อสังหาฯ ยังคงเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนการลงทุน

จิตวิทยาของผู้ซื้อบ้านจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรในอีก 2 ปีข้างหน้า?

จากข้อมูลขนาดใหญ่และการวิจัยตลาดตลอดวงจรการพัฒนา คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ว่าในอีก 2 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอาจผ่านขั้นตอนต่างๆ ดังต่อไปนี้: การกลับตัว การสำรวจ การรวมกิจการ ความมั่งคั่ง และความมั่นคง ในแต่ละขั้นตอน ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับปัจจัยต่างๆ ที่แตกต่างกันในการเลือกอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นับตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2567 ตลาดยังคงอยู่ในช่วงสำรวจ ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับปัจจัยต่างๆ เช่น การตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง สถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน นโยบายสนับสนุนทางการเงินที่ดี ควบคู่ไปกับผลตอบแทนจากการเช่าที่มั่นคง และการปรับต้นทุนให้เหมาะสมที่สุด ในระยะนี้ อพาร์ตเมนต์ได้รับความสนใจอย่างมากและมีสภาพคล่องดีที่สุดเมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนต์ทุกประเภท

เมื่อเข้าสู่ช่วงการรวมกิจการ ซึ่งคาดว่าจะเริ่มในไตรมาสแรกของปี 2568 ผู้ซื้อและนักลงทุนจะมีความมั่นใจมากขึ้นทั้งในด้านปัจจัยทางการเงินและกฎหมาย แต่ยังคงให้ความสำคัญกับผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและสร้างกระแสเงินสดที่ดี ณ เวลานี้ หากปัจจัยทางการเงินเอื้ออำนวยมากขึ้น ประเภทที่อยู่อาศัยราคาสูง เช่น บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์ จะมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

จิตวิทยาของผู้ซื้อในแต่ละขั้นตอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: Batdongsan.com.vn)

คาดการณ์ว่าในช่วงไตรมาสที่สองของปี 2568 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2568 จะเป็นช่วงแห่งความเจริญรุ่งเรือง ผู้คนจะให้ความสำคัญกับความต้องการด้านการลงทุน อัตราการเติบโตของราคามากขึ้น และจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนในช่วงที่ตลาดซบเซา ช่วงเวลานี้จะเป็นช่วงเวลาที่ที่ดินและวิลล่าจะค่อยๆ กลับมาได้รับความนิยมและมีสภาพคล่องที่ดีขึ้น คาดว่าตั้งแต่ต้นปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจะเข้าสู่วงจรที่มั่นคง ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญกับการมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการเติบโตสูง ปริมาณน้อยแต่ได้รับความสนใจสูง

นอกจากการคาดการณ์แนวโน้มของผู้ซื้อและนักลงทุนในอีก 2 ปีข้างหน้าแล้ว Batdongsan.com.vn ยังได้วิเคราะห์รสนิยมระยะสั้นผ่านแบบสำรวจจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 อีกด้วย ส่งผลให้ดัชนีความเชื่อมั่นของตลาดทรงตัว ผู้ซื้อกำลังรอสัญญาณเชิงบวกจากตลาด อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 และนโยบายทางกฎหมายใหม่ๆ ที่มีผลบังคับใช้ เพื่อสร้างจิตวิทยาที่ดีขึ้นสำหรับประชาชน

ผู้เชี่ยวชาญจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า ข้อเสนอ ของรัฐบาล ที่จะอนุญาตให้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกที่ช่วยสร้างความชัดเจนให้กับกรอบกฎหมายและเร่งกระบวนการฟื้นตัวของตลาด กฎหมายที่มีประสิทธิภาพจะส่งเสริมการประเมินราคาที่ดินที่สอดคล้องและสมจริงมากขึ้น เพิ่มความเข้มงวดให้กับข้อกำหนดสำหรับนักลงทุนในการพัฒนาโครงการเพื่อรับรองสิทธิของผู้ซื้อ สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวเวียดนามโพ้นทะเล ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศมากขึ้น และเสริมสร้างความเป็นมืออาชีพและความโปร่งใสในแวดวงนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์

ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันการตัดสินใจ “ชำระเงินดาวน์” ของผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่เสมอ โดยกลุ่มเป้าหมายหลักในอนาคตคือครอบครัวหนุ่มสาว โดยเฉพาะคู่บ่าวสาว ผลสำรวจของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่า 73% ของผู้ที่แต่งงานแล้วแต่ไม่มีลูกวางแผนที่จะซื้อบ้านในปีหน้า ในขณะที่คนโสดให้ความสำคัญกับพื้นที่ทำงานเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ คนที่แต่งงานแล้วกลับให้ความสนใจกับสิ่งอำนวยความสะดวกของโรงเรียน ศูนย์การค้า และร้านค้ามากที่สุด แนวโน้มการซื้ออสังหาริมทรัพย์รองกำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานขั้นต้นมีน้อย ในขณะที่ราคาเปิดตัวของโครงการหลักอยู่ในระดับสูง

ผลสำรวจจิตวิทยาผู้บริโภคในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อให้ความสำคัญกับการค้นหาข้อมูลบนเว็บไซต์ข่าวสำคัญๆ และเว็บไซต์อย่างเป็นทางการของนักลงทุน เมื่อพิจารณาถึงนักลงทุน พวกเขาให้ความสำคัญกับศักยภาพทางการเงินมากที่สุด และเมื่อเลือกโครงการ ความถูกต้องตามกฎหมายเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด เมื่อมองหานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนธุรกรรม ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และทัศนคติเป็นอันดับแรก รองลงมาคือค่าธรรมเนียมนายหน้า

อสังหาฯ ยังคงเป็นผู้นำด้านผลตอบแทนในช่องทางการลงทุน

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ 6 เดือนแรกของปี 2567 จาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่มีสัญญาณเชิงบวกเมื่อเทียบกับปี 2566 ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางที่ให้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุด ณ เดือนมิถุนายน 2567 ราคาขายเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 ขณะเดียวกัน ดัชนี VNIndex ซึ่งสะท้อนความผันผวนของราคาหุ้น เพิ่มขึ้น 19% ราคาทองคำ SJC เพิ่มขึ้น 17% และอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์สหรัฐเพิ่มขึ้น 8%

ฮานอย เป็นหนึ่งในเมืองที่มีราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น โดยราคาบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับต้นปี 2566 อพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 31% และที่ดิน วิลล่า และทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 10-19% ขณะเดียวกัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้แทบไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงปีครึ่งที่ผ่านมา ยกเว้นอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 6% ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ยังคงรักษาระดับราคาไว้

เมื่อพิจารณาประเภทอสังหาฯ ในตลาด ที่ดินและบ้านส่วนตัวมีการฟื้นตัวบ้างในแง่ของความสนใจและธุรกรรมในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 โดยเฉพาะความสนใจในบ้านส่วนตัวฟื้นตัวถึง 87% และที่ดินฟื้นตัวถึง 60% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564 อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงการปรับปรุงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะจังหวัดภาคเหนือ

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่มีประสิทธิผลมากที่สุด

เฉพาะในบางจังหวัดทางภาคเหนือ เช่น หุ่งเอียน ความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้น 194% และบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 70% ฮานอยก็เห็นความสนใจในที่ดินเพิ่มขึ้น 75% และบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 48% โดยเฉพาะอย่างยิ่งความสนใจและราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเขตชานเมืองของฮานอยเนื่องจากปัจจัยการวางแผนและกิจกรรมการประมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ความต้องการที่ดินในดงอันห์, ยาลัม, ฮวายดึ๊ก, แทชแทด และก๊วกโอย มีความต้องการเพิ่มขึ้นจาก 48% เป็น 104% นำไปสู่ราคาเสนอขายที่ดินในเขตชานเมืองเหล่านี้เพิ่มขึ้นจาก 4% เป็น 24% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ยังเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คึกคักที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดฮานอย งานวิจัยของหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงสุดในเดือนมีนาคม 2567 เพิ่มขึ้นเกือบ 60% เมื่อเทียบกับปลายปี 2566 ปัจจุบัน แม้ว่าความสนใจในอพาร์ตเมนต์จะ "ลดลง" แต่ราคาก็ยังไม่ลดลง ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในเดือนพฤษภาคม 2567 เท่ากับราคาขายในนครโฮจิมินห์ ซึ่งอยู่ที่ 50 ล้านดอง/ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นประเภทที่มีสภาพคล่องดีที่สุดในตลาด โดยนายหน้า 48% ที่เข้าร่วมการสำรวจของ Batdongsan.com.vn ระบุว่าอพาร์ตเมนต์อยู่ในช่วงที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภูมิภาคภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ในปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณของ "ฟองสบู่" ในอพาร์ตเมนท์ เนื่องจากปัจจัยที่ทำให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าว ได้แก่ ความต้องการที่เพิ่มสูงเกินไป ความต้องการเพื่อการลงทุนที่มากกว่าความต้องการที่แท้จริง ราคาที่ถูกผลักดันให้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับเศรษฐกิจและประเภทอื่นๆ และนโยบายการเงินที่ผ่อนคลายสร้างเงื่อนไขสำหรับการควบคุมเงินทุนในตลาด

อพาร์ทเมนท์ถือเป็นตลาดที่คึกคักที่สุด โดยเฉพาะในฮานอย

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ทั่วโลกแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์เมื่อเทียบกับ GDP ของเวียดนามยังไม่สูงมากนัก คาดการณ์ว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) ต้องใช้เวลามากกว่า 47 ปี ในกรุงมะนิลา (ฟิลิปปินส์) นานกว่า 56 ปี และในกัวลาลัมเปอร์ (มาเลเซีย) เกือบ 17 ปี ขณะเดียวกัน ในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ประชาชนต้องใช้เวลามากกว่า 14-15 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีขนาดใกล้เคียงกัน

อัตราการเติบโตของประชากรในสองเมืองใหญ่แสดงให้เห็นว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ที่แท้จริงยังคงสูงมาก คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยรวมในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ในฮานอยจะอยู่ที่ 89 ล้านตารางเมตร ขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 107.5 ล้านตารางเมตร แม้จะมีความต้องการสูงเช่นนี้ แต่ราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ก็ไม่ได้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ทั่วโลก ในขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยซื้อบ้านคาดว่าจะไม่ต่ำ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่งปรับขึ้น ดังนั้นจึงไม่มีปรากฏการณ์ “ฟองสบู่” ในอพาร์ตเมนต์ อันที่จริงแล้ว อุปทานที่มีจำกัดและราคาเปิดที่สูงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้การเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงที่ผ่านมา” คุณดิงห์ มิงห์ ตวน อธิบาย

ตรัน ทิ มี นัท

ที่มา: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html