“จับชีพจร” ตลาดอสังหาฯ ฮานอย

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงในช่วงปลายปี ผู้สังเกตการณ์กล่าวว่าอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นกลุ่มที่นำหน้ากระแสเงินสด นอกจากนี้ ประเภทที่เน้นการลงทุน เช่น ที่ดิน จะกลับมาฟื้นตัวในไม่ช้า

กลุ่มที่มีความต้องการจริงยังร้อนแรง

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com กล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์ถือเป็น "คลื่น" หลักในช่วงที่ตลาดกำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงที่มั่นคง อพาร์ตเมนต์จะต้องเสียตำแหน่ง "ดาวเด่น" ให้กับกลุ่มอื่นๆ

“ในรอบก่อนๆ ที่ตลาดเข้าสู่ระยะพัฒนาที่มั่นคง โดยลงทุน 100 ดอง อพาร์ทเมนต์จะทำกำไรได้เพียง 136 ดอง แต่ถ้าซื้อที่ดินจะทำกำไรได้ถึง 300 ดอง” นาย Quoc Anh กล่าว

ภาพด้านบนแสดงให้เห็นว่าในช่วงต่างๆ ของตลาด อพาร์ทเมนต์แม้จะมีอัตรากำไรที่ดี แต่ก็ไม่ใช่ประเภทการลงทุนที่น่าดึงดูดที่สุด หากตลาดปัจจุบันดำเนินการตามกฎเกณฑ์ในวงจรการผันผวนก่อนหน้านี้ หลังจากที่ตลาดคึกคักมากเกินไป อพาร์ทเมนต์จะเคลื่อนไหวในแนวราบและเติบโตช้าลงเมื่อเทียบกับกลุ่มอื่นๆ

อสังหาฯ ในจังหวัดใกล้เคียงของฮานอยกำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น

ไม่เพียงแต่เขตชานเมือง ของฮานอย เท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดที่อยู่รอบเมืองหลวงก็ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมากเช่นกัน คุณ Le Dinh Chung กรรมการผู้จัดการของ SGO Homes ชี้แจงถึงเหตุผลว่า เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองสูงเกินไป นักลงทุนจำนวนมากจึงหันเหเงินลงทุนไปที่จังหวัดและเมืองใกล้เคียง

“ตลาดในจังหวัดรอบฮานอยเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวในเชิงบวก โดยหลายพื้นที่ปรับราคาขึ้นจากระดับเดิม ปัจจุบัน นักลงทุนมุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์ใน 2 แกน เศรษฐกิจ ได้แก่ แกนบั๊กนิญ-บั๊กซาง-วินห์ฟุก และแกนหุ่งเอียน-ไฮเซือง-ไฮฟอง-กวางนิญ พื้นที่เหล่านี้ล้วนมีพื้นที่สำหรับการพัฒนามากมาย มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่ดี และอยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรม” นายจุงกล่าว

นาย Quoc Anh คาดการณ์ว่าในปีหน้า อพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตลาดที่คึกคัก ขณะที่กลุ่มอื่นๆ เช่น บ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์จะคึกคักมากขึ้นตั้งแต่ต้นปีหน้า กลุ่มที่เน้นการลงทุนจะมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี ​​2568 เป็นต้นไป

นายเหงียน ถัก เกวง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ไมเวียดแลนด์ เปิดเผยว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังขายได้ในราคาสูงมาก โดยไม่มีทีท่าว่าจะชะลอตัวลงในอนาคตอันใกล้นี้ ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงครึ่งแรกของปีหน้า กลุ่มที่ใช้ประโยชน์จากกระแสเงินสด เช่น อพาร์ตเมนต์และวิลล่าในตัวเมือง จะยังคงเป็นผู้นำการฟื้นตัวของตลาดต่อไป

ในทำนองเดียวกัน นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ SGO Homes ให้ความเห็นว่า ตั้งแต่นี้จนถึงปี 2568 ราคาบ้านและอพาร์ทเมนท์ส่วนตัวจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป แต่เป็นอัตราที่พอประมาณ แทนที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงต้นปี 2567

จากมุมมองอื่น นายฟาน เล ทันห์ ลอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ AFA Group และผู้ก่อตั้งร่วมของ Vietnam Financial Advisors Community (VWA) วิเคราะห์ว่าระดับราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะถูกปรับใหม่เพื่อให้สมดุลกับรายได้ของผู้คนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งนี้จะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเมืองหลวงเพียงพอต่อความต้องการของผู้คนภายใน 5 ปีข้างหน้า

คำเตือนการลงทุนอสังหาฯชานเมือง

จากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในรอบที่ผ่านมา ยังไม่ถึงเวลาที่ที่ดินจะเข้ามาอยู่ในตลาด แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนให้เห็นในทางตรงกันข้าม เมื่อที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา โดยหลายแห่งมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่าง "ไม่สามารถจินตนาการได้"

นายเล ดิงห์ จุง อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า เป็นเพียงอาการคลั่งไคล้ของคนในพื้นที่ นักลงทุนที่ไม่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่ จึงหันไปซื้อที่ดินแทน นอกจากนี้ ยังมีสาเหตุมาจากการที่หน่วยงานท้องถิ่นหลายแห่งกำหนดราคาเริ่มต้นในการประมูลที่ดินไม่สูงนัก

“การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองเมื่อเร็วๆ นี้ดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากราคาเริ่มต้นและเงินมัดจำที่ต้องจ่ายค่อนข้างต่ำ (ราคาเริ่มต้นของที่ดินหลายแปลงต่ำกว่า 10 ล้านดองต่อตารางเมตร) ซึ่งถือเป็นช่องโหว่สำหรับนักลงทุนเก็งกำไร ส่งผลให้ราคาที่ดินในตลาดพุ่งสูงเกินควร” นายจุงเล่าถึงพัฒนาการล่าสุดในตลาดที่ดิน

นายทีเอ็น ผู้เข้าร่วมประมูลที่ดินในเขตธานห์โอยและฮว่ายดึ๊ก กล่าวว่า ในอนาคต กลุ่มล่าที่ดินจะไม่กล้าเสนอราคาสูงเหมือนแต่ก่อนอีกต่อไป เพราะถ้าตั้งราคาสูงเกินไปเพื่อชนะการประมูล ที่ดินแปลงนี้จะขายได้ยาก

“กรณีการริบเงินมัดจำที่ดิน 55/68 แปลง ในตำบลถันเคา (อำเภอถันโอย) ถือเป็นการลงทุนที่ล้มเหลวของกลุ่มเหล่านี้ เนื่องจากประเมินตลาดผิด ราคาที่ดินสูงเกินไป ทำให้โบรกเกอร์ขายในราคาที่สูงกว่าได้ยาก และสุดท้ายต้องริบเงินมัดจำไป กล่าวได้ว่าสูญเสียเงินทุนในการทำข้อตกลงในถันเคา” นายทีเอ็นยืนยัน

นายทีเอ็น กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองฮานอยมีมูลค่ามากกว่ามูลค่าที่แท้จริงหลายเท่า มีบ้านเรือนอยู่ในตรอกซอกซอยในตำบลเตี่ยนเยน (เขตหว่ายดึ๊ก) ซึ่งเป็นสถานที่จัดการประมูล โดยที่ดินผืนหนึ่งมีราคาขาย 133 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาก็พุ่งสูงขึ้นเป็น 60 - 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งแพงพอๆ กับอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง

“อสังหาฯ ในเขตชานเมืองไม่ใช่ที่สำหรับนักลงทุนมือใหม่ หากตลาดตกต่ำ บ้าน/ที่ดินในเขตเมืองต้องตัดขาดทุนเพียง 30% เพื่อหาผู้ซื้อ แต่ในเขตชานเมือง แม้นักลงทุนจะลดราคาลง 50% ก็ยังขายยากอยู่ดี” นายทีเอ็นเตือน

นายเหงียน ก๊วก อันห์ ก็มีความเห็นในทำนองเดียวกัน โดยเขากล่าวว่าแม้ว่าราคาหุ้นในกลุ่มการลงทุน เช่น ที่ดิน จะเพิ่มขึ้น 2-3 เท่าหลังจากผ่านไปไม่กี่ปี แต่สภาพคล่องกลับค่อนข้างจำกัด และราคาอาจเคลื่อนไหวในแนวราบเป็นเวลานานเมื่อตลาดชะลอตัว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html