Отсутствие регламента относительно возможностей инвесторов, участвующих в аукционе
В проекте Закона о земле (с изменениями), подготовленном для внесения на рассмотрение Национальной ассамблеи , четко определены случаи проведения аукционов по продаже прав землепользования, когда государство выделяет землю с взиманием платы за пользование землей или сдает землю в аренду с единовременной оплатой на весь срок аренды. В проекте определены случаи проведения аукционов, условия проведения аукционов, ответственность лиц и организаций, а также ответственность народных комитетов всех уровней. В частности, организации, участвующие в аукционах по продаже прав землепользования, должны соответствовать всем условиям, таким как: быть субъектами, которым государство выделяет землю, сдает ее в аренду; обеспечивать условия для реализации инвестиционных проектов в соответствии с нормативными актами, такими как предоставление залогов или других форм гарантий и т. д.
Однако в проекте не прописаны принципы проведения аукционов, санкции, ответственность лиц, участвующих в аукционах, но не выполняющих финансовые обязательства и отказывающихся от участия в торгах. Между тем, в реальной жизни известны случаи, когда лица и организации, участвующие в аукционах, стремятся завысить цены, пусть даже «виртуальные», а затем отказываются от внесенных задатков, что влечет за собой многочисленные последствия как для организатора аукциона, так и для других участников.
Например, на аукционе «золотой земли» в районе Тхутхием в Хошимине в конце 2021 года победу одержали четыре предприятия, но все они впоследствии отозвали свои задатки. Эти предприятия предложили цены в 7-8 раз выше стартовой, создавая впечатление, что городской бюджет получит значительные средства для инвестиций в социально -экономическое развитие. Однако все эти предприятия отозвали свои задатки, в результате чего участки «золотой земли» в городском районе Тхутхием до сих пор остаются без движения.
Многие эксперты в области экономики считают, что из этого инцидента можно извлечь множество уроков, предупреждая инвесторов, рынок и государственные органы управления. Этот урок связан с тем, что предприятиям и инвесторам следует тщательно взвешивать и рассчитывать все, прежде чем участвовать в аукционах вообще и в государственных земельных аукционах в частности. Невозможно устанавливать цены случайным образом, поскольку это повлечёт за собой множество последствий как для самой компании, так и для экономики. В частности, управляющим органам предстоит пересмотреть процесс проведения аукционов по продаже государственных активов, включая вместимость участвующих объектов или отдельных лиц, ограничения на реализацию проектов и порядок проведения торгов для обеспечения успеха.
В связи с этим в проекте Закона о земле (с изменениями) следует рассмотреть вопрос о регулировании или дополнении возможностей и опыта инвесторов, реализующих аналогичные проекты. Основные принципы включают в себя задатки и санкции к организациям и физическим лицам, не выполнившим финансовые обязательства после аукциона. Дополнительное регулирование возможностей и опыта инвесторов также способствует преодолению ситуации, когда после аукциона инвесторы не могут реализовать проект, что приводит к отказу от него, перепродаже другим инвесторам или утрате задатка.
Предприятия, выигрывающие аукцион, но теряющие свои депозиты, влекут за собой многочисленные последствия для экономики.
По словам г-на Хюинь Фуок Нгиа, директора Центра экономики, права и менеджмента в Школе экономики, права и государственного управления Университета Хошимина, уроки, извлеченные из земельного аукциона в городском округе Тху Тхием (Хошимин), в очередной раз подтвердили, что в истории торгов на разработку проекта решающим вопросом является выбор правильного инвестора и правильная оценка его возможностей.
Финансовая состоятельность инвестора может быть определена с учетом таких факторов, как масштаб проекта, капиталоемкость предприятия, опыт реализации аналогичных проектов, а также необходимость соблюдения правовых ограничений и ответственности после аукциона. При этом необходимо унифицировать и связать критерии оценки финансовой состоятельности инвестора, а также ответственность, связанную с проектом, в соответствующих законах, таких как Закон о торгах, Закон об имущественных торгах, постановления, нормативные акты и т. д.
Предприятия, выигрывающие аукцион, но теряющие свои депозиты, влекут за собой многочисленные последствия для экономики.
Закон будет ужесточен.
Что касается случаев отказа победителя торгов от задатка после аукциона, адвокат Буй Куанг Нгием из Ассоциации адвокатов города Хошимин подчеркнул, что это приводит к значительным издержкам и последствиям для всей экономики. Во-первых, отказ победителя торгов от задатка вынуждает организатора аукциона недвижимости и земли тратить ресурсы на повторное проведение аукциона.
В то же время, случаи отмены депозитов часто связаны с тем, что цены на землю были завышены, так называемые «виртуальные» цены, что приводит к увеличению площади государственных земель. В результате государство также столкнётся с трудностями при отводе земель, компенсациях и расчистке территорий под последующие проекты. В то же время, когда цены на землю завышены, резко возрастает и инвестиционная ставка проекта.
Инвестору проекта придётся пересчитать всю стоимость инвестиций, и даже если ни одно подразделение не будет участвовать в реализации проекта. Это означает затормозить общее социально-экономическое развитие данной местности. Даже те, кто хочет купить дома, недвижимость и т.д., также столкнутся с трудностями, когда цены на землю резко вырастут.
Адвокат Буй Куанг Нгием подчеркнул: «Условия проведения аукционов по продаже недвижимости подробно изложены в Законе о продаже недвижимости. Однако можно рассмотреть возможность добавления в проект Закона о земле (с поправками), на этот раз, положений о возможностях и опыте инвесторов, реализующих проекты при участии в аукционах по продаже прав землепользования. Это дополнение будет более строгим и направлено на ограничение случаев отказа от залога, подобных аукциону «золотой» земли в Тхутхиеме в городе Хошимин».
Согласившись с этим, адвокат Нгуен Ван Хау, председатель Коммерческого арбитражного центра Вьетнамской ассоциации юристов, отметил, что принципы проведения аукционов и санкции, применяемые к лицам, участвующим в аукционах, но не выполняющим финансовые обязательства, нарушающим..., полностью урегулированы Законом об имущественных аукционах. В последнее время количество и качество успешных аукционов возросли, но недостатки всё ещё существуют.
В частности, качество работы аукционной команды по-прежнему оставляет желать лучшего с точки зрения профессионализма и компетентности; наблюдаются нарушения, приводящие к отмене многих аукционов из-за нарушения процедур и порядка... Качество аукционов в целом неэффективно, ситуация, когда «синяя команда – красная команда» снижает цены, становится всё более изощрённой и запутанной, механизм аукционов по-прежнему имеет множество ограничений. В частности, многочисленные нарушения были выявлены при проведении аукционов по продаже прав землепользования, особенно в проектах с государственным имуществом, что приводит к спекуляциям и наживе, а также риску потери государства.
В связи с этим г-н Хау предложил дополнить положения специализированных законов Законом о земле (с изменениями) для создания подходящего и эффективного механизма аукционов по продаже прав землепользования. В частности, необходимо дополнить положения об оценке финансовых возможностей и опыта инвесторов, а также положения о сроках внесения депозита в соответствии с законодательством. Одновременно с этим необходимо предусмотреть строгие санкции для проектов, эксплуатирующих права землепользования, такие как внесение депозитов и штрафы для организаций и лиц, не выполнивших финансовые обязательства после аукциона, чтобы ограничить рост цен на землю в районе, прилегающем к месту проведения аукциона.
Резолюция 98 об особых механизмах для города Хошимин также позволяет городу активно выбирать инвесторов, что устанавливает стандарты и критерии оценки возможностей и обязательств предприятий после участия в аукционах и торгах... Наряду с указами и циркулярами, подробно регламентирующими Земельное право, это помогает преодолеть ситуацию, когда инвесторы не могут реализовать проект после аукциона, что приводит к отказу от него, перепродаже другим инвесторам или утрате депозитов.
Г-н Хюинь Фуок Нгиа , директор Центра экономики, права и менеджмента Школы экономики, права и государственного управления Университета Уэст-Хай
Ссылка на источник
Комментарий (0)