อสังหาฯ ปิดทำการช่วงเทศกาลตรุษจีนเร็ว

ตลาดมีการฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ

นายเล ฮวง เฉา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวกับ นายถั่น เนียน ว่าจนถึงขณะนี้สามารถพูดได้ว่าไตรมาสแรกของปี 2566 ถือเป็นจุดต่ำสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จนถึงขณะนี้ตลาดได้ฟื้นตัวแล้ว แต่ยังคงยากอยู่มาก ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเมื่อเวลาผ่านไป เดือนหน้าจะดีกว่าเดือนก่อน ไตรมาสหน้าจะดีกว่าไตรมาสก่อน เห็นได้ชัดในนครโฮจิมินห์

นายเล ฮวง โจว กล่าวว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เติบโตติดลบ 16.2% จากนั้นในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ลดลงเหลือติดลบ 11.58% และเมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เติบโตติดลบ 8.71% และหลังจาก 9 เดือน ระดับความยากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง 42.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ณ สิ้นปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมบริการเพียงแห่งเดียวที่มีการเติบโตติดลบในนครโฮจิมินห์ แม้ว่าจะมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในแต่ละไตรมาสก็ตาม

สำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ระบุว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเติบโตติดลบ 6.38% ในปี 2566 ซึ่งเป็นกรณีพิเศษที่ภาคบริการอื่นๆ ต่างก็เติบโตจากมากกว่า 3% เป็นมากกว่า 10% ตลอดหลายปีที่ผ่านมา จากจำนวนวิสาหกิจที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ (DN) มากกว่า 52,100 แห่งเมื่อปีที่แล้วซึ่งมีทุนจดทะเบียนมากกว่า 470,300 พันล้านดอง มีเพียง 1,541 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่มีขนาดเกิน 61,100 พันล้านดอง ลดลง 38.7% ในด้านปริมาณและ 44.9% ในด้านทุน

Bất động sản nghỉ tết sớm kỷ lục- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องผ่านปีแห่งความผันผวนและความยากลำบาก

นอกจากนี้ กิจกรรมการก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ยังคึกคักน้อยลงด้วย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน นครโฮจิมินห์ได้ออกใบอนุญาตก่อสร้างและซ่อมแซมใหญ่เกือบ 21,300 ใบ มีพื้นที่มากกว่า 4 ล้าน ^ตร.ม. ลดลง 29% ในส่วนของใบอนุญาต และพื้นที่ลดลง 29.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

นายเล ฮวง โจว ให้ความเห็นว่าจนถึงขณะนี้ ตลาดยังคงขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และยังไม่มีที่อยู่อาศัยสังคมอีกต่อไป ตลาดยังคงไม่สมดุล โดยผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุลและ "เบ้" ไปทางกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70 - 80% ของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางและแทบไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ส่งผลให้ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน และยังคง “สูง” เกินกว่าความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง ผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง ข้าราชการ ข้าราชการ พนักงานรัฐ เจ้าหน้าที่ทหาร คนงาน และผู้อพยพ ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดอยู่ที่ประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาทต่ออพาร์ตเมนต์ ผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยต่ำและมีเงินออมประมาณ 100 ล้านดองต่อปี จะต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ และหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐ ผู้ที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 (ปัจจุบันควบคุมไม่เกิน 60 ล้านดองต่อปี) จะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Cong Chanh กล่าวว่าสาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตติดลบนั้นเป็นเพราะไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่มากนัก ในนครโฮจิมินห์ โครงการใหม่เพียงโครงการเดียวที่ขายได้คือ Khang Dien Group ซึ่งได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและเปิดขายแล้ว โครงการที่ขายได้ส่วนใหญ่ในช่วงหลังอยู่ในขั้นตอนต่อไป เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่มากนัก ตลาดจึงไม่มีธุรกรรมมากนัก และธุรกิจต่างๆ ไม่มีรายได้ ในขณะที่ไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ ขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการแทบจะหยุดชะงัก จึงไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้เช่นกัน “ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง ผู้คนยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีกก่อนซื้อ ทำให้ตลาดที่ยากอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก จนถึงตอนนี้ อุปสรรคสองประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ ขั้นตอนทางกฎหมายและการดูดซับเงินทุน ยังไม่ดีขึ้นมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะความยากลำบากได้” เขากล่าวประเมิน

วันหยุดเร็วและยังไม่มีวันทำงาน

จากการสำรวจความคิดเห็นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์โดย Thanh Nien พบว่าจนถึงขณะนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ให้วันหยุดเทศกาลตรุษจีนแก่พนักงาน และไม่ได้ประกาศว่าจะกลับมาทำงานเมื่อใด เนื่องจากไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินงานต่อไป บริษัทที่เหลือก็ดำเนินงานในอัตราปานกลางเช่นกัน เนื่องจากยอดขายไม่ดี

เมื่อถูกถามว่าบริษัทจะมีวันหยุดตรุษจีนเมื่อใด ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่างานส่วนใหญ่ไม่ได้ "ดำเนินการ" มาเกือบปีแล้ว ปัจจุบันบริษัทมีเพียงทีมผู้บริหารและฝ่ายกฎหมายที่ทำงานอยู่ ขณะที่ฝ่ายขายไม่มีสินค้าที่จะขายอีกต่อไป ดังนั้นบริษัทจึงได้ตัดลดและเลิกจ้างพนักงานไปนานแล้ว โดยเหลือเพียงทีมผู้บริหารเท่านั้น ฝ่ายนี้ยังไม่ทราบว่าจะกลับมาทำงานเมื่อใด เนื่องจากรอให้ตลาดฟื้นตัวและต้องมีสินค้าใหม่เข้ามา "จนถึงตอนนี้ บริษัทยังต้องทำงานทีละมื้อ แย่งกันกินเพื่อความอยู่รอด

แม้แต่บ้านพักอาศัยสังคมก็สร้างไม่ได้เพราะปัญหาทางกฎหมาย ไม่ต้องพูดถึงบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บริษัทมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เริ่มก่อสร้างเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2023 แต่ขั้นตอนทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ดังนั้นปีนี้จึงไม่มีเทศกาลเต๊ต พนักงานหลายคนถามฉันเกี่ยวกับโบนัส ฉันบอกตรงๆ ว่าโชคดีที่รักษางานไว้ได้ในปีนี้ อย่าคิดเรื่องโบนัสเทศกาลเต๊ตเลย" เขากล่าว

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อันห์ ตวน ยังได้แบ่งปันว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทของเขาไม่มีอะไรทำเลย แทบจะเข้าสู่ภาวะ “จำศีล” “พูดให้ชัดเจนก็คือ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ไม่มีสินค้าที่จะขาย ไม่มีเงินเก็บ และปัญหาทางกฎหมายก็ติดขัด ดังนั้นจึงไม่มีแหล่งที่มาของรายได้ แต่ไม่ใช่แค่เราเท่านั้น ล่าสุด เมื่อพี่น้องนักธุรกิจสองสามคนมานั่งรวมกัน ทุกคนก็บ่นว่า ธุรกิจใหญ่ก็คือใหญ่ ธุรกิจเล็กก็คือเล็ก ปีนี้ เราโชคดีที่มีเงินเดือนให้พี่น้องของเรา เราจะได้โบนัสจากที่ไหน ตอนนี้บริษัทก็เลิกจ้างพนักงานทั้งหมดแล้ว จากพนักงานกว่า 100 คน เหลือเพียง 20 คน และพวกเขาส่วนใหญ่ทำงานด้านกฎหมายและสำนักงาน หวังว่าในปี 2024 บริษัทจะดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการในเขต 7 ให้เสร็จสิ้น และมีสินค้าที่จะขาย หากโครงการไม่เสร็จสิ้นในปีหน้า เราคงไม่สามารถยืนหยัดได้อีกต่อไป” เขากล่าว

ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ ได้ให้วันหยุดเทศกาลเต๊ดแก่ภาคธุรกิจตั้งแต่กลางเดือนธันวาคม 2566 ในขณะที่ภาคปฏิบัติการจะมีวันหยุดก่อนวันที่ 15 มกราคม "เนื่องจากยอดขายไม่ดี บริษัทจึงให้พนักงานหยุดเทศกาลเต๊ดเร็วขึ้น ทั้งเพื่อปรับโครงสร้างการดำเนินงานและลดต้นทุนการดำเนินงาน จนถึงขณะนี้ การบำรุงรักษาเครื่องจักรปฏิบัติการถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ เนื่องจากตลาดมีความยากลำบากมาก สินค้าหายาก และผู้ซื้อลังเล ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องลำบากยิ่งขึ้น" นายเทียนกล่าวอย่างเศร้าใจ

ถึงแม้พวกเขาจะผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด ไม่มีหนี้สินใดๆ อีกต่อไป และไม่ได้เลิกจ้างพนักงานคนใดเลย แต่ตามที่ผู้นำของกลุ่ม Phat Dat กล่าว ในปีนี้บริษัทและพนักงานเองก็ไม่คิดที่จะให้โบนัสช่วงเทศกาลตรุษจีนแต่อย่างใด

ผู้นำธุรกิจทุกคนแสดงความหวังว่าภายในปี 2567 ปัญหาคอขวดต่างๆ จะถูกขจัดออกไปเพื่อให้ตลาดสามารถฟื้นตัวได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงอยู่ ผู้คนยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีกก่อนจึงจะซื้อ ทำให้ตลาดที่ยากอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก จนถึงขณะนี้ ปัญหาคอขวดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2 ประการ คือ ปัญหาทางกฎหมายและการดูดซับเงินทุน ยังไม่ดีขึ้นมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะความยากลำบากได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน กง ชาน

บริษัทอสังหาฯ ยุบเลิกกิจการเพิ่ม

ข้อมูลที่สำนักงานสถิติแห่งชาติเผยแพร่เมื่อเร็ว ๆ นี้ระบุว่าในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีบริษัทที่จัดตั้งใหม่ 4,725 แห่งและบริษัทที่ยุบไปแล้ว 1,286 แห่ง เมื่อเทียบกับปีก่อน จำนวนบริษัทที่จัดตั้งใหม่ลดลง 45% ในขณะที่จำนวนบริษัทที่ยุบไปแล้วเพิ่มขึ้นเกือบ 8% โดยเฉลี่ยแล้ว มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 107 แห่งที่ออกจากตลาดทุกเดือน จำนวนบริษัทที่ยุบไปแล้วในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับปีก่อน

ลิงค์ที่มา