ต้องการแก้ปมราคาที่ดิน:

เมื่อเช้าวันที่ 3 กรกฎาคม ในงานแถลงข่าวประจำ 6 เดือนแรกของปี ที่จัดโดยกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ได้มีการหยิบยกประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการและดำเนินการราคาที่ดินมาพูดคุยกันมากมาย

ที่น่าสังเกตคือ ประชาชนไม่มีศักยภาพทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องมาจากรายการราคาที่ดินสูงใหม่

เกินความสามารถของคน

ความจริงที่ว่าผู้คนไม่มีเงินเพียงพอในการจ่ายเงินเมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งาน เป็นการส่งสัญญาณเตือนภัยถึงความแตกต่างระหว่างราคาที่ดินกับความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบทและภูเขา

กรณีตัวอย่างคือครอบครัวของนายดิง กง เฟือง ซึ่งอาศัยอยู่ในหมู่บ้านก๊กดงทาม ตำบลมิญกวาง (ปัจจุบันคือตำบลบาวี) ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 คณะกรรมการประชาชนอำเภอบาวีได้มีมติอนุญาตให้นายเฟืองเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินปลูกพืชยืนต้นมากกว่า 210 ตารางเมตร เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในชนบทซึ่งมีกำหนดการใช้ที่ดินในระยะยาว

การแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามรายการราคาที่ดินท้องถิ่นในปัจจุบันเกินกำลังของหลายครัวเรือน ภาพประกอบ

อย่างไรก็ตาม ตามวิธีการคำนวณที่กำหนดไว้ในมาตรา 8 พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024/ND-CP ภาระผูกพันทางการเงินของนาย Phuong คือส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม ในรายการราคาที่ดิน ซึ่งเทียบเท่ากับ 4,337,000 ดอง/ตร.ม. และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมดสูงถึงเกือบ 900 ล้านดอง ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่เกินขีดความสามารถของครัวเรือนในพื้นที่ภูเขาอย่างตำบลบาวี หลังจากพิจารณาอย่างถี่ถ้วนแล้ว นาย Phuong ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้และขอไม่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์อีกต่อไป

บนพื้นฐานของคำร้องของประชาชน คณะกรรมการประชาชนของเขตบาวี (ก่อนการดำเนินงานอย่างเป็นทางการของรูปแบบรัฐบาลสองระดับเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม) ได้ออกคำตัดสินเพิกถอนและยกเลิกคำตัดสินที่อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

สถานการณ์ที่คล้ายคลึงกันนี้เกิดขึ้นในหลายพื้นที่เช่นกัน นายตรัน ดุย ดง และภรรยา นางเหงียน ถิ ฮอง ซึ่งอาศัยอยู่ในเมืองวิญ ( เหงะอาน ) กล่าวว่า เมื่อพวกเขายื่นขอแปลงที่ดินสวนขนาด 300 ตารางเมตรข้างสุสานเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย พวกเขาประหลาดใจที่ได้รับแจ้งว่าต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเกือบ 4.5 พันล้านดอง “ครอบครัวของผมไม่ได้คัดค้านภาระผูกพันในการจ่ายภาษี แต่ด้วยอัตราการเก็บภาษีเกือบ 15 ล้านดองต่อตารางเมตรแบบนี้ เราคงเก็บเงินไว้ได้ไม่พอสำหรับชีวิตทั้งชีวิต” นายดงกล่าว

เรื่องราวดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในปัจจุบันในหลายพื้นที่ไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ และสังคมที่แท้จริงและความสามารถในการชำระเงินของผู้คนโดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ภูเขา และพื้นที่ด้อยโอกาส

ข่าวดี

ไม วัน ฟาน รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ถือเป็นก้าวสำคัญที่จะช่วยนำราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับตลาดมากขึ้น และสร้างความโปร่งใสในการบริหารจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลายพื้นที่ไม่ได้ติดตามความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในตลาด ทำให้รายการราคาที่ดินขาดการปรับปรุงและไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ไม วัน ฟาน รองอธิบดีกรมจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) กล่าวถึงรายการราคาที่ดินของแต่ละพื้นที่ ภาพโดย: ลินห์ ลินห์

ในอนาคตอันใกล้ หลายพื้นที่จะออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งคาดว่าจะมีความผันผวนอย่างมาก กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมได้ส่งรายงานไปยังกระทรวงการคลัง พร้อมเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาราคาที่ดินตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 โดยเน้นย้ำให้พื้นที่ต่างๆ ติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด ปรับปรุงข้อมูลความผันผวนของราคาที่ดินให้ทันสมัยอยู่เสมอ ค่อยๆ จัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละแปลง และหากไม่เหมาะสมให้ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเดิมตามมาตรา 17 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2567/ND-CP จัดให้มีการปรึกษาหารืออย่างกว้างขวางเพื่อให้เกิดความเห็นพ้องต้องกันในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569

พร้อมกันนี้ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ยังได้เสนอให้ขยายขอบเขตและหัวข้อการใช้บัญชีราคาที่ดินให้กว้างขวางยิ่งขึ้น จำกัดกรณีที่ต้องกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงให้แคบลง กำหนดความรับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินให้ชัดเจน ทบทวนกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินผลกระทบโดยรวมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

เห็นได้ชัดว่า หากราคาที่ดินสูงขึ้นในขณะที่รายได้ของประชาชน โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท ยังไม่ดีขึ้น ผลที่ตามมาคือหลายครัวเรือนจะตกอยู่ในสถานการณ์ที่ “ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนที่ดินได้ แต่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้” ในความเป็นจริง ปัญหาราคาที่ดินไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการคำนวณทางเทคนิคหรือการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น แต่ต้องพิจารณาในบริบทโดยรวมของสภาพความเป็นอยู่ ความสามารถในการซื้อ และความเท่าเทียมทางสังคม

การแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามรายการราคาที่ดินท้องถิ่นในปัจจุบันเกินกำลังของหลายครัวเรือน ภาพประกอบ

การจัดทำบัญชีราคาที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์ต้องควบคู่ไปกับการเข้าถึงของประชาชน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่นโยบายที่ดีไม่เกิดผลในทางปฏิบัติหรือเป็นภาระ ผู้แทนกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมย้ำว่า การปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินจำเป็นต้องมีแผนงานที่เหมาะสม โดยกำหนดพื้นที่และทำเลที่เหมาะสมสำหรับที่ดินแต่ละประเภท และต้องได้รับความเห็นชอบจากสังคม

เพื่อตอบสนองต่อสถานการณ์นี้ นางเหวียน ถิ โถว ผู้แทนกระทรวงการคลัง รองอธิบดีกรมบริหารทรัพย์สินสาธารณะ (กระทรวงการคลัง) กล่าวว่า หลังจากรวบรวมรายงานจากหน่วยงานต่างๆ แล้ว กระทรวงฯ จะดำเนินการประเมินอย่างครอบคลุม ประสานงานกับกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เพื่อทบทวนและเสนอแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมาย ในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวงการคลังกำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 (ระเบียบว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน) โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงฯ เสนอให้เพิ่มมาตรา 6 ในมาตรา 52 เพื่อพิจารณาคดีเปลี่ยนผ่าน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคผนวกนี้ใช้กับครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน (เดิมระบุว่าเป็นที่ดินสวน สระน้ำในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน แต่ไม่ระบุว่าเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย) ไปเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

กระทรวงการคลังเสนอให้จัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราร้อยละ 50 ของส่วนต่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามราคาที่ดินที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร ณ เวลาที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ที่มา: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html