Рынок недвижимости «штормовой», скрытые аномальные факторы

(Дэн Три) - Эксперты оценивают, что рынок недвижимости восстановился, но все еще медленный, неравномерный по сегментам и местоположению, а также имеет некоторые потенциально необычные факторы.

Цены растут слишком быстро

Согласно отчёту Министерства строительства , цены на квартиры в Ханое резко выросли в последнем квартале: ежеквартальный рост составил 4–6%, а для новых проектов – 22–25% в год. В частности, значительно выросла и стоимость продажи старых квартир, в некоторых районах увеличившись на 35–40% по сравнению с предыдущим кварталом.

Главный экономист BIDV г-н Кан Ван Люк прокомментировал, что рынок недвижимости восстанавливается, но неравномерно и имеет много потенциально необычных факторов.

По его словам, с 2019 года по настоящее время цены на недвижимость выросли на 50–70%, в основном в сегментах квартир и земельных участков, что связано с дефицитом предложения.

Г-н Люк также отметил, что жилищные кредиты росли медленно, составляя лишь треть от общего числа кредитов на инвестиции в недвижимость, что свидетельствует о том, что цены на жильё всё ещё высоки, из-за чего люди не решаются брать кредиты на покупку жилья. Он рекомендовал компаниям рассмотреть возможность корректировки цен продажи до более разумного уровня.

По мнению экспертов, недавно принятые новые меры политики в сфере земли и жилья (такие как Постановление о рынке недвижимости и социальном жилье, пилотирование конкретных механизмов и устранение препятствий для проектов, пилотирование реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования и т. д.) должны принести существенные изменения на рынок.

Однако, несмотря на корректировку политики, владение жильем для вьетнамцев остается сложной проблемой, особенно для молодого поколения.

Рассказывая о недавних ценах на квартиры, г-жа Нгуен Хоай Ан, старший директор филиала CBRE в Ханое, отметила: «Это практически первый случай, когда цены на квартиры в Ханое выросли так быстро за столь короткое время».

По её словам, исторический анализ показывает, что за последние 10 лет цены на квартиры в Ханое росли в среднем на 5% в год. Даже в период с 2009 по 2019 год цены на квартиры колебались незначительно, с периодами снижения и среднего роста всего на 2% в год. С 2022 года и по настоящее время цены на квартиры в этом городе только начали стремительно расти.

Эксперт по недвижимости г-н Ле Динь Чунг отметил, что тенденция к росту цен на недвижимость неизбежна. Однако тот факт, что цены на недвижимость резко растут за столь короткий период, является необычным.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Тран Кханг).

«Цены на недвижимость растут, главным образом потому, что предложение, хотя и улучшилось, всё ещё очень ограничено по сравнению со спросом. Инвестиционные расходы растут, что заставляет инвесторов ожидать более высокой прибыли», — сказал г-н Чунг.

Выявление «соучастника» спекуляции

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), подсчитал, что за последний период цены на квартиры аномально выросли, особенно в Ханое.

Он считает, что это явление, безусловно, обусловлено влиянием заинтересованных групп, пока экономическая ситуация, рынок и доходы населения ещё не восстановились. «Цены на жильё высокие, но сделок мало, это может быть уловкой инвестиционной группы с неясными целями», — откровенно предположил г-н Динь.

По его словам, эти группы интересов способны проворачивать махинации с ценами, используя проблемы с предложением квартир. В последние годы на рынке не было ни одного нового проекта, получившего инвестиционную лицензию.

Проекты на рынке в основном старые и перепродаются. Предложение не только дефицитное, но и низкое, предложение для населения, в том числе и для малообеспеченных, крайне ограничено, структура продукта неадекватна.

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама, отметила, что, помимо данных о реальном спросе и предложении, рынок также демонстрирует признаки «разогрева». Это отражается в спекуляциях с землей, росте цен на жилье и появлении непрозрачных сделок с недвижимостью.

Многие мелкие инвесторы выходят на рынок в спекулятивных целях, что приводит к неоправданному росту цен на недвижимость. Признаки «разогрева» наблюдаются и в сегменте квартир: запрашиваемая цена на переуступаемые квартиры растёт благодаря «помощи» некоторых спекулятивных групп.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm