ที่น่าสังเกตคือ ประชาชนไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องมาจากรายการราคาที่ดินสูงใหม่
เกินกำลังคน
ความจริงที่ว่าผู้คนไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายเมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ถือเป็นการส่งสัญญาณเตือนถึงความแตกต่างระหว่างราคาที่ดินกับความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบทและภูเขา
กรณีตัวอย่างคือครอบครัวของนายดิงห์ กง ฟอง ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านโคกดงทาม ตำบลมินห์กวาง (ปัจจุบันคือตำบลบ่าวี) ในเดือนมีนาคม 2568 คณะกรรมการประชาชนของอำเภอบ่าวีได้ออกคำสั่งให้นายฟองเปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินมากกว่า 210 ตร.ม. สำหรับปลูกพืชยืนต้นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในชนบทซึ่งมีระยะเวลาการใช้ที่ดินในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ตามวิธีการคำนวณที่กำหนดไว้ในมาตรา 8 พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 103/2024/ND-CP ภาระผูกพันทางการเงินของนายฟองที่จะต้องชำระคือส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดิน เกษตร ในรายการราคาที่ดิน ซึ่งเทียบเท่ากับ 4,337,000 ดองต่อตารางเมตร และจำนวนเงินรวมที่ต้องชำระสูงถึงเกือบ 900 ล้านดอง ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่เกินขีดความสามารถของครัวเรือนในพื้นที่ภูเขา เช่น ตำบลบาวี หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว นายฟองไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของเขาได้และขอไม่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ต่อไป
ตามคำร้องของประชาชน คณะกรรมการประชาชนของเขตบาวี (ก่อนการดำเนินงานอย่างเป็นทางการของรูปแบบรัฐบาลสองระดับเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม) ได้ออกคำสั่งเพิกถอนและยกเลิกคำสั่งอนุญาตให้แปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันยังเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ นาย Tran Duy Dong และภริยา นาง Nguyen Thi Hong ที่อาศัยอยู่ในเมือง Vinh ( Nghe An ) กล่าวว่า เมื่อพวกเขายื่นคำร้องขอเปลี่ยนที่ดินสวนขนาด 300 ตร.ม. ข้างสุสานเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย พวกเขาประหลาดใจเมื่อได้รับแจ้งว่าต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 4,500 ล้านดอง "ครอบครัวของฉันไม่คัดค้านภาระผูกพันในการจ่ายภาษี แต่ด้วยอัตราการจัดเก็บภาษีเกือบ 15 ล้านดองต่อตร.ม. เช่นนี้ เราไม่สามารถเก็บเงินได้เพียงพอตลอดชีวิต" นาย Dong กล่าว
เรื่องราวดังกล่าวแสดงให้เห็นว่ารายการราคาที่ดินในปัจจุบันในหลายพื้นที่ไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ และสังคมและความสามารถในการชำระเงินของประชาชนอย่างแท้จริงโดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ภูเขา และพื้นที่ด้อยโอกาส
ข่าวดี
ตามที่ Mai Van Phan รองผู้อำนวยการกรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าว การยกเลิกกรอบราคาที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 ถือเป็นก้าวสำคัญในการก้าวไปข้างหน้า ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น ช่วยให้การจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง พื้นที่หลายแห่งไม่ได้ติดตามความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในตลาด ทำให้รายการราคาที่ดินขาดการอัปเดตและไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง
.jpg)
ในอนาคต ท้องถิ่นหลายแห่งจะออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามกฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีความผันผวนอย่างมาก กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ส่งรายงานถึงกระทรวงการคลัง โดยเสนอแนวทางแก้ไขมากมายสำหรับการบริหารจัดการราคาที่ดินตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2568 โดยเน้นย้ำเป็นพิเศษว่า ท้องถิ่นต้องติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด อัปเดตความผันผวนของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว จัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปรับบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันหากไม่เหมาะสมอีกต่อไป ตามคำแนะนำในมาตรา 17 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2567/ND-CP จัดการปรึกษาหารือในวงกว้างเพื่อให้แน่ใจว่ามีฉันทามติเมื่อจัดทำบัญชีราคาใหม่ตามกฎหมายที่ดินปี 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569
พร้อมกันนี้ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ยังได้เสนอให้ขยายขอบข่ายและหัวข้อการใช้บัญชีราคาที่ดินให้กว้างขวางขึ้น จำกัดกรณีที่ต้องกำหนดราคาที่ดินเฉพาะให้แคบลง กำหนดความรับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินให้ชัดเจน ทบทวนกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินผลกระทบโดยรวมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
เห็นได้ชัดว่าหากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในขณะที่รายได้ของประชาชน โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ไม่ได้เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ผลที่ตามมาก็คือครัวเรือนจำนวนมากจะตกอยู่ในสถานการณ์ที่ "ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนเจ้าของได้แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเจ้าของได้" ในความเป็นจริง ปัญหาของราคาที่ดินนั้นไม่ใช่แค่เรื่องของการคำนวณทางเทคนิคหรือการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น แต่ต้องพิจารณาในบริบทโดยรวมของสภาพความเป็นอยู่ ความสามารถในการซื้อ และความเท่าเทียมทางสังคม
การจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้แล้วเสร็จต้องควบคู่ไปกับการเข้าถึงของประชาชน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่นโยบายที่ดีไม่เกิดผลในทางปฏิบัติหรือกลายเป็นภาระ ผู้แทนกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเน้นย้ำว่าการปรับบัญชีราคาที่ดินต้องมีแผนงานที่เหมาะสม โดยต้องระบุพื้นที่และที่ตั้งให้เหมาะสมกับที่ดินแต่ละประเภทและต้องได้รับความเห็นชอบจากสังคม
เพื่อตอบสนองต่อการพัฒนาครั้งนี้ ผู้แทนกระทรวงการคลัง รองอธิบดีกรมบริหารทรัพย์สินสาธารณะ (กระทรวงการคลัง) เหงียน ถิ โถว กล่าวว่า หลังจากรวบรวมรายงานจากหน่วยงานต่างๆ แล้ว กระทรวงจะดำเนินการประเมินอย่างครอบคลุม ประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพื่อทบทวนและเสนอแก้ไขบทบัญญัติของกฎหมาย ในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวงการคลังกำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาที่แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 103/2024 (ระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงเสนอที่จะเพิ่มมาตรา 6 ในมาตรา 52 เพื่อจัดการกับกรณีการเปลี่ยนผ่าน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคผนวกนี้ใช้กับครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนจุดประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน (ก่อนหน้านี้ระบุว่าเป็นที่ดินจัดสวน สระน้ำในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน แต่ไม่ระบุว่าเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย) ไปเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย
กระทรวงการคลังเสนอให้จัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราร้อยละ 50 ของส่วนต่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ณ เวลาที่หน่วยงานที่มีอำนาจออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
ที่มา: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html
การแสดงความคิดเห็น (0)