต้องเข้มงวดมาก และจำกัดหัวข้อเพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียที่ดิน

ผู้แทนชี้ให้เห็นว่าในอดีตมีโครงการฟื้นฟูที่ดินเพื่อการป้องกันประเทศ ความมั่นคง และผลประโยชน์สาธารณะ แต่หลังจากระยะเวลาหนึ่ง วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้เปลี่ยนแปลงไปก่อนที่จะมีการดำเนินโครงการ

“มีกรณีที่มีการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างพื้นที่บันเทิง แต่เนื่องจากกฎระเบียบบางประการ จึงทำให้ที่ดินถูกดัดแปลงเป็นศูนย์การค้าพร้อมที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ค่าเช่าที่ดินแตกต่างกันอย่างมากหลังจากถูกเวนคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าวเป็นที่ดินศูนย์การค้าพร้อมบริการและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ และสุดท้ายก็ขายได้ในราคาที่สูงมาก ขณะเดียวกัน ราคาค่าชดเชยสำหรับผู้ถูกเวนคืนที่ดินกลับต่ำมาก จึงนำไปสู่ข้อพิพาทเรื่องที่ดินและการฟ้องร้องที่ยืดเยื้อ” ผู้แทนกล่าว

ดังนั้น ในร่างกฎหมาย นายดึ๊กจึงกล่าวว่าประเด็นนี้จำเป็นต้อง “เชื่อมโยง” กับบทบัญญัติที่ชัดเจนมากในมาตรา 12 ซึ่งก็คือ การกระทำต้องห้าม ซึ่งจำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขการเวนคืนที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคงของประเทศอย่างชัดเจน แต่ต้องห้ามมิให้นำที่ดินไปใช้เพื่อ วัตถุประสงค์ อื่นโดยเด็ดขาด

แหล่งที่มา