Резкое торможение, затруднен выход на рынок денежных средств
Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, заявил, что предложение обложить налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) сделки с недвижимостью, основанные на сроке владения, направлено на предотвращение спекуляций. Однако на самом деле от этого больше всего страдают инвесторы, которые выходят на рынок с целью получения законной прибыли.
« Нам необходимо четко различать спекуляции и инвестиции. Спекуляции на самом деле уже почти не существуют », — сказал г-н Чунг.
Г-н Чунг также отметил, что в текущих условиях, если этот налоговый закон будет принят, участие инвесторов на рынке может быть ограничено. Между тем, при продаже недвижимости, помимо реальных покупателей жилья, существует и большое количество инвесторов. Поэтому, когда инвесторы колеблются, приток денежных средств на рынок замедляется, проекты испытывают трудности с реализацией, рынок, вероятно, окажется в состоянии «замороженной» ликвидности, и инвесторы не найдут сбыта для своей продукции.
Налог на передачу собственности, предложенный Министерством финансов, не только замораживает рынок, но и потенциально может привести к резкому росту цен на недвижимость.
Объясняя это, г-н Чунг отметил, что без участия инвесторов продажа проекта заняла бы от 7 до 10 лет. Финансовые издержки, особенно проценты по кредиту, становятся огромным бременем для инвесторов. Эти расходы неизбежно прибавляются к цене продажи, что приводит к резкому росту цен на недвижимость на первичном рынке.
Аналогично, на вторичном рынке инвесторы будут добавлять высокие налоги к продажной цене недвижимости, что подтолкнет вторичные цены к дальнейшему росту.
Г-н Нгуен Куок Кхань, председатель DTJ Group, также заявил, что этот налог парализует рынок, тем самым повлияет на многие другие отрасли и стабильное развитие всей экономики .
Г-н Кхань, проводя конкретный анализ, отметил, что при слишком высоких налогах ожидаемая прибыль инвесторов снижается, в результате чего многие инвесторы переключаются на другие каналы, такие как акции и золото.
Г-н Кхань заявил, что налогообложение является важным инструментом стабилизации рынка и содействия более справедливому распределению активов. Однако, учитывая низкий уровень доходов населения и рост цен на жильё, чрезмерное налогообложение может привести к финансовому кризису.
Если применить внезапно, налоговая политика Может шокировать рынок, вызывая распродажи, дисбаланс в банковском финансах и приводя к многочисленным экономическим последствиям. Поэтому необходимо следовать гибкой дорожной карте с высокой степенью гибкости.
Высокие налоги легко заморозят рынок недвижимости (Иллюстрация: Конг Хьеу)
Разделяя эту точку зрения, г-н Динь Минь Туан, директор по продажам южного региона компании Property Guru Vietnam, отметил, что в условиях медленного восстановления рынка повышение налога является «внезапным тормозом» и несвоевременным. Вторичный рынок замрёт, прежде чем восстановится, что вызовет цепную реакцию в смежных отраслях, которые ещё не восстановились, таких как строительство и производство стройматериалов.
По словам г-на Туана, реальность такова, что покупатели недвижимости любят недвижимость, но не хотят владеть ею долго. Недавний опрос Property Guru Vietnam, проведённый среди более чем 1000 человек, ищущих недвижимость, показал, что 59% покупают её в инвестиционных целях, а не для проживания. Примечательно, что около 39% владельцев недвижимости заявили, что планируют продать её в течение следующего года.
Эта реальность отражает две четкие тенденции: вьетнамцы действительно любят инвестировать в недвижимость, но держат ее недолго, часто «продают, когда цена подходящая» и гибко переводят капитал в другие более прибыльные активы.
Таким образом, г-н Туан заявил, что предложение об увеличении налоговой ставки в зависимости от периода удержания в 2–5 раз вместо применения текущей фиксированной налоговой ставки в 2% направлено на ограничение спекуляций и серфинга, однако группа «серфингистов» составляет большую долю спроса, поэтому необходимо рассмотреть политику, чтобы избежать негативного воздействия на рынок капитала, который медленно восстанавливается.
По словам г-на Туана, в первую очередь пострадают сегменты земельных участков и квартир, особенно элитных, поскольку это предпочтительный и популярный вид инвестиций среди индивидуальных инвесторов. Однако эти инвесторы часто спешат увеличить прибыль в течение 6–18 месяцев. При налоговой ставке 10% при сроке владения менее 2 лет рентабельность значительно снизится, что снизит инвестиционную привлекательность. Это приведёт к уходу с рынка многих мелких инвесторов и снижению ликвидности рынка.
« Инвесторы в землю и квартиры, которых это коснётся напрямую, могут продать свои активы, поскольку они обеспокоены применением предложения и хотят совершить сделку до того, как новая политика вступит в силу. Цена этого продукта может снизиться, и рынок впадёт в состояние перегрузки ликвидности, поскольку новые инвесторы также занимают выжидательную позицию », — сказал г-н Туан.
Поэтому он считает, что налог на передачу недвижимости должен применяться на основе времени владения, когда рынок более стабилен, сбалансирован и создана база данных для определения цены продажи.
Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, также отметил, что если высокие налоги на краткосрочные сделки будут введены, многие инвесторы будут дольше удерживать свою недвижимость вместо того, чтобы продавать её, что приведёт к дефициту предложения на вторичном рынке. Без сопутствующих мер по увеличению предложения в новых проектах цены на жильё могут даже продолжить расти, а не снижаться.
Руководитель компании, занимающейся недвижимостью, также заявил, что применение ставки налога в размере 10% к продажной цене недвижимости, находящейся во владении менее 2 лет, слишком высока и может вызвать шок и парализовать ликвидность хрупкого рынка капитала.
По его словам, если предложенное регулирование будет принято, налоговое бремя ляжет на конечного покупателя, что приведет к росту цен на жилье и сделает политику неэффективной в плане стабилизации. Не говоря уже о том, что это может стать «предлогом» для сторон торговать по двум ценам, чтобы обойти закон, что приведет к потерям бюджета и создаст значительные правовые риски.
Необходимость снижения налогов и продления сроков удержания
Эксперты считают, что предлагаемая ставка налога на передачу недвижимости слишком высока (Иллюстрация: Минь Дык)
По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), в реальности во Вьетнаме большинство спекулятивных сделок подразумевают период владения менее 1 года. Владение недвижимостью в течение 5 и более лет обеспечивает стабильность и долгосрочность, поэтому VARS предложила рассмотреть возможность корректировки периода владения недвижимостью для определения налоговой ставки.
Рекомендуемый уровень VARS подоходный налог с физических лиц Скорректировано следующим образом: менее 1 года — налоговая ставка 10%; от 1 до 2 лет — налоговая ставка 6%; от 2 до 5 лет — налоговая ставка 4%; от 5 лет и более (или на наследство) — налоговая ставка 2%. Этот план направлен на борьбу с краткосрочными спекулятивными операциями и одновременно на стимулирование долгосрочного владения недвижимостью, что способствует стабильности рынка.
VARS также считает, что необходимо разработать четкую дорожную карту внедрения, в которой дата вступления в силу будет определена с учетом социально-экономических условий и адаптивности рынка.
Слишком быстрое применение новых правил, особенно изменений в методах расчета налогов и налоговых ставках, может привести к серьезным сбоям, повлиять на психологию налогоплательщиков и стабильность некоторых рынков, особенно рынка недвижимости.
Поэтому VARS рекомендует органу, разрабатывающему законопроект, тщательно продумать сроки и методы его реализации, чтобы обеспечить осуществимость, эффективность и общественный консенсус после обнародования и внедрения закона.
Г-н Ле Вьет Хай, председатель совета директоров Hoa Binh Construction Group, также заявил, что ставка подоходного налога в размере 10% от общей стоимости продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 2 лет, является высокой, ставка в размере 5% может быть более разумной.
По его словам, в условиях нестабильности рынка недвижимости налоговую политику следует применять постепенно, чтобы рынок к ней привык, избегая резких шоков. Поэтому первоначальная ставка налога должна быть низкой, а затем постепенно повышаться.
« Необходимо ограничивать спекуляции, но не исключать инвестиции. Необходима дорожная карта налоговых ставок, чтобы рынок недвижимости не пострадал », — сказал г-н Хай.
По его словам, политику необходимо применять в нужное время и корректировать постепенно, чтобы у рынка было время адаптироваться, избегая при этом возникновения шоков, которые могут повлиять на всю экономику.
Г-н Хай подчеркнул, что все общие правила должны иметь отсрочку и разумные шаги по корректировке, особенно в контексте рынка недвижимости, который еще не восстановился.
В проекте Закона о налоге на доходы физических лиц (замена), который Министерство финансов консультирует перед представлением Правительству и Национальному собранию , министерство предлагает применять налог на доходы физических лиц к передачам недвижимости физическими лицами путем умножения налогооблагаемого дохода на налоговую ставку 20% для каждой передачи. Данный облагаемый налогом доход определяется как цена продажи за вычетом цены покупки и обоснованных расходов, связанных с получением дохода от передачи недвижимости. Если цена покупки и связанные с ней расходы не определены, налог на доходы физических лиц рассчитывается путем умножения цены продажи на налоговую ставку. Ставка налога в этом случае зависит от срока владения, но не может превышать 10%. В частности, ставка налога составляет 10% для недвижимости, срок владения которой составляет менее 2 лет. Ставка налога составляет 6% для недвижимости, срок владения которой составляет от 2 до 5 лет. Ставка налога составляет 4% для недвижимости, находящейся во владении от 5 до 10 лет. Для недвижимости, находящейся во владении от 10 лет и более, а также для недвижимости, полученной по наследству, ставка налога составляет 2%. Для недвижимости, полученной по наследству, период владения не рассчитывается, но передача будет облагаться налогом по ставке 2% (действующей в настоящее время). |
Источник: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html
Комментарий (0)