วิสาหกิจเสนอแก้ไขระเบียบการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีพิเศษบางกรณีเพื่อปลดปล่อยทรัพยากรที่ดินและลดภาระทางการเงินสำหรับประชาชนและธุรกิจ - ภาพ: NGOC HIEN
นายเหงียน ฟอง นัม อดีตประธานสมาคมผู้ประกอบการรุ่นใหม่นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับ เตื่อยเทร ว่า การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ที่เช่าแบบชำระค่าเช่ารายปี แต่แหล่งที่มาก่อนเช่าเป็นที่ดิน เกษตรกรรม ของผู้มีหนังสือสำคัญสีแดง (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ) กำลังประสบปัญหาด้านกฎระเบียบในการคำนวณค่าธรรมเนียม
ความยากลำบากที่ไม่คาดคิดในการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
นายเหงียน ฟอง นัม กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการแปลงการใช้ที่ดินไม่ได้แยกแยะหรือละเว้นกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะให้เช่า) ก่อนที่จะแปลงเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและชำระค่าเช่าที่ดินรายปี และเมื่อมีความจำเป็นต้องแปลงเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินจะได้รับผลกระทบอย่างมาก
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีนี้ ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% ซึ่งคำนวณจากราคาที่ดิน ณ เวลาที่อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน นโยบายการคำนวณตามราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเช่นเดียวกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมของตนเองที่ได้รับใบอนุญาตก่อนการเช่าจะไม่ถูกนำมาใช้
นอกจากนี้ ประชาชนไม่สามารถหักค่าเช่าที่ดินรายปีได้ แม้ว่าที่ดินดังกล่าวจะเป็นที่ดินส่วนบุคคล ไม่ใช่ที่ดินที่รัฐเช่าตั้งแต่แรกก็ตาม
นายนาม กล่าวว่า เรื่องนี้ทำให้เกิดข้อบกพร่องสำคัญๆ เช่น สร้างความอยุติธรรมและลดแรงจูงใจของประชาชนและภาคธุรกิจในการแสวงหาประโยชน์จากที่ดินเพื่อการผลิตและการประกอบธุรกิจ
นอกจากนี้ กฎหมายปัจจุบันยังไม่มีกฎเกณฑ์ชัดเจนเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินให้ตรงเวลาและก่อนกำหนดในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินไม่ต้องการใช้ที่ดินเช่าอีกต่อไปสำหรับที่ดินที่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจากแหล่งเดิมก่อนการเช่า
ดังนั้นประชาชนจึงไม่สามารถชำระสัญญาเช่าก่อนกำหนดและไม่สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ได้เหมือนก่อนเช่า ทำให้เกิดผลกระทบต่างๆ มากมายเกี่ยวกับทรัพย์สิน การลงทุน การจำนอง การทำธุรกรรม ฯลฯ
เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายและในขณะเดียวกันก็ส่งเสริมให้ประชาชนและธุรกิจนำที่ดินไปใช้เพื่อการผลิตและธุรกิจที่มีประสิทธิผล นายนามกล่าวว่าในการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103 นี้ จำเป็นต้องพิจารณา "กรณีที่หายไป" ดังกล่าวข้างต้น
ข้อเสนอเพื่อเสริมบทบัญญัติในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข
ส่วนเรื่องภาระทางการเงินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน นายนาม เสนอว่า ควรระบุให้ชัดเจนว่า กรณีที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและธุรกิจที่มีการเช่าชำระค่าเช่าเป็นรายปี แต่เดิมเป็นที่ดินของบุคคลหรือกิจการที่ได้รับใบอนุญาตก่อนดำเนินการเช่า (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ) เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ก็จะได้ใช้สิทธิ์ตามกรมธรรม์
โดยนโยบายดังกล่าวประกอบด้วย: ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เช่น ที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่า และคิดในลักษณะเดียวกับที่ดินเพื่อการเกษตรที่ถูกดัดแปลงเพื่อวัตถุประสงค์อื่น
นายนาม กล่าวว่า เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินทำกินของประชาชนเดิม ดังนั้น พระราชกฤษฎีกา 103 จึงไม่มีกรณีนี้
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ที่มีที่ดินเดียวกันจะได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ได้เปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมบางส่วนเป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่การเกษตร บุคคลเหล่านี้ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนรูปแบบการเช่าที่ดินโดยชำระเงินรายปีสำหรับที่ดินของตน เมื่อมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สัญญาเช่าที่ดินโดยชำระเงินรายปีนี้จะคำนวณเป็น 0 ส่วนที่ดินเกษตรกรรมที่เหลือเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์จะคำนวณตามภาระผูกพันทางการเงินของประเภทที่ดินเกษตรกรรม
ส่วนเรื่องสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินนั้น นายนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติให้ผู้เช่าที่ดินที่ชำระค่าเช่ารายปีแต่ที่ดินได้รับหนังสืออนุญาตให้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินก่อนกำหนดหากไม่มีความจำเป็นอีกต่อไป และให้ออกหนังสืออนุญาตให้ใช้สิทธิใช้ที่ดินใหม่ตามสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินปัจจุบันก่อนสัญญาเช่าหากไม่มีการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน
ในการแก้ไขข้อบังคับนี้ จำเป็นต้องยึดถือหลักการของความยุติธรรม ความโปร่งใส และความมีเหตุผล พร้อมทั้งแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างที่ดินสาธารณะที่รัฐให้เช่ากับที่ดินส่วนบุคคลที่ประชาชน/วิสาหกิจได้รับสิทธิใช้ แล้วนำไปชำระค่าเช่ารายปี โดยไม่กระทบต่อผลประโยชน์ในทางปฏิบัติของประชาชน
“เราเชื่อว่าหากข้อเสนอแนะข้างต้นได้รับการยอมรับและนำไปใช้เป็นสถาบันในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข จะช่วยส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ส่งเสริมให้ผู้ที่มีที่ดินทำการเกษตรมีความพร้อมที่จะนำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรม สร้างงาน สร้างผลงานเชิงบวกต่องบประมาณแผ่นดินและการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม” นายนามกล่าว
ข้อเสนอให้ยกเลิกการจดทะเบียนการใช้ที่ดินรายปี
นายนาม กล่าวว่า การกำหนดหลักเกณฑ์ให้ผู้ใช้ที่ดินต้องจดทะเบียนผังเมืองรายปีและขออนุมัติจากจังหวัดหรือเทศบาลก่อนจึงจะเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามผังเมืองได้นั้นสิ้นเปลืองมากและใช้เวลานาน 1-2 ปี
เขายังกล่าวอีกว่าไม่จำเป็นต้องดำเนินการจดทะเบียนการใช้ที่ดินเมื่อมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย
ซึ่งจะทำให้เกิดเงื่อนไขให้ประชาชนและภาคธุรกิจไม่สูญเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อให้เกิดรายได้งบประมาณ และประหยัดเวลาและความพยายามของประชาชนและหน่วยงานรัฐในการดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดิน
ที่มา: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)