อสังหาฯ ฮานอย: ใจกลางเมืองที่น่าดึงดูดน้อยกว่า แต่คึกคักใน 2 ขั้วตะวันออก

การขยายตัวของเมืองหลวง

ปี 2008 ถือเป็นก้าวใหม่ด้านการพัฒนาของฮานอย เมื่อเมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็นเมืองที่ใหญ่ที่สุด 17 แห่งของโลก หลังจากรวมเข้าด้วยกันโดยมีพื้นที่รวมกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่กว่าเดิมถึง 3.6 เท่า

ในปี 2011 รัฐบาลได้อนุมัติแผนแม่บทการก่อสร้างเมืองหลวงจนถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 โดยกำหนดเป้าหมายในการเปลี่ยน ฮานอย ให้เป็นเมืองที่ยั่งยืนด้วยโครงสร้างพื้นฐานและระบบเทคนิคที่สอดประสานกัน ความสามารถในการแข่งขันที่สูง และการพัฒนาทางวัฒนธรรมที่กลมกลืน

อสังหาฯฮานอย สถานที่คึกคักและน่าดึงดูดใจใน 2 ขั้วตะวันตก ภาพที่ 1 — การพัฒนาศูนย์กลางใหม่และโครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพได้สร้างแรงผลักดันให้เกิดการโยกย้ายออกจากศูนย์กลาง (ภาพ: MD)

ตามแผนดังกล่าว เมืองหลวงจะพัฒนาตามรูปแบบคลัสเตอร์เมือง ประกอบด้วย พื้นที่เมืองศูนย์กลาง 5 เมืองบริวาร เมืองนิเวศ และเมืองเล็กใหญ่

คลัสเตอร์เมืองนี้เชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งทางถนนวงแหวน ผสมผสานกับแกนรัศมี พร้อมเชื่อมโยงกับเครือข่ายขนส่งระดับภูมิภาคและระดับชาติ พื้นที่เขตเมืองกลางแยกจากพื้นที่ดาวเทียมและเมืองต่างๆ ด้วยทางเดินสีเขียว ซึ่งคิดเป็น 70% ของพื้นที่ธรรมชาติของเมือง

จากภาพการวางแผน การพัฒนาในแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่นั้นมา ตลาดฮานอยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญทั้งในด้านผลิตภัณฑ์และขนาดตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาที่แข็งแกร่งของสองขั้วฝั่งตะวันตกและตะวันออกของเมืองหลวงโดยมีมหานครที่มีการวางแผนอย่างดี การบริการแบบซิงโครนัสและระบบโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นเรื่องที่โดดเด่น

ความแตกต่างระหว่างตะวันออกและตะวันตก

ทันทีที่ฮานอยขยายตัว พื้นที่ฝั่งตะวันตกก็มีการเคลื่อนตัวมาก่อน ดังนั้นภาพรวมของเมืองที่มีอยู่จึงชัดเจน

นอกจากนี้ กระทรวง ภาคส่วน และบริษัทต่างๆ จำนวนมากได้ย้ายไปยังภาคตะวันตก ทำให้เกิดสถานที่รวมตัวของบริษัทในประเทศและต่างประเทศทั้งขนาดใหญ่และเล็กนับพันแห่ง ทำให้เกิดคลื่นการอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในพื้นที่นี้

ในพื้นที่นี้ การพัฒนาถนนโตหุย-เลวันลวง ถนนวงแหวนที่ 2 ถนนวงแหวนที่ 3 และถนนวงแหวนที่ 3.5 และถนนวงแหวนที่ 4 ที่วางแผนไว้ หรือถนนทังลอง พร้อมโครงการรถไฟในเมืองหมายเลข 2A และหมายเลข 3 ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า หากพิจารณาเฉพาะเขต Bac Tu Liem, Nam Tu Liem, Cau Giay ภูมิภาคตะวันตกมีส่วนแบ่งตลาดด้านอุปทานสูงสุดมาโดยตลอด โดยมีส่วนแบ่งประมาณ 30% ตั้งแต่ปี 2554 จนถึงปัจจุบัน

ที่นี่ยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานสำนักงานมากที่สุดในเมืองหลวง โดยมีส่วนแบ่งตลาด 50% เทียบเท่ากับ 873,700 ตร.ม.

อสังหาฯฮานอย สถานที่คึกคักและน่าดึงดูด 2 ขั้วทางทิศตะวันตก ภาพที่ 2 — เมื่อฮานอยขยายตัว พื้นที่ทางตะวันตกก็เริ่มมีการเคลื่อนไหวในระยะแรก (ภาพ: RT)

ตามการประเมินของนางสาวฮัง พื้นที่นี้ยังคงเป็นจุดสนใจการพัฒนาของฮานอยในอนาคตอันใกล้ โดยจะเน้นในเรื่องคุณภาพ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและภูมิทัศน์อย่างจริงจัง เพื่อลดความกดดันต่อประชากรและปริมาณการจราจรที่มาก

ขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสยังเปิดทิศทางการพัฒนาเพิ่มเติมไปยังทางตะวันออกของเมืองพร้อมๆ กัน

ตามแผนการขนส่งเมืองหลวงถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะสร้างสะพานขนาดใหญ่ข้ามแม่น้ำแดงอีก 10 แห่ง โดยมีแผนงานต่าง ๆ อีกหลายโครงการ เช่น สะพาน Vinh Tuy 2, สะพาน Tran Hung Dao, สะพาน Tu Lien, สะพาน New Thang Long, สะพาน Thuong Cat และสะพาน Hong Ha 9

นอกจากนี้ การสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ให้แล้วเสร็จ เช่น โครงการขยายถนนวงแหวนหมายเลข 2 และโครงการขยายถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่วางแผนไว้ จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และทำให้ภาคตะวันออกมีความน่าดึงดูดใจมากขึ้นต่อความต้องการของพื้นที่ใกล้เคียง

นอกจากนี้ แผนเมืองชั้นในทางประวัติศาสตร์ได้เปิดตัวในปี 2021 ด้วยเป้าหมายในการระบุถึงความต้องการที่จะลดจำนวนประชากรลงประมาณ 215,000 คนในช่วงเวลาปี 2020-2030

โดยรวมแผนการแบ่งเขตพื้นที่ในเขตเมืองชั้นใน 6 แผนที่มีขอบเขตการวิจัยมากกว่า 2,700 เฮกตาร์ โดยมีข้อกำหนดหลักคือการควบคุมจำนวนประชากร โดยลดลงจาก 1.2 ล้านคน (ในปี 2552) เหลือประมาณ 672,000 คน พร้อมกันนั้นก็ปรับปรุงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคด้วย

จากการประเมินของนางฮัง โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากการอพยพจากพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อดีตผู้อยู่อาศัยบางส่วนจากย่านเมืองเก่าได้ย้ายไปยังเขตใกล้เคียงและเขตสำคัญในภาคตะวันออกเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและมีการเดินทางที่สะดวก

ในภาคตะวันออก (รวมถึงเขตลองเบียนและเขตเจียลัม) ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานก็ได้รับการพัฒนาอย่างเข้มแข็งเช่นกัน ควบคู่ไปกับการปรากฏตัวของนักลงทุนรายใหญ่

สัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในภาคตะวันออกเทียบกับอุปทานตลาดรวมเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำมากในปี 2554 มาเป็น 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566

นี่เป็นพื้นที่ที่มีอัตราเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในด้านอุปทานแนวราบในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 8% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานของฮานอยในปี 2014 เป็น 15% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023

ราคาหลักของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยยังแตกต่างกันระหว่างสองภูมิภาค ตามข้อมูลของ Savills ในภาคตะวันตก ราคาหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในครึ่งแรกของปี 2023 อยู่ที่ 58 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ชั้นนำในภาคตะวันออกมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48 ล้านดองต่อตร.ม.

สำหรับผลิตภัณฑ์แนวราบ ราคาหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ในภาคตะวันตก อยู่ที่ 157 - 225 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน และในภาคตะวันออก อยู่ที่ 158 - 168 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

คุณโด้ ธู ฮัง กล่าวว่า ความแตกต่างของราคาที่เกิดขึ้นระหว่างสองภูมิภาคนี้ เกิดขึ้นเนื่องจากภูมิภาคตะวันออกก่อตัวและพัฒนาขึ้นมาในเวลาต่อมาแต่ค่อนข้างรวดเร็ว จึงยังคงมีช่องว่างด้านราคาเกิดขึ้นกับภูมิภาคตะวันตก

นางฮัง กล่าวถึงแนวโน้มดังกล่าวว่า ในอนาคตอุปทานใหม่ในฝั่งตะวันตกและตะวันออกจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนท์ถึง 40% ขณะที่สัดส่วนของโครงการแนวราบจะไม่มาก เนื่องจากกองทุนที่ดินมีจำกัดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้โดยเฉพาะและฮานอยโดยทั่วไปจะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์จะเน้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกภายใน

แหล่งที่มา