รายการราคาที่ดินใหม่และสิ่งที่ต้องพิจารณา

จากรายงานล่าสุดเกี่ยวกับราคาอสังหาฯ ที่ส่งถึง หน่วยงานราชการ หัวหน้ากระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า เมื่อนำราคาที่ดินไปใช้ในปี 2567 ตามการคำนวณ จะพบว่าต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ผลกระทบแบบลูกโซ่

ตามคำอธิบายของ กระทรวงก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 7 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์) ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

ดังนั้นรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เพิ่มขึ้น... ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7%-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25%-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในท้องที่หลายแห่งของ ฮานอย เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่นานนี้ แม้ว่าจะไม่มีการใช้รายการราคาที่ดินใหม่ก็ตาม ภาพโดย: LE THUY

ราคาของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับที่ตั้งและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ค่าใช้จ่ายในการชดเชยทรัพย์สินบนที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

ตัวอย่างเช่น ในเขตที่อยู่อาศัยของ GP Invest (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาขายของอพาร์ตเมนต์ 1 ตารางเมตร หลังจากใช้รายการราคาที่ดินใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็น 22 ล้านดองจาก 36 ล้านดอง (คิดเป็นประมาณ 60%) ปัจจุบัน อัตราส่วนนี้อยู่ที่ประมาณ 42% เท่านั้น เทียบเท่ากับ 15 ล้านดองจาก 36 ล้านดอง ในทำนองเดียวกัน ในเขตเมือง Dong Tang Long (เมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์) อัตราส่วนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่อราคาขายของอพาร์ตเมนต์แต่ละตารางเมตรคาดว่าจะเพิ่มขึ้นจาก 27% (2.3 ล้านดองจาก 8.8 ล้านดอง) เป็น 60%-65%

ที่โครงการ Chanh My Urban Area Villa (จังหวัด Binh Duong) จาก 16.3% เหลือประมาณ 50%... "การสำรวจเบื้องต้นของโครงการจำนวนหนึ่งพบว่าการใช้รายการราคาที่ดินตามกฎข้อบังคับใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15%-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้" - กระทรวงก่อสร้างคำนวณ

ตามที่หน่วยงานนี้ระบุ นอกจากปัจจัยที่กล่าวมาแล้ว ราคาบ้านและที่ดินที่สูงในบางช่วงเวลา บางโครงการ และบางพื้นที่ในอดีตนั้น เป็นผลมาจากนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประโยชน์จากสถานการณ์อุปทานที่มีจำกัดเพื่อเสนอราคาขายที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่พื้นที่นั้นมีโครงการขายน้อยมากหรือมีเพียงโครงการเดียว ในขณะที่ความต้องการและจำนวนผู้ซื้อที่ลงทะเบียนมีสูง นักลงทุนสามารถเพิ่มราคาขาย (เนื่องจากไม่มีการแข่งขันและราคาอ้างอิง) เพื่อทำกำไร

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยมักจะจ่ายเงินเฉลี่ย 3% ของราคาขายเพื่อจ่ายให้กับตลาดซื้อขายและนายหน้าเพื่อขายสินค้า อย่างไรก็ตาม ตลาดซื้อขายและนายหน้ามักจะอาศัยเงื่อนไขของตลาดในการเพิ่มราคาเมื่อทำธุรกรรมกับลูกค้า

โครงการที่มีผลิตภัณฑ์ไม่มากนักและลูกค้าจำนวนมากสนใจ มักจะทำให้ผู้ซื้อต้องจ่ายเงินมากกว่าราคาที่ทำสัญญากับผู้ลงทุนไว้ ซึ่งเรียกว่า “ส่วนต่างราคา” “ส่วนต่างราคา” นี้ไม่คงที่ อาจอยู่ที่ 5% ของราคาขาย 10% หรือ 20% ก็ได้

นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่กลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุน และบุคคลที่ประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รบกวนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" "สร้างราคาเสมือน" ... และใช้ประโยชน์จากการขาดความรู้ของผู้คนในการจัดการกับจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามจิตวิทยาของคนหมู่มากเพื่อแสวงหากำไร

การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างเวียดนามและประธานคณะกรรมการบริหารบริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก (GP.Invest) กล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้ท้องถิ่นใช้รายการราคาที่ดินแบบเก่าได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 หลังจากนั้น รายการราคาที่ดินแบบใหม่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 รายการราคาแบบใหม่จะไม่ได้รับการควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะบังคับให้การก่อสร้างเข้าใกล้ราคาตลาด

“ดังนั้น ในปัจจุบัน ท้องถิ่นไม่จำเป็นต้องจัดทำรายการราคาที่ดินใหม่ โดยใช้หลักการให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่จะมีแนวคิดในการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นตามราคาตลาดในขณะนี้ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันให้สูงขึ้น” นายเฮียปกล่าว

นายเฮียปกล่าวว่า หากที่ดินถือเป็นสินทรัพย์และผลิตภัณฑ์ที่สำคัญต่อการพัฒนาประเทศอย่างมั่นคง ก็ควรได้รับการบริหารจัดการเช่นเดียวกับน้ำมันและไฟฟ้า หากราคาสูงเกินไป รัฐบาลจะพิจารณาชดเชยราคา หากไม่มีนโยบายที่ชัดเจนในการรับรองบทบาทของรัฐในการบริหารจัดการราคาที่ดิน การ “ลอยตัว” ตามตลาดและควบคุมได้ยากอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่ดินในเวียดนามสูงที่สุดในโลก ซึ่งอาจแพงกว่าโตเกียว (ญี่ปุ่น) หรือฮ่องกง (จีน) เสียด้วยซ้ำ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

ดังนั้น ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนามจึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์ในการกำหนดรายการราคาที่ดินใหม่ให้เหมาะสมกับสภาพของเวียดนามและแนวโน้มของโลก ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ “คอขวด” ดังกล่าวที่ทำให้ตลาด “หยุดชะงัก”

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภานิติบัญญัติและหัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย กล่าวว่า เพื่อดำเนินการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 หน่วยงานที่มีอำนาจต้องมีเอกสารแนวทางที่เฉพาะเจาะจง ชัดเจน และสอดคล้องกันในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับท้องถิ่นที่จะนำไปปฏิบัติ ต้องมีทีมผู้ประเมินราคาที่เป็นมืออาชีพ ซึ่งขณะนี้ยังขาดทั้งปริมาณและคุณภาพ และสุดท้าย จะต้องรวบรวมข้อมูลทั้งหมดในตลาดเพื่อให้แน่ใจว่ามีการประชาสัมพันธ์และโปร่งใส ปัจจุบัน ตลาดยังขาดปัจจัยข้างต้นหลายประการ ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินจึงทำได้ยากมาก

“เราต้องรู้ว่าตลาดนั้นคาดเดายาก และอสังหาริมทรัพย์ก็ขึ้นอยู่กับความชอบส่วนบุคคล บางคนอาจบอกว่าราคาที่ดินนั้นยอมรับได้ แต่บางคนอาจบอกว่าแพง ดังนั้นเราจึงไม่สามารถนำราคาที่ดินนั้นไปใช้กับพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งได้” เขากล่าว

นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมามีเหตุการณ์ราคาที่ดินในการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของกรุงฮานอยพุ่งสูงเกินจริง ทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาด ทำให้คนในพื้นที่เข้าใจผิดว่าราคาที่ดินในตลาดสูงเกินไป

ตั้งแต่นั้นมาราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้น ปัจจุบันในฮานอยมีอพาร์ตเมนต์บางแห่งขายได้ในราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคา 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตรเลย ทำให้คนงานซื้อบ้านได้ยาก นี่เป็นสาเหตุที่การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาดเมื่อกำหนดให้กับท้องถิ่นต่างๆ กลายเป็นเรื่องสับสนมากขึ้น

ดังนั้น รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน จึงได้กล่าวว่าการประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2024 จะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: แผนการประเมินราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการตลาด ปฏิบัติตามวิธีการ คำสั่ง และขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินอย่างเคร่งครัด เป็นไปตามความซื่อสัตย์ เป็นกลาง เปิดเผย และโปร่งใส เป็นไปตามความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน สุดท้ายนี้ จำเป็นต้องเป็นไปตามความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

นาย TRAN KHANH QUAN กรรมการผู้จัดการบริษัทการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ Viet An Hoa: ต้องการแผนงาน

กระทรวงก่อสร้างมองว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะมีผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ทำให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% จากเดิม ในความเห็นของผม ระดับนี้ยังถือว่าน้อย แต่สามารถเพิ่มขึ้นได้ 30-50% เนื่องจากคุณสมบัติพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดินและราคาที่ดิน จากที่ดินมาเป็นบ้าน จากนั้นเป็นทรัพย์สินสำหรับกู้ยืมและทำทุกอย่าง ทรัพยากรจากที่ดินมีความสำคัญมาก มีผลต่อหลายๆ อย่างที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจ ดังนั้น หากบัญชีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ทุกอย่างก็ต้องตามมา เพื่อควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน ไม่มีวิธีอื่นใดนอกจากปฏิบัติตามแผนงาน ไม่ปล่อยให้บัญชีราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นสูงเกินไปจนกระทบต่อตลาด

คุณ TA TRUNG KIEN, CEO บริษัท Wowhome Real Estate JSC: ปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม

ในยุคหน้าเมื่อราคาที่ดินใหม่มีผลบังคับใช้ ผมคิดว่าการซื้อขายอสังหาฯ จะไม่คึกคักมากนัก เพราะผู้ซื้อยังคำนึงถึงกระแสเงินสด ผู้ขายไม่สามารถลดราคาหรือคงราคาไว้ได้เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ภาษีก็เพิ่มขึ้น... เพื่อควบคุมราคาอสังหาฯ รัฐบาลจะต้องพิจารณาปรับปรุงราคาที่ดินให้เหมาะสมด้วย

จำกัดผลกระทบเชิงลบ

กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ติดตามการออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ของแต่ละท้องถิ่น และหาแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบด้านลบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอุปทานและอุปสงค์ในตลาด

กระทรวงฯ ได้ขอให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ลดราคาสินค้าด้วยการทบทวนและลดต้นทุน การนำเทคโนโลยีสมัยใหม่มาใช้ในการก่อสร้าง พร้อมกันนี้ ส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร ปรับปรุงอาคารชุดเก่า...ให้เหมาะสมกับประชาชนส่วนใหญ่

ที่มา: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm